Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

²TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

Minute n° N° RG 26/00071 - N° Portalis DBZC-W-B7J-EGMX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

DEMANDEUR (S) :

MAYENNE HABITAT [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Catarina ALVES PEREIRA, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [M] [A] né le 29 Janvier 1987 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4] comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Marc TOUBLANC Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 17 Février 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 28 Avril 2026.

JUGEMENT :

- Prononcé par mise à disposition au greffe - contradictoire et rendu en premier ressort. - Signé par Jean-Marc TOUBLANC, Président et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à Me ALVES PEREIRA Copie certifiée conforme à M. [A] par LS Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 18 avril 2025, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] Habitat (l’OPH [Localité 5] Habitat) a conclu avec M. [M] [A] un contrat de location d'un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] avec effet au 22 avril 2025 moyennant le paiement d'un loyer mensuel, hors charges, de 352,35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2025, l’OPH Mayenne Habitat a fait assigner M. [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval et demande la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement d’une dette locative.

À l'audience du 17 février 2026, la partie demanderesse, représentée par son avocat, a indiqué que M. [A] avait repris le paiement du loyer en décembre et verse 100 euros par mois. Elle a actualisé sa créance locative au 05 février 2026 à la somme de 598,14 euros. Elle a indiqué maintenir ses demandes mais ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement si M. continue à payer ses loyers. Elle précise également que M. [A] a mis à jour son assurance habitation. En application des dispositions combinées de l'article 446-1 et de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la partie demanderesse pour plus ample exposé de ses prétentions.

M. [A], a fait part du fait qu’il avait effectivement repris le paiement des loyers et propose de verser 50 euros supplémentaires tous les mois pour apurer ses dettes. Il a indiqué être en recherche d’emploi et avoir déposé un dossier de surendettement mais n’en a pas justifié lors de l’audience.

A l’issue des débats, le juge a indiqué que l’affaire était mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

La partie demanderesse a versé au soutien de sa demande copie du contrat de bail et la preuve de la délivrance d’un commandement de payer à la date du 18 septembre 2025, selon lequel le locataire a été mis en demeure de payer les loyers et charges échus mais non payés et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Il résulte des débats que M. [A] a depuis justifié auprès de l’OPH [Localité 5] Habitat de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Il apparaît, au vu des pièces versées aux débats, que le locataire n’a pas régulièrement et intégralement payé sa dette locative, en dépit de la délivrance du commandement de payer.

Il convient en conséquence, au regard des clauses du contrat de bail et de la législation applicable, de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur à la date du 19 novembre 2025.

Sur le montant de la dette locative

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Le bailleur réclame le paiement d’une dette locative totale de 598,14 euros selon le décompte actualisé à la date du 5 février 2026.

Au regard de l’ensemble des pièces versées aux débats, la somme revendiquée apparaît régulière et bien fondée.

En conséquence, le locataire sera condamné à payer au bailleur la somme de 598,14 euros, au titre des loyers et charges impayés ainsi que des indemnités d'occupation échues selon décompte arrêté au 5 février 2026.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [A] sollicite des délais de paiement et propose de verser mensuellement la somme additionnelle de 50 euros en règlement progressif de la dette locative.

L’OPH [Localité 5] Habitat ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Il résulte des débats et du diagnostic social et financier de M. [A] que ce dernier est actuellement sans emploi et perçoit 624,94 euros d’allocations, 449,36 euros au titre du revenu de solidarité active (RSA), 342,88 euros d’allocation personnalisée au logement (APL) et 312,45 euros de prime d’activité, soit un total de 1730,63 euros de ressources mensuelles.

M. indique élever seul ses deux enfants et avoir 797,78 euros de charges mensuelles.

Ses dettes d’impayés s’élevaient, au jour du diagnostic social et financier, à 5 024,43 euros. M. [A] indique avoir déposé un dossier de surendettement mais n’en justifie pas. Le dernier décompte produit par l’OPH [Localité 5] Habitat fait état d’une dette de 598,14 euros au 05 février 2026.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à M. [A] des délais de paiement d'une durée de 12 mois en fixant à 50 euros la somme à verser mensuellement, avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant. Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et le dernier versement sera à ajuster en fonction du solde de la dette.

Sur la suspension de la clause résolutoire et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire. En cas de respect de l’échéancier fixé et de paiement intégral de la somme due dans les délais impartis, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail pourra se poursuivre.

À l'inverse, dans le cas où l’échéancier ne serait pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception.

M. [A] sera alors sans droit ni titre et redevable à compter du premier impayé de l'échéancier jusqu'à libération complète des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de sa situation économique, il n’y aura en revanche pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 19 novembre 2025 du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 6];

CONDAMNE M. [A] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] Habitat une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 novembre 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux, dont le montant sera équivalent au montant du dernier loyer, charges comprises ;

CONDAMNE M. [A] au paiement de la somme de 598,14 euros, au titre des loyers et charges impayés ainsi que des indemnités d’occupation échues selon décompte arrêté à la date du 5 février 2026, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [A] à se libérer de cette dette locative en 11 mensualités de 50 euros chacune et une 12ème mensualité égale au solde de la dette, en plus du loyer courant, payables avant le 10 de chaque mois à compter de la notification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et que le bail se poursuivra ;

DIT qu’à défaut de respect du plan d’apurement et/ou de paiement du loyer, et 15 jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets et dans ce cas :

ORDONNE l’expulsion de M. [A] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE M. [A] à verser à l’OPH [Localité 5] Habitat à compter du premier impayé de l'échéancier jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 5] Habitat de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit.  

La Greffiere Le Président

Cécile JOUAULT Jean-Marc TOUBLANC