Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 26/51246 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCA6D

N° : 1

Assignation du : 12 Février 2026

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 29 mai 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. DEMANDERESSE

Madame [I] [L] épouse [N] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS - #C1272

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. [M] ET [E] [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Me Eve MONGIN, avocat au barreau de PARIS - #B0485

DÉBATS

A l’audience du 04 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Suivant acte sous seing privé à effet au 1er octobre 2013, Mme [W] [H] a renouvelé le contrat de bail commercial consenti à M. [R] [E] et Mme [J] [M], portant sur des locaux sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel hors charges et hors taxes de 30.000 euros, payable trimestriellement par avance. Suivant contrat signé le 20 décembre 2013, M. [R] [E] et Mme [J] [M] ont apporté tous les éléments corporels et incorporels de leur fonds artisanal à la société [M] et [E], comprenant le droit au bail. [W] [H] est décédée le 13 octobre 2024, laissant pour lui succéder Mme [I] [L]. Par l’effet de cette succession, Mme [L] est devenue propriétaire des locaux donnés à bail. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par acte délivré le 21 novembre 2025, fait délivrer à la société [M] et [E] un commandement de payer la somme en principal de 41.710,18 euros, visant la clause résolutoire. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, Mme [L], a, par acte délivré le 12 février 2026, fait citer la société [M] et [E] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : « 1°- CONSTATER que le Preneur n'a pas réglé à Madame [I] [N] ses loyers et charges dans le délai prescrit - CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives EN CONSÉQUENCE : -ORDONNER, l'expulsion de la Société [M] ET [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu, sous astreinte de 150 Euros par jour de retard à compter du prononcé de l'Ordonnance jusqu'au départ définitif ; -DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des Procédures civiles d'Exécution ; 2°- CONDAMNER à titre provisionnel la Société [M] ET [E] au paiement de la somme de 43.787,12 Euros suivant décompte arrêté au terme du 4eme trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 21 novembre 2025, date du commandement de payer,

3°- AUTORISER Madame [I] [N] à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application de l'article « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » du contrat de bail ; 4°)- CONDAMNER à titre provisionnel la Société [M] ET [E] à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuellement en vigueur, outre les charges et taxes, qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de janvier 2026, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés. 5°)- CONDAMNER la Société [M] ET [E] à payer la somme de 1.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile. 6°)- CONDAMNER la Société [M] ET [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d'inscriptions.».

La société [M] et [E] a constitué avocat et comparu à l’audience du 4 mai 2026. A cette audience, les deux parties demandent oralement au juge des référés d’entériner leur accord sur la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur 24 mois, sur un montant de 40.504,06 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 28 avril 2026. Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le bailleur demandant, au titre d'un bail commercial, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. * En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le contrat de bail renouvelé à effet au 1er octobre 2013 stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La société [M] et [E] ne conteste pas la régularité du commandement de payer délivré le 21 novembre 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. Le commandement mentionne le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues, à savoir notamment de payer la somme en principal de 41.710,18 euros, selon décompte arrêté au 14 novembre 2025. Il reproduit la clause résolutoire stipulée au contrat et reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant au preneur d’en contester éventuellement les causes. Il ressort du décompte versé aux débats que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d'un mois, ce qui n'est en outre pas contesté par la défenderesse. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Cependant, la bailleresse et la locataire ont trouvé un accord sur l’octroi de délais de paiement de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire sera suspendue. Sur la demande de provision L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle. En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Au vu du décompte actualisé au 28 avril 2026 versé aux débats, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 40.504,06 euros, 1er trimestre 2026 inclus. La société [M] et [E], qui ne conteste pas devoir cette somme, sera condamnée à son paiement. Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion. Sur l’indemnité d’occupation La société [M] et [E] sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié. Sur la demande de délais de paiement L'article L 145-41 du code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Les parties sont d’accord pour que le preneur bénéficie de délais de paiement sur vingt-quatre mois. Compte tenu de l’accord des parties, la demande de délais de paiement sur vingt-quatre mois sera donc accueillie, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité. Il est rappelé à la société [M] et [E] qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion de la locataire avec le concours de la force publique si nécessaire, et le sort des meubles réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Sur les demandes accessoires Partie perdante, la société [M] et [E] sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification de l’assignation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce et de l’état des créanciers inscrits, en application de l’article 696 du code de procédure civile. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La société [M] et [E] sera par ailleurs condamnée à payer à Mme [L] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail renouvelé à effet au 1er octobre 2013 sont réunies ; Condamnons la société [M] et [E] à payer à Mme [I] [L] la somme de 40.504,06 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, taxes et accessoires, terme du 1er trimestre 2026 inclus, arrêté au 28 avril 2026 ; Autorisons la société [M] et [E] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités, la première mensualité devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyer et charges courants ; Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n'avoir jamais joué si la société [M] et [E] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ; Disons qu'à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société [M] et [E] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Disons que la société [M] et [E] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à Mme [I] [L] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer réactualisé, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ; Condamnons la société [M] et [E] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 21 novembre 2025, de l’assignation, de la notification de l’assignation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce et de l’état des créanciers inscrits, conformément à leur accord à l’audience ; Condamnons la société [M] et [E] à payer à Mme [I] [L] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 29 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON