Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

12 Mai 2026

N° RG 26/00122 - N° Portalis DBYT-W-B7K-F2F5 

Ord n°

S.C. H ET A

c/

S.A.S. TRX [X]

Le :

Exécutoire à :

la SELARL MGA

Copies conformes à :

la SELARL MGA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 12 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.C. H ET A RCS [Localité 1] 898 932 793 dont le siège social est situé [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Benoit GABORIT de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDERESSE

S.A.S. TRX [X] RCS [Localité 1] 984 770 834 dont le siège social est situé [Adresse 2] non comparant - non représenté

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l'audience publique du 07 Avril 2026

ORDONNANCE : Réputée contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 8 février 2024, la Société civile H et A (SC H et A) a donné à bail commercial à la S.A.S TRX [X] des locaux situés [Adresse 3]) à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 2.700 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance le 1er de chaque mois.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 12 décembre 2025, à la S.A.S TRX [X], pour une somme de 19.750 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 11 décembre 2025.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 12 mars 2026, la S.C H et A a fait assigner la S.A.S TRX [X] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de voir : Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 8 février 2024 avec effet au 12 janvier 2026, En conséquence, Juger que la S.A.S TRX [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 13 janvier 2026Ordonner l'expulsion de la S.A.S TRX [X] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,Ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,Condamner la S.A.S TRX [X] à lui payer, par provision, les sommes suivantes : Le solde de sa dette de loyers au 12 décembre 2025 soit la somme de 19.750 euros TTCLe solde des loyers de décembre 2025, janvier 2026 au prorata soit la somme de 4.536 euros TTCUne pénalité forfaitaire de 2.428,60 eurosDes intérêts contractuels de retard de 1.214,30 eurosLes frais de signification du commandement de payer soit la somme de 219,87 eurosUne indemnité d’occupation de 135 euros par jour à compter du 13 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieuxDire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,Condamner la S.A.S TRX [X] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 7 avril 2026, la S.C H et A a maintenu, par l’intermédiaire de son conseil, les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien qu’assignée par acte remis à étude, la S.A.S TRX [X] n’a pas comparu, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, date de la présente ordonnance, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de ce texte, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

-le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,-le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,-la clause résolutoire soit dénuée d'ambigu té et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le commandement de payer du 12 décembre 2025 a été délivré à personne, à l'adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement de la S.A.S TRX [X] tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur au terme d’un décompte daté du 12 décembre 2025, arrêté au 11 décembre 2025, auquel renvoie le commandement de payer. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C H et A n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir : Loyers et charges au 11 décembre 2025 : 19.750 eurosPénalités contractuelles 5% : 987 eurosClause pénale contractuelle 10% : 1.975 eurosCout de l’acte : 219,87 euros. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 12 janvier 2026.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S TRX [X] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 135 euros par jour d’occupation, correspondant à 125% du loyer journalier, en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur le surplus de la demande.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu des pièces versées par la demanderesse, et tout particulièrement le décompte du 12 décembre 2025, la S.C H et A reste redevable de la somme de : 19 750 euros TTC étant relevé que cette somme comprend déjà le loyer du mois de décembre 2025 pour lequel la demanderesse forme une demande complémentaire dans son acte introductif d’instance,Le loyer du mois de janvier 2026 dû jusqu’au 11 janvier 2026, soit la somme de 1213,55 euros TTC. Par suite, l'obligation de la S.A.S TRX [X] au titre des loyers, charges, taxes et accessoires arrêtés au 11 janvier 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 20 963,55 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S TRX [X], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 19 750 euros et à compter de l'assignation pour le solde.

Clause pénale :

En l’espèce, la S.C H et A sollicite une pénalité forfaitaire dont le montant réclamé est d’ailleurs différent dans le commandement de payer et dans l’acte introductif d’instance.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Il en va de même de l’article 3.2 « pénalités », lequel ne stipule pas, contrairement à ce qu’affirme la demanderesse, un taux d’intérêt contractuel mais une pénalité forfaitaire en cas de défaut de paiement, étant en outre relevé que cette dernière ne justifie aucunement de l’envoi au preneur de la mise en demeure préalable visée par cet article.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse également comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S TRX [X], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S TRX [X] ne permet d’écarter la demande de la S.C H et A formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 200 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 janvier 2026 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S TRX [X] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] Atlantique) à [Localité 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S TRX [X], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la S.A.S TRX [X] à payer à la S.C H et A la somme de 20 963,55 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêtée au 11 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2025 sur 19.750 euros et à compter du 12 mars 2026 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons la S.A.S TRX [X] à payer à la S.C H et A la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la S.A.S TRX [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 12 décembre 2025 ;

Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Stéphane BENMIMOUNE