Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Olivier TOURNILLON

Copie exécutoire délivrée le : à : [T] [Q]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11669 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBTPZ

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 22 mai 2026

DEMANDERESSE Madame [U] [A], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Olivier TOURNILLON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC43

DÉFENDEUR Monsieur [T] [Q], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 mars 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 22 mai 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11669 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBTPZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 août 2014, Mme [U] [A] a consenti un bail d'habitation à M. [T] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 750 euros et d'une provision pour charges de 65 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 17 000 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [Q] le 5 août 2025.

Par assignation du 14 octobre 2025, Mme [U] [A] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de M. [T] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - supprimer le délai de deux mois visés par l'article 62 de la Loi du 9 juillet 1991, - condamner M. [T] [Q] à payer la somme de 19 500 euros au titre des loyers arriérés arrêtés au mois d'octobre 2025 inclus, - le condamner à payer une indemnité d'occupation sur la base du loyer mensuel à compter du mois de novembre 2025 et jusqu'au départ effectif des lieux, et ce sans préjudice des charges, - le condamner à payer 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée à l'audience du 18 décembre 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 9 mars 2026.

À l'audience du 9 mars 2026, Mme [U] [A], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [Q] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une telle procédure concernant M. [T] [Q].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [U] [A] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 août 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 17 000 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [U] [A] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, Mme [U] [A] verse aux débats un décompte démontrant qu'au terme du mois d'octobre 2025 inclus, M. [T] [Q] lui devait la somme de 19500 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [Q] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025 sur la somme de 17 000 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 850 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 5 octobre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [U] [A] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [U] [A] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 août 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 août 2014 entre Mme [U] [A], d'une part, et M. [T] [Q], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (Bâtiment 1, 2ème étage, Porte Gauche) est résilié depuis le 5 octobre 2025,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [T] [Q], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] (Bâtiment 1, 2ème étage, Porte Gauche) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois visés par l'article 62 de la Loi du 9 juillet 1991,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 850 euros (huit cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [T] [Q] à payer à Mme [U] [A] la somme de 19500 euros (dix-neuf mille cinq cents euros) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au terme du mois octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025 sur la somme de 17 000 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

CONDAMNE M. [T] [Q] à payer à Mme [U] [A] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 août 2025 et celui de l'assignation du 14 octobre 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge