Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Me David HONORAT ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Christophe BORE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09451 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBC7G

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT PROROGE rendu le 06 mai 2026

DEMANDEURS Madame [G] [I] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 1]

S.C.I. [L], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 4]

Madame [A] [V], demeurant [Adresse 4]

Madame [Q] [V], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [T] [O], Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O], représentés par leurs parents Monsieur [F] [O] et Madame [K] [H] épouse [O], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [P] [C], demeurant [Adresse 6] [Localité 2] [Adresse 7]

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 6] [Localité 3] Décision du 06 mai 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09451 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBC7G

Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 6] [Localité 3]

formant l’indivision [L] [J] [V] [O] [C], représenté par la société KGS PRESTIGE, mandataire, dont le siège social [Adresse 8]

TOUS représentés par Me Christophe BORE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

DÉFENDEURS Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 9] représenté par Me David HONORAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0122

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 10] représenté par Me David HONORAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0122

COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 février 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 mai 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 06 mai 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09451 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBC7G

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2025, Mme [G] [I] épouse [J], Monsieur [U] [J], la SCI [L], Mme [Z] [V], M. [S] [V], Mme [A] [V], Mme [Q] [V], M. [T] [O], M. [B] [O] et Mme [R] [O], représentés par leurs parents M. [F] [O] et Mme [K] [H] épouse [O] , M. [P] [W], Mme [D] [W], M. [M] [W] (ci-après,« l'indivision [N][JT][C] ») ont consenti un bail d'habitation à M. [X] [E] sur des locaux situés au [Adresse 11] à Paris (75007), 4ème étage, porte gauche, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 5 664 euros et d'une provision pour charges de 480 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [Y] [E].

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6 701,63 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 31 juillet 2025.

Par assignations des 10 et 11 septembre 2025, l'indivision [N][MR] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [X] [E] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [Y] [E] au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 30% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 16807,20 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 février 2026,l'indivision [N][MR], représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2026, s'élève à 10 544 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s'oppose à la demande de délais de paiement.

M. [X] [E] et M. [Y] [E], également représentés par leur conseil, reconnaissent l'absence de reprise de paiement du loyer courant ainsi que le montant de la dette pour le paiement de laquelle ils sollicitent les plus larges délais.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courrier adressé aux parties le 27 avril 2026, il a été demandé confirmation aux requérants du montant de la dette indiquée oralement, contradictoire avec le décompte actualisé produit à l'audience. Par retour de mail du même jour, les requérants ont rectifié leur demande, qui s'élève ainsi à la somme de 47 527,20 euros, terme de février 2026 inclus. Les défendeurs, qui étaient autorisés à formuler leurs observations jusqu'au 4 mai 2026, n'ont pas répondu.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…).

En l’espèce, l’indivision [IY]-[MR] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer la somme de 6 701,63 euros, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié au locataire le 24 juillet 2025.

Or, d'après l'historique des versements, cette somme a été réglée en intégralité dans le délai imparti (virement de 6 144 euros le 10/07/2025, de 2 400 euros le 23/07/2025 et de 2 000 euros me 25/07/2025).

Par conséquent, la clause résolutoire n'est pas acquise.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé par les requérants le jour de l'audience que le locataire s'est abstenu de régler son loyer depuis le mois d'août 2025, ce qu'il ne conteste pas. Ce manquement à une obligation essentielle du contrat est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail, qui prendra effet à compter de la date de l'audience.

Le contrat étant résilié, il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'indivision [N][MR] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’indivision [IY]-[JT][C] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2026, M. [X] [E] lui devait la somme de 47 527,20 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance du mois de février 2026 incluse.

Ce montant n'est remis en cause ni par le locataire, ni par la caution, qui ne conteste pas son acte d'engagement.

Par conséquent, M. [X] [E] et M. [Y] [E] seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur au titre de l'arriéré locatif, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 16807,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, en application de l'article 1231-6 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement, conformément à l'engagement de caution, à verser à l'indivision [IY]-[JT][C] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, (la majoration sollicitée n'étant pas justifiée) et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de l'échéance du mois de mars 2026 jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'indivision [IY]-[JT][C] ou à son mandataire.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, les défendeurs sollicitent les plus larges délais pour pouvoir régler leur dette et font valoir la situation de M. [Y] [E], qui justifie percevoir une retraite d'un montant mensuel d'environ 1500 euros par mois. Aucune pièce n'est versée concernant la situation de M. [X] [E].

Cependant, les seules ressources de M. [Y] [E] ne permettraient pas d'honorer les mensualités minimales qui pourraient être fixées, dans les délais les plus larges, compte-tenu du montant de la dette. De plus, l'absence de reprise du versement du loyer depuis la délivrance de l'assignation ne témoigne d'aucune bonne volonté de la part des défendeurs pour apurer ce montant.

Par conséquent, M. [X] [E] et M. [Y] [E] seront déboutés de cette demande.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [E] et M. [Y] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Décision du 06 mai 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09451 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBC7G

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de l’indivision [N][MR] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette, du caractère très récent du bail et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [G] [I] épouse [J], Monsieur [U] [J], la SCI [L], Mme [Z] [V], M. [S] [V], Mme [A] [V], Mme [Q] [V], M. [T] [O], M. [B] [O] et Mme [R] [O], représentés par leurs parents M. [F] [O] et Mme [K] [H] épouse [O] , M. [P] [W], Mme [D] [W], M. [M] [W] de leur demande de constater que la clause résolutoire est acquise au 4 septembre 2025,

PRONONCE la résiliation judiciaire, à compter du 6 février 2025, du bail conclu le 27 juin 2025 entre d'une part, Mme [G] [I] épouse [J], Monsieur [U] [J], la SCI [L], Mme [Z] [V], M. [S] [V], Mme [A] [V], Mme [Q] [V], M. [T] [O], M. [B] [O] et Mme [R] [O], représentés par leurs parents M. [F] [O] et Mme [K] [H] épouse [O] , M. [P] [W], Mme [D] [W], M. [M] [W] et d'autre part, M. [X] [E], concernant les locaux situés au [Adresse 11] à Paris (75007), 4ème étage, porte gauche,

ORDONNE à M. [X] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 11] à [Localité 4], 4ème étage, porte gauche ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [E] solidairement avec M. [Y] [E], à payer à Mme [G] [I] épouse [J], l Monsieur [U] [J], la SCI [L], Mme [Z] [V], M. [S] [V], Mme [A] [V], Mme [Q] [V], M. [T] [O], M. [B] [O] et Mme [R] [O], représentés par leurs parents M. [F] [O] et Mme [K] [H] épouse [O] , M. [P] [W], Mme [D] [W], M. [M] [W] la somme de 47 527,20 euros (quarante-sept mille cinq cent vingt-sept euros et vingt centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 16807,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [X] [E] solidairement avec M. [Y] [E], à payer à Mme [G] [I] épouse [J], Monsieur [U] [J], la SCI [L], Mme [Z] [V], M. [S] [V], Mme [A] [V], Mme [Q] [V], M. [T] [O], M. [B] [O] et Mme [R] [O], représentés par leurs parents M. [F] [O] et Mme [K] [H] épouse [O] , M. [P] [W], Mme [D] [W], M. [M] [W] une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de l'échéance du mois de mars 2026 jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE Mme [G] [I] épouse [J], Monsieur [U] [J], la SCI [L], Mme [Z] [V], M. [S] [V], Mme [A] [V], Mme [Q] [V], M. [T] [O], M. [B] [O] et Mme [R] [O], représentés par leurs parents M. [F] [O] et Mme [K] [H] épouse [O] , M. [P] [W], Mme [D] [W], M. [M] [W] de leur demande de condamner M. [X] [E] solidairement avec M. [Y] [E] à payer une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 30% outre les charges,

DÉBOUTE M. [X] [E] et M. [Y] [E] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [X] [E], solidairement avec M. [Y] [E], à payer à Mme [G] [I] épouse [J], l Monsieur [U] [J], la SCI [L], Mme [Z] [V], M. [S] [V], Mme [A] [V], Mme [Q] [V], M. [T] [O], M. [B] [O] et Mme [R] [O], représentés par leurs parents M. [F] [O] et Mme [K] [H] épouse [O] , M. [P] [W], Mme [D] [W], M. [M] [W] la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [E], solidairement avec M. [Y] [E], aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2025 et de sa dénonciation à la caution,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge