Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée à : M. [C]

Copie exécutoire délivrée à : Me HENNEQUIN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/10430 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKG6

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT rendu le mardi 19 mai 2026

DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] - RIVP dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR Monsieur [K] [C] demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 mars 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 19 mai 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/10430 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKG6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2017, la société CCR RE a consenti un bail d’habitation à M. [K] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1160 euros et un dépôt de garantie d’un montant de 1160 euros, pour une durée de six ans à compter du 20 octobre 2017.

Un DPE réalisé le 6 janvier 2012 classait le logement en double G (pièce défendeur).

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après RIVP) a acquis l’usufruit temporaire des locaux loués et un nouveau bail a été signé à effet du 28 novembre 2019 entre la RIVP et M. [K] [C] sur les mêmes locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1189,32 euros et d’une provision pour charges de 173,72 euros ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1160 euros.

Un nouveau DPE était réalisé par la RIVP en date du 28 juin 2024, classant l’immeuble de [Localité 3]

M. [K] [C] a donné congé du bail. La RIVP a accusé réception du congé par courrier du 16 juin 2025 et confirmé la résiliation du bail au 16 juillet 2025. Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 25 juillet 2025.

Par courrier du 27 août 2025, la bailleresse transmettait à M. [K] [C] un décompte et l’invitait à régler la somme de 5353,42 euros au titre de l’arriéré des loyers déduction faite du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, la RIVP a assigné M. [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 5353,42 euros au titre des loyers et charges impayés sauf à parfaire, 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2026.

A cette audience la bailleresse, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Elle a précisé que la dette s’est constituée postérieurement à la réalisation du nouveau diagnostic de performance énergétique classant le logement en classe E, et que la question du classement G est dès lors sans incidence. M. [K] [C], présent, indique que le DPE mentionne une double qualification G et que son loyer n’aurait pas dû être augmenté. Il indique avoir contacté la bailleresse à plusieurs reprises pour lui faire part de l’insalubrité du logement et de l’illégalité de l’indexation pratiquée. Il demande l’annulation de sa dette en raison du DPE et le solde de tout compte qu’il n’a pas reçu malgré ses relances.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la dette de loyer et de taxe foncière

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la RIVP produit un décompte de résiliation établi le 27 août 2025, un relevé de compte détaillé et les avis d’échéance afférents à la période litigieuse, faisant apparaître un solde débiteur de 6 126,30 euros à la date du 31 juillet 2025, ramené à 5 353,42 euros après imputation du dépôt de garantie pour un net de 772,88 euros.

M. [K] [C] ne justifie d’aucun paiement libératoire au-delà de ceux déjà portés au crédit du compte. Il conteste le principe même de la dette au seul motif tiré du diagnostic de performance énergétique.

L’article 17-1 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’article 159 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dispose que la révision et la majoration de loyer ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette interdiction est applicable, en zone tendue, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022.

M. [K] [C] se prévaut du diagnostic de performance énergétique réalisé le 6 janvier 2012, qui classait le logement en double G.

Toutefois, en application des dispositions transitoires de l’ordonnance n°2021-1159 du 22 septembre 2021, les diagnostics de performance énergétique établis avant le 1er janvier 2013 ont perdu toute valeur juridique au 31 décembre 2022. Le diagnostic invoqué par le défendeur est donc caduc depuis cette date.

Or la dette litigieuse correspond aux loyers et charges de la période courant d’octobre 2024 à juillet 2025, postérieure de plus de vingt-deux mois à la caducité du diagnostic de 2012.

Par ailleurs, le nouveau diagnostic de performance énergétique du 28 juin 2024, classant le logement en classe E. Cette classification n’entre pas dans le champ de l’article 17-1 III précité, lequel est réservé aux logements de classe F ou G. La révision du loyer opérée à compter du 1er janvier 2025, dans les limites du plafond légal applicable en zone d’encadrement des loyers, est dès lors régulière.

Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’interdiction de révision du loyer pour les logements énergétiquement déficients est inopérant s’agissant de la période litigieuse.

En tout état de cause, la contestation d’une révision de loyer ne saurait autoriser le locataire à s’abstenir de tout règlement. Quand bien même M. [K] [C] aurait entendu contester le principe ou le montant de la révision annuelle, il lui appartenait de saisir la juridiction compétente à cette fin et de s’acquitter, a minima, du loyer au montant non contesté.

En s’abstenant de tout paiement, il a manqué à son obligation fondamentale de locataire telle qu’elle résulte de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, indépendamment de tout débat sur l’indexation

M. [K] [C] sera en conséquence condamné à payer à la SA RIVP la somme de 5 353,42 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [K] [C] , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est équitable de condamner M. [K] [C] à payer à la SA RIVP la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [K] [C] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 5 353,42 euros (cinq mille trois cent cinquante-trois euros et quarante-deux centimes) au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE M. [K] [C] aux dépens ;

CONDAMNE M. [K] [C] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,