Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00688 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GPFT

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion 0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[L] [W]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé du 29 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 22 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE en présence de Madame Barbara MAHIEUX-DESBORDES, Auditrice de Justice, GREFFIERE : Madame Audrey GUÉGAN, en présence de Madame [P] [D], greffière stagiaire,

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 29 Mai 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [Y] [G], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [L] [W] né le 15 Août 1978 demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 25 Février 2026, l’affaire a été renvoyée au 22 Avril 2026, date à laquelle le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 29 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 avril 2021 à effet au 29 avril 2021, la société NOALIS (SA) a donné en location à [L] [W] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (logement n°60) à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 235,75 €, outre une provision sur charges d’un montant de 64,67 €.

Le 2 avril 2025, la société NOALIS (SA) a fait délivrer à [L] [W] un commandement de payer la somme de 1 624,74 € au titre des loyers impayés et de justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 septembre 2025, la société NOALIS (SA) a assigné [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir : l'expulsion de [L] [W] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 2 512,78 € au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l'audience du 22 avril 2026, la société NOALIS (SA), représentée par Mme [G] munie d’un pouvoir, réitère ses demandes, précisant que la dette actualisée au mois de mars 2026 inclus s’élève à 3 247,72 €. Elle indique que le locataire ne serait plus dans les lieux et que son dernier paiement a été effectué le 15 février 2026. Elle précise que le loyer actuel est de 337,38 €.

[L] [W], assigné à étude, n’a pas comparu, n’est pas représenté et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d'appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats : que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 2 avril 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [L] [W] n’a pas justifié d’une attestation d’assurance locative ;que [L] [W], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la société NOALIS (SA), ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte. Ainsi, le manquement du locataire à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 3 mai 2025, soit un mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [L] [W] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [L] [W], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [L] [W] s’élève désormais à la somme de 3 247,72 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de mars 2026 incluse. Toutefois, [L] [W] n’ayant pas comparu, il convient, afin de fixer la provision, de retenir la somme demandée selon décompte produit dans l’assignation, soit la somme de 2 332,14 € au titre des loyers et charges impayés, mois d’août 2025 inclus.

Ainsi, il y a lieu de condamner [L] [W] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 1 624,74 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [W], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la société NOALIS (SA) les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [L] [W] sera donc condamné à lui payer la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l'acquisition, au bénéfice de la société NOALIS (SA), de la clause résolutoire insérée au bail en date du 7 avril 2021 portant sur le logement situé [Adresse 3] (logement n°60) à [Localité 1] à compter du 3 mai 2025 ;

DISONS que, depuis cette date, [L] [W] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS [L] [W] à payer à la société NOALIS (SA) : la somme provisionnelle de 2 332,14 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de août 2025 inclus ;les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 1 624,74 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 337,38 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de septembre 2025 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de [L] [W] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [L] [W] à payer à la société NOALIS (SA) la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [L] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE