Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [S]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître CHAUMANET

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/07803 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAW5X

N° MINUTE : 6 JCP

JUGEMENT rendu le mardi 02 juin 2026

DEMANDERESSE Association FREHA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R101

DÉFENDERESSE Madame [P] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 mars 2026

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 02 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/07803 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAW5X

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 août 2017, l’association FREHA a consenti à Madame [P] [S] une convention d'occupation à titre onéreux du logement situé [Adresse 3] pour une contribution mensuelle de 640 euros, outre un forfait de charges de 220 euros, étant précisé que ce logement a été loué à l'association par la propriétaire, Madame [W] [X], en vertu d'un bail du 1er octobre 2008.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, l’association FREHA a assigné Madame [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : -Le constat que le bail est résilié du fait du dépassement de la durée maximale de séjour et subsidiairement prononcer judiciairement la résiliation du bail pour expiration de la convention et en raison des redevances impayées, -L’expulsion immédiate de l'occupante avec au besoin concours de la force publique, -Sa condamnation au paiement de 10507,74 euros d’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation au 2 septembre 2025, ainsi qu’à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été dû si la convention s’était poursuivie, jusqu'à son départ effectif, -Sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A l'audience, l’association FREHA, représentée par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 7202,14 euros, échéance de février 2026 incluse.

Bien que régulièrement assignée à domicile, Madame [P] [S] n’a pas comparu ni n’a été représentée ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [P] [S] a été conclu dans le cadre du dispositif d'intermédiation locative, pour permettre l'accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.

Le terme « intermédiation » de manière générique renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative.

Le contrat de sous-location entre l'organisme agréé et l'occupant est soumis à une réglementation spécifique. Lorsqu'il est conventionné, l'article L.353-20 du code de la construction et de l'habitation prévoit toutefois que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au III de l'article 40 de cette loi, cet article énumérant lui-même les articles qui ne s'appliquent pas, notamment celui sur la durée de location (article 10) ce qui permet d'insérer au contrat de sous-location une durée maximale et un nombre limité de reconduction tacites pour répondre à l'objectif d’accueil du plus grand nombre de personnes en situation précaire dans l'attente de leur accès à un logement plus pérenne soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM). En revanche l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable (le mécanisme d'acquisition des clauses résolutoires s'applique).

En l'espèce, s'agissant toutefois d'une demande principale de résiliation fondée sur le dépassement de la durée maximale de la convention de sous-location, et non d'une demande d'acquisition de clause résolutoire, l'article 24 est sans incidence.

Par ailleurs, Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

La résiliation unilatérale de la part du bailleur dans le cadre d'un dispositif d'intermédiation locative peut intervenir en cas de dépassement de la durée maximale prévue au contrat pour la mise à disposition du logement et de maintien dans les lieux par le locataire au-delà, s'agissant d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement.

En l'espèce, le bail conclu le 10 août 2017 contient une durée maximale de 18 mois (article 3), dans la limite de la durée de la location consentie entre le propriétaire, Madame [W] [X] et l'organisme agréé (article 1er). Les conditions générales prévoient enfin qu'un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis d'un mois, avec information par lettre recommandée avec avis de réception (article 4).

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à 18 mois et le préavis d'un mois a été délivré par courrier du 3 août 2023 (pli signé le 5 août suivant). Il sera ainsi constaté la résiliation du bail au 5 septembre 2023.

Madame [P] [S] étant sans droit ni titre depuis le 6 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de redevances et de l'indemnité d'occupation

Madame [P] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l’association FREHA produit un décompte démontrant que Madame [P] [S] reste lui devoir la somme de 7202,14 euros à la date du 18 mars 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances et indemnités d'occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [P] [S] n’apporte aucun élément, par definition, de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 7202,14 euros.

Madame [P] [S] sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance avec charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 15 juin 2017 entre l’association FREHA et Madame [P] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], par l’effet du congé délivré, à effet du 5 septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai ou à défaut de paiement d'une échéance de l'indemnité d'occupation, l’association FREHA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [S] à verser à l’association FREHA la somme de 7202,14 euros, correspondant à l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 mars 2026, incluant la mensualité de Février 2026) ;

CONDAMNE Madame [P] [S] à verser à l’association FREHA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 19 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Madame [P] [S] à verser à l’association FREHA la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [S] aux dépens ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge