Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/13980 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4MAT

Minute : 543/26

SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F SA [Adresse 4] Représentant : Me Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [Z] [O]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CHAPULUT-AUFFRET Copie délivrée à : MME [O] Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Avril 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier  ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE 3 F SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 5], Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [O], demeurant [Adresse 6] comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2019 prenant effet le jour même, la société Immobilière 3F a donné à bail pour une durée de trois mois, renouvelable à Mme [Z] [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 390,27 euros révisable, outre les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [Z] [O] un commandement de payer la somme en principal de 4 359,17 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, la société Immobilière 3F a fait assigner Mme [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de : - à titre principal, constater que la clause résolutoire insérée à l'engagement de location est acquise ; - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges ; - en conséquence : o ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, des lieux concernés au besoin avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier ; o dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R.441-1, R.442-1 et R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d'exécution ; o condamner Mme [Z] [O], à payer à la demanderesse la somme de 11 150,16 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer en application de l'article 1344-1 du code civil, ainsi qu'au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation ; o fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la reprise effective des lieux et condamner Mme [Z] [O] à due concurrence ; o condamner Mme [Z] [O] à payer à la demanderesse la somme de 800 euros, au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; o condamner Mme [Z] [O] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement ; o rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Le 15 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-[Localité 2] a adopté les mesures imposées et a imposé un rééchelonnement des créances dont celle détenue par la société Immobilière 3F, d'un montant de 11 150,16 euros, pour une durée de 27 mois. Ces mesures, devenues définitives.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 février 2026, à laquelle elle a été retenue.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 17 février 2026. Il en ressort que la défenderesse est veuve depuis 2022, qu'elle vit seule, qu'elle est retraitée depuis plus d'un an et qu'elle perçoit une pension de retraite de 1 900 euros par mois.

La société Immobilière 3F, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 13 317,20 euros arrêtée au 13 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Elle demande l'octroi de délais de paiement selon les modalités prévues dans la décision de la commission de surendettement relative aux mesures imposées.

Mme [Z] [O] comparaît à l'audience. Elle précise avoir débuté le paiement du plan de surendettement au mois de décembre 2025. Elle demande à rester dans les lieux et à régler la somme mensuelle prévue par le plan de surendettement.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l'acte introductif d'instance repris oralement par la partie demanderesse à l'audience du 16 février 2026, pour l'exposé des moyens développés à l'appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la CCAPEX a été saisie le 3 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 13 octobre 2025.

L'action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, l'assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 2] le 23 octobre 2025, soit dans un délai d'au moins six semaines avant l'audience du 16 février 2026.

L'action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande d'expulsion et le sort des meubles

L'article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L'article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article VI de la même loi dispose que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…) 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l'espèce, le bail signé entre les parties le 19 juin 2019 contient une clause résolutoire (article 9) en application de laquelle un commandement de payer la somme de 4 359,17 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré à la locataire le 13 mars 2024.

Les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, et, au regard de la décision de commission de surendettement du 15 septembre 2025, la recevabilité du dossier de surendettement a été prononcée le 23 juin 2025, soit postérieurement à l'expiration du délai de deux mois indiqué dans le commandement de payer, de sorte que le bail s'est trouvé résilié le 14 mai 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Au regard du décompte produit, Mme [Z] [O] a repris le paiement intégral du dernier loyer et des charges avant l'audience.

En outre, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-[Localité 2] ayant imposé un rééchelonnement des créances le 25 septembre 2025, dont celle détenue par la société Immobilière 3F, pour la somme de 11 150,16 euros en 27 mensualités de 412,97 euros, il conviendra de reprendre les mêmes modalités de ce plan d'apurement, et de prévoir des délais de paiement supplémentaires pour le surplus de la dette.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [Z] [O], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

III. Sur les demandes relatives à l'arriéré de loyer et aux indemnités d'occupation

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner Mme [Z] [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 14 mai 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d'occupation incluses, arrêtée au 13 février 2026, soustraction faite des frais de rejet (1,71 euros x 20 = 34,20 euros), s'élève à la somme de 13 283 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Mme [Z] [O] sera condamnée au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4 359,17 euros à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, et ce, jusqu'au 23 juin 2025, date de la recevabilité du dossier de surendettement.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce Mme [Z] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mars 2024.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de débouter la société Immobilière 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action d'la société Immobilière 3F ;

CONSTATE la résiliation à compter du 14 mai 2024 du bail conclu le 19 juin 2019 portant sur le bien situé [Adresse 7], par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [Z] [O] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 13 317,20 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et aux indemnités d'occupation arrêtés au 13 février 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 359,17 euros à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, et ce, jusqu'au 23 juin 2025, date de la recevabilité du dossier de surendettement ;

AUTORISE Mme [Z] [O] à s'acquitter de sa dette de la manière suivante, au plus tard le 15 de chaque mois : - Les 27 premières mensualités de 412,97 euros, payables en plus du loyer courant, conformément à la décision de la commission de surendettement des particuliers de Seine-[Localité 2] du 25 septembre 2025 ; - Les 28, 29, 30, 31 et 32e mensualités de 412,97 euros, payables en plus du loyer courant ; - La 33e mensualité du solde de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les mensualités pour apurer cette dette sont entièrement respectées, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

RAPPELLE qu'en cas de respect par Mme [Z] [O] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'la société Immobilière 3F pourra alors faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [O], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT qu'en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, Mme [Z] [O] à payer à la société Immobilière 3F l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, outre les charges, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail, due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la société Immobilière 3F de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [O] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mars 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

La greffière La juge