Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

JUGEMENT DU : 05 Mai 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/00677 - N° Portalis DBZG-W-B7J-BQ7J AFFAIRE : Société CDC HABITAT C/ [E] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Loïc SCHINDLER, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDERESSE :

Mme [E] [S] née le 14 Août 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 2 Mars 2026 Date de délibéré annoncée : 5 Mai 2026 Décision rendue par mise à disposition le : 5 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

La CDC HABITAT a donné à bail à Mme [E] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 729,29€ et une provision sur charges de 47,40€.

Par jugement en date du 8 juillet 2024 du Juge des contentieux de la protection de [Localité 2], Mme [E] [S] a été condamnée au paiement de la somme de 4.443,27 € au titre des loyers et charges impayés arretés au 27 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023 sur la somme de 833,66 € et du 22 décembre 2023 pour le surplus. La demande de la CDC HABITAT tendant au constat de la résiliation de bail a été déclarée irrecevable, et celle-ci a été déboutée en conséquence de ses demandes tendant au paiement d’une indemnité d’occupation et à l’expulsion de Mme [E] [S].

Par acte du 13 janvier 2025, la SA CDC HABITAT venant aux droits de la SNI a fait délivrer à Mme [E] [S] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 5.557,89€ au titre des loyers et charges impayés de mai à décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, la SA CDC HABITAT venant aux droits de la SNI a fait assigner Mme [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

- dire et juger recevable et bien fondée sa demande, - constater la résiliation du bail liant les parties, - ordonner l’expulsion de Mme [E] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, - condamner Mme [E] [S] à lui payer 8.894,58 € au titre des loyers impayés, - condamner Mme [E] [S] à lui verser une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération complète des lieux, - condamner Mme [E] [S] à payer 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 mars 2026, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, la SA CDC HABITAT, représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement des articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, la SA CDC HABITAT expose que Mme [E] [S] a manqué à son obligation de paiement des loyers et des charges, justifiant la délivrance d’un commandement de payer. Elle fait valoir que la locataire reste redevable de la somme de 8.894,58 € .

Bien que citée par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, Mme [E] [S] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de l’action aux fins de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche, le principal s'entendant de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.

Conformément à l’article 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le juge des contentieux de la protection a par jugement en date du 8 juillet 2024 déclaré irrecevable la demande de la CDC HABITAT tendant au constat de la résiliation de bail conclu avec Mme [E] [S] au motif que l’assignation délivrée dans cette instance n’a pas été dénoncée à la préfecture moins de six semaines avant la date de l’instance.

Toutefois, l’irrecevabilité de l’action du bailleur tirée de l’absence de notification requise par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, préalablement à la saisine du juge, n’empêche pas le bailleur après avoir accompli la formalité concernée, d’intenter une nouvelle action.

La CDC HABITAT qui a introduit la présente action par assignation du 20 octobre 2025 justifie avoir notifié son acte introductif d’instance à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 21 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’action de la CDC HABITAT est recevable.

Sur les demandes principale

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 13 janvier 2025, la SA CDC HABITAT a fait commandement à  Mme [E] [S] de s'acquitter de la somme de 5.557,89€ au titre des loyers et charges impayés de mai à décembre 2024.

Il ressort des pièces produites que la défenderesse n’a pas réglé la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, ce qui n’est pas contesté.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 14 mars 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 14 mars 2025.

Sur l'expulsion

La locataire n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

L'occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [E] [S] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l'avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche, le principal s'entendant de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.

L’article 1351 du code civil énonce que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement.

En l’espèce, il est constaté que par jugement en date du 8 juillet 2024 du Juge des contentieux de la protection de [Localité 2], Mme [E] [S] a été condamnée au paiement de la somme de 4.443,27€ au titre des loyers et charges impayés arretés au 27 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse.

La CDC HABITAT est dès lors fondée à solliciter la condamnation des arriérés locatifs dus à la suite de cette condamnation et échus postérieurement au mois d’avril 2024.

Il ressort du décompte joint à l’assignation produit par la CDC HABITAT que Mme [E] [S] est redevable d’une somme de 8.894,58€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, de mai 2024 à avril 2025, échéance de ce mois incluse.

Non comparante, Mme [E] [S] n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause tant le principe que le quantum de cette dette. Elle ne justifie pas davantage d’un paiement libératoire.

Il n’est pas justifié du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, de sorte que des délais de paiement ne peuvent être octroyés à Mme [E] [S] en application des dispositions issues de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [E] [S] au paiement de la somme de 8.894,58€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 5.557,89€, et de l'assignation pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [S], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de saisine de la CCAPEX, à l'exclusion des frais liés à l'expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l'exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnée aux dépens, Mme [E] [S] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu'il est équitable de fixer à 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 14 mars 2025 du contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Mme [E] [S], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE Mme [E] [S] à payer à la CDC HABITAT la somme de 8.894,58€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 5.557,89€, et du 20 octobre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [E] [S] à payer à la CDC HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux;

CONDAMNE Mme [E] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE Mme [E] [S] à payer à la CDC HABITAT la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la CDC HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE