Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00408 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-JADS

M. [S] [L] Mme [H] [Q]

C/

M. [C] [F] Mme [M] [Z]

JUGEMENT DU 11 Mai 2026 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEURS :

M. [S] [L], demeurant [Adresse 1], non comparant, représenté par Me Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG substituée par Me Gaëlle MASSENOT, avocat au barreau de DIJON

Mme [H] [Q], demeurant [Adresse 1] non comparante, représentée par Me Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG substituée par Me Gaëlle MASSENOT, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 13 Octobre 2025

DEFENDEURS :

M. [C] [F], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Mme [M] [Z], demeurant [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Dijon ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 09 Mars 2026

JUGEMENT :

réputé contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2026

Copies délivrées aux parties Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à : le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [L] et Madame [H] [Q] ont donné en location à Monsieur Monsieur [C] [F] et Madame [M] [Z], par acte sous seing privé du 29 décembre 2018, un appartement ainsi qu'une place de parking lot 612, situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer de 690,00 €, outre une provision mensuelle sur charge.

Des incidents de paiement, parfois régularisés, sont régulièrement intervenus.

Toutes les tentatives amiables pour en obtenir le règlement sont restées vaines.

C'est pourquoi les consorts [B] ont fait délivrer un commandement de payer les loyers aux consorts [E], le 09 juillet 2025, lequel visait expressément la clause résolutoire insérée au bail d'habitation, afin d'obtenir le paiement de la somme de 2.516,84 €, correspondant aux loyers, charges en retard (hors frais), selon décompte au 03 juillet 2025 (juillet inclus).

Ce commandement de payer est resté sans effet.

C'est ainsi, que par exploit de Commissaire de Justice du 13 octobre 2025, remis à étude, les consorts [B] ont fait assigner [C] [F] et [M] [Z] (remis à étude) devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de DIJON, aux fins de voir, sous bénéfice de l'exécution provisoire : - constater et à défaut prononcer la résiliation du bail d'habitation aux tors exclusifs des défendeurs, - ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, - condamner solidairement, en deniers et quittances, les consorts [E] à leur payer : * la somme de 2.503,84 € au titre de l'arriéré de loyers impayés et charges avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle, * une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, jusqu'à complète libération des lieux, soit 915,22 € à la date de l'assignation, * 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, * les entiers dépens de l'instance, y compris le commandement de payer du 09 juillet 2025.

L'affaire était examinée au fond à l'audience du 09 mars 2026, les consorts [B] sont représentés, [M] [Z] est présente, [C] [F] n'est ni présent, ni représenté, ni excusé.

Le représentant des consorts [B] actualise la dette à 3.545,51 € au 02 mars 2026. Il précise qu'un premier virement de 1.410,00 € a été réalisé le 04 janvier 2026, ainsi qu'un second, de 1.000,00 € en février, dont il a été tenu compte. Il maintient l'intégralité de ses demandes, dont la demande d'expulsion, dépose ses pièces et renvoie à son assignation pour le surplus.

[M] [Z] explique avoir fait l'objet de violences conjugales l'an passé, entraînant les défauts de paiement. Elle précise ne plus vivre avec [C] [F] mais qu'ils ne sont cependant pas séparés. Elle sollicite des délais de paiement et propose de régler 100,00 € par mois en plus du loyer afin d'apurer la dette et de se maintenir dans les lieux. Elle ne produit aucune pièces au soutien de ses demandes.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du Code de Procédure Civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Conformément à l'article 473 du Code de Procédure Civile, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Sur la recevabilité

Attendu que les consorts [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 09 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Que par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Côte d’Or par la voie électronique le 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Qu'ainsi l'action sera donc déclarée recevable.

Sur la demande de résiliation du bail et de condamnation à l'arriéré locatif

Attendu qu’en application de l’article 7 1 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu qu'il ressort des dispositions de l'article 1353 du code civil, qu'il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ;

Que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Attendu qu'en l'espèce, il ressort des pièces du dossier que les consorts [B] ont donné en location aux consorts [E], par acte sous seing privé du 29 décembre 2018, un logement ainsi qu'une place de parking lot 612, situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer initial de 690,00 €, outre une provision mensuelle sur charges ;

Que les consorts [E] ne se sont pas acquittés régulièrement des loyers et des charges du logement ;

Attendu qu'un commandement de payer les loyers et charges, rappelant la clause résolutoire du bail du logement, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 modifié, dans leur rédaction applicable au litige, a été adressé aux consorts [E], le 09 juillet 2025, pour un montant de 2.516,84 € au titre des loyers et charges impayées (hors frais) au 03 juillet 2025 ;

Que les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois;

Que les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 10 septembre 2025;

Que, dès lors, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail du logement est fondée ;

Que leur expulsion doit être ordonnée ;

Attendu que les consorts [E] sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis la résiliation du bail, soit le 10 septembre 2025 ;

Qu'il convient en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 10 septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Que la demande d'expulsion sous astreinte de 200,00 € par jour de retard sera rejetée, au motif qu'il sera ordonné le concours de la force publique, ce qui est suffisant à garantir l'expulsion ;

Qu'il ressort du dernier décompte versé aux débats, actualisé au 02 mars 2026, ainsi que de l'actualisation de la dette faite à l'audience, que les locataires restent devoir la somme de 3.545,51 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d'occupation arrêtés à au jour de l'audience ;

Que [M] [Z] ne conteste ni le montant, ni le quantum de la dette, après vérification que leurs derniers versements ont bien été pris en compte ;

Qu'ainsi, [C] [F] et [M] [Z] seront solidairement condamnés à verser aux consorts [B], en deniers et quittances, eu égard aux versements spontanés réalisés hors loyers, la somme de 3.545,51 € au titre de l'arriéré locatif à la date du 23 février 2026 (février inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 09 juillet 2025 sur la somme de 2.516,84 €, et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Attendu que [M] [Z] sollicite des délais de paiement et propose de régler 100,00 € par mois en plus du loyer pour apurer la dette et demeurer dans les lieux;

Que les consorts [B] ne consentent pas à l'octroi de tels délais;

Qu'en l'absence d'éléments sur la situation financière du couple, qui a procédé à 2 versements spontanés après la délivrance de l'assignation et dans les 2 mois qui ont précédé l'audience, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Attendu que les consorts [E] qui succombent seront solidairement condamnés aux entiers dépens de la procédure et de ses suites, y compris le coût du commandement de payer du 09 juillet 2025 ;

Qu'en outre, les consorts [B] ont dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir leur droits et qu'il n'est pas inéquitable de condamner, solidairement, les consorts [E], à leur payer la somme de 600,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Attendu enfin, qu'en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile modifié par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 - art.3 « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement »;

Qu'il sera fait rappel de ce dispositif.

PAR CES MOTIFS

le Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE les demandes de Monsieur [S] [L] et Madame [H] [Q] recevables ;

CONSTATE la résiliation du bail d'habitation du 29 décembre 2018 liant les parties à compter du 10 septembre 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [F] et Madame [M] [Z] d’avoir libéré le logement ainsi que la place de parking lot n°612, situé [Adresse 3] à [Localité 1], dans les délais prévus par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande d'astreinte de 200,00 € par jour de retard ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [C] [F] et Madame [M] [Z] à Monsieur [S] [L] et Madame [H] [Q] à une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été dus si le contrat du bail d'habitation s'était poursuivi normalement, soit 915,22 € (NEUF CENT QUINZE EUROS ET VINGT DEUX CENTIMES), à compter du 10 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et CONDAMNE, solidairement, Monsieur [C] [F] et Madame [M] [Z] à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [H] [Q] cette indemnité d'occupation jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs;

DIT que l'indemnité d'occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l'étaient les loyers et les charges ;

CONDAME, solidairement, Monsieur [C] [F] et Madame [M] [Z] à payer, en deniers et quittances, à Monsieur [S] [L] et Madame [H] [Q] la somme de 3.545,51 € (TROIS MILLE CINQ CENT QUARANTE CINQ EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, selon décompte arrêté au 20 février 2026 (février inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 09 juillet 2025 sur la somme de 2.516,84 € (DEUX MILLE CINQ CENT SEIZE EUROS ET QUATRE VINGT QUATRE CENTIMES), et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE, solidairement, Monsieur [C] [F] et Madame [M] [Z] à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [H] [Q] la somme de 600,00 € (SIX CENTS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAME, solidairement, Monsieur [C] [F] et Madame [M] [Z] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites, y compris le coût du commandement de payer du 09 juillet 2025 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice-président, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffier.

Le greffier, Le vice-président,