Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13682 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBO5

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2026

S.A. ICF NORD EST

C/

[G] [H] [D] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. ICF NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [H], demeurant [Adresse 2]

M. [D] [M], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Tiffany DHUIEGE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Janvier 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 novembre 2021, la société SA ICF Nord Est a donné à bail à Mme [G] [H] et M. [D] [M] un logement, sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer incluant les charges d’un montant de 522,61 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, la société SA ICF Nord Est a fait signifier à Mme [G] [H] et à M. [D] [M] un commandement de payer la somme principale de 6 935,32 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la société SA ICF Nord Est a fait assigner Mme [G] [H] et M. [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de : Constater la résiliation de plein droit du contrat de location et de l’avenant, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois à compter du commandement visant la clause résolutoire signifié le 4 févier 2025 ainsi que pour défaut de production de l’attestation d’assurance dans le délai d’un mois fixé par la loi, conformément aux articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,A défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail et de l’avenant pour défaut de paiement du loyer et charges, sur le fondement des dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du code civil et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,Par voie de conséquence, déclarer Mme [G] [H] et M. [D] [M] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] Mme [G] [H] et M. [D] [M] à délaisser et rendre libre de toute personne et de tout bien les lieux qu’il occupe, en satisfaisant aux obligations du locataire sortant,Faute pour Mme [G] [H] et M. [D] [M] de le faire immédiatement, ordonner leur expulsion ainsi que tous les occupants introduits de leur chef, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi,Condamner solidairement Mme [G] [H] et M. [D] [M] à payer, en deniers ou quittances valables, à la société SA ICF Nord Est la somme de 6 949,98 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux articles 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989,Condamner solidairement et à défaut, in solidum, Mme [G] [H] et M. [D] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, due jusqu’à complète libération des lieux, ladite indemnité s’élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises, en application des dispositions des articles 1240 et 1760 du code civil, avec intérêt légal à compter de l’assignation,Condamner in solidum Mme [G] [H] et M. [D] [M] à payer à la société SA ICF Nord Est la somme de 450 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet,Certifier la décision en que titre exécutoire européen en application des dispositions du règlement CE805/2004 et en conséquence dire que le greffier de la juridiction sera tenu, sur demande de la partie requérante, de délivrer le titre européen ensemble avec l’original de la décision,Rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. L’affaire a été appelée le 15 janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la société SA ICF Nord Est, représentée par son conseil, expose que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et qu’ils ont bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel avec effacement de la dette locative au 30 avril . Elle sollicite l’application de la loi [Localité 5].

Mme [G] [H] et M. [D] [M], représentés par leur conseil, confirment avoir bénéficié d’un rétablissement personnel avec effacement de la dette locative et qu’ils ont repris le paiement du loyer courant. Ils sollicitent le bénéfice de l’aide juridictionnel sur le siège.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 et prorogée au 30 avril 2026.

DISCUSSION :

Sur la résiliation du bail : - Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA ICF Nord Est justifie avoir saisi la Ccapex en date du 6 février 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la société SA ICF Nord Est justifie également avoir notifié au préfet du Nord en date du 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 novembre 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [G] [H] et M. à [D] [M] le 4 février 2025, pour la somme en principal de 6 935,32 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les versements effectués par Mme [G] [H] et M. [D] [M] ont été insuffisants.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 avril 2025 à 24.00 heures.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion : Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…) VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Selon de l’article 24, VIII, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la société SA ICF Nord Est produit la décision rendue par la Commission de surendettement intervenue en date du 30 avril 2025 qui a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire des locataires. En application de ces dispositions, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans à compter du 30 avril 2025, date de la décision de la commission de surendettement imposant un effacement des dettes de Mme [G] [H] et de M. [D] [M].

Si ces derniers s'acquittent du paiement de l'intégralité des loyers et des charges échus entre le 30 avril 2025 et le 30 avril 2027 avant cette date, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, si un arriéré subsiste au 30 avril 2027, la clause résolutoire reprendra son plein effet, l'expulsion de Mme [G] [H] et de M. [D] [M] sera ordonnée et elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu'à la restitution effective des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens : Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [G] [H] et M. [D] [M], ayant succombé, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA ICF Nord Est de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire : En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA ICF Nord Est, recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2021 entre la société SA ICF Nord Est et Mme [G] [H] et M. [D] [M] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], sont réunies à la date du 4 avril 2025 à 24.00 heures,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire, pendant une durant de vingt-quatre mois à compter du 30 avril 2025, DIT que si, à cette date, Mme [G] [H] et M. [D] [M] se sont acquittés du paiement de l'intégralité des loyers et des charges échus depuis le 30 avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2027, la clause résolutoire sera réputée non acquise, DIT que si Mme [G] [H] et M. [D] [M] ne sont pas acquittés de l'intégralité des loyers et charges échus entre le 30 avril 2025 et le 30 avril 2027, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et Mme [G] [H] et M. [D] [M] tenus de rendre libre de leur personne, de ses biens et de tout occupant de leur chef les lieux loués, DIT que si le bail est résilié : - il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [G] [H] et M. [D] [M] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à défaut pour Mme [G] [H] et M. [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 4] à [Localité 6], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, - Mme [G] [H] et M. [D] [M] seront condamnés in solidum à payer à la société SA ICF Nord Est, à compter du 5 avril 2025 et jusque libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges, soit la somme de 585,45 euros, - la société SA ICF Nord Est pourra faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout lieu de son choix propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls de Mme [G] [H] et M. [D] [M], - l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié et Mme [G] [H] et M. [D] [M] seront condamnés in solidum à payer mensuellement le montant à la société SA ICF Nord Est,

RAPPELLE à Mme [G] [H] et M. [D] [M] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 8] [Adresse 9] [Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

ACCORDE à Mme [G] [H] et à M. [D] [M] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

CONDAMNE in solidum Mme [G] [H] et M. [D] [M] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;