Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Avril 2026 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 19 Février 2026

GROSSE : Le 30 avril 2026 à Me BARTON-SMITH Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 30 avril 2026 à M. [I] à M. [H] Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/07120 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7JMO

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L OPAC dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [H] demeurant [Adresse 2] comparant en personne

Madame [N] [I] demeurant [Adresse 3] comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 27 décembre 2022, relatif à un appartement sis [Adresse 4], moyennant un loyer initial mensuel de 349,92 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 19 février 2026.

A cette audience, l’établissement public 13 HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 725,33 euros, au 13 février 2026. Il ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés. Il expose que Madame [N] [I] a résilié le bail litigieux avec effet au 18 octobre 2025.

Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] comparaissent. Ils reconnaissent l’existence d’une dette locative – dont ils ne contestent pas le montant – et sollicitent l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant leur situation personnelle délicate. Ils exposent qu’ils sont séparés depuis le mois de mai 2025 et que seul Monsieur [K] [H] vit désormais dans les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

L’établissement public 13 HABITAT a produit la notification à la CAF en date du 26 juin 2025 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I], soit deux mois au moins avant l’assignation du 16 décembre 2025.

L’établissement public 13 HABITAT produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 19 décembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 février 2026.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] le 28 juillet 2025, pour un arriéré locatif de 1 181,81 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise.

Vu le congé adressé par Madame [N] [I] tendant à résilier le bail litigieux avec effet au 18 octobre 2025, il convient de constater la résiliation du bail à effet au 28 septembre 2025, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [H] des lieux occupés, de condamner Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] à payer à l’établissement public 13 HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 603,69 euros), à compter du 29 septembre 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’établissement public 13 HABITAT (s’agissant de Monsieur [K] [H]) et jusqu’au 18 octobre 2025 (s’agissant de Madame [N] [I]).

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] restaient débiteurs d’une dette locative de 1 716,43 euros, au 18 octobre 2025 ; et que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 2 312 euros, au 2 décembre 2025.

Vu le décompte actualisé au 13 février 2026, fixant la dette locative à une somme de 717,71 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus, déduction faite des frais de procédure et des frais d’enquête, non justifiés.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 717,71 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire   Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience (entendu comme le loyer résiduel, déduction faite des allocations versées par la CAF), Vu l’accord de l’établissement public 13 HABITAT,   Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] à se libérer de leur dette locative en 36 mois par mensualités de 19 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.   Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire   Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience (entendu comme le loyer résiduel, déduction faite des allocations versées par la CAF), Vu l’accord de l’établissement public 13 HABITAT,

Durant les délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [K] [H], seul locataire à la date de la présente décision, selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [K] [H] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (à défaut de justificatifs, à la somme de 603,69 euros), jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l'instance de référé, et seront condamnés in solidum à payer à l’établissement public 13 HABITAT une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’établissement public 13 HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre les parties le 27 décembre 2022 concernant l’appartement sis [Adresse 4], à effet au 28 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] à payer à l’établissement public 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 septembre 2025 et jusqu’au 18 octobre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [H] à payer à l’établissement public 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 603,69 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] à verser à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 717,71 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de leur dette locative de 717,71 euros et disons qu’ils devront régler cette somme selon 36 mensualités de 19 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;   SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;   DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d'un serrurier pour les locataires et tous occupants de leur chef ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] in solidum à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [H] et Madame [N] [I] in solidum aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,