Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

Minute n° 26/181 N° RG 26/00124 - N° Portalis DBZC-W-B7J-EGZ2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

DEMANDEUR (S) :

E.P.I.C. OPDHLM- [Localité 2] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [N] [Z] [Adresse 2] [Localité 4] comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Marc TOUBLANC Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 17 Mars 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 05 Mai 2026.

JUGEMENT :

- Prononcé par mise à disposition au greffe - contradictoire et rendu en premier ressort. - Signé par Jean-Marc TOUBLANC, Président et par Cécile JOUAULT, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à Me BELLESORT Copie certifiée conforme à M. [Z] par LS Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 07 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat [Localité 2] Habitat (l’OPH [Localité 2] Habitat) a conclu avec M. [N] [Z] un contrat de location d'un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] avec effet au 13 janvier 2025 moyennant le paiement d'un loyer mensuel, hors charges, de 366,89 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2025, l’OPH Mayenne Habitat a fait assigner M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval et demande la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement d’une dette locative. À l'audience du 17 mars 2026, la partie demanderesse, représentée par son avocat, a réitéré les mêmes demandes que celles formulées dans son assignation. Elle a actualisé sa créance locative au 10 mars 2026 à la somme de 3 137,08 euros (dont 162,59 euros au titre du coût du commandement de payer). En application des dispositions combinées de l'article 446-1 et de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la partie demanderesse pour plus ample exposé de ses prétentions.

M. [Z] s’est présenté à l’audience du 17 mars 2026 et a formulé plusieurs observations. Il a notamment indiqué avoir versé les deux derniers mois de loyers et vouloir rester dans son logement.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

La partie demanderesse a versé au soutien de sa demande copie du contrat de bail et la preuve de la délivrance d’un commandement de payer à la date du 30 septembre 2025, selon lequel le locataire a été mis en demeure de payer les loyers et charges échus mais non payés.

Il apparaît, au vu des pièces versées aux débats, que le locataire n’a pas régulièrement et intégralement payé sa dette locative, en dépit de la délivrance du commandement de payer.

Il convient également de relever que M. [Z] a déposé une demande de surendettement qui a été déclarée recevable le 4 décembre 2025, soit postérieurement à l’échéance du délai de deux mois du commandement de payer. Cette décision de recevabilité de la déclaration de surendettement, intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement, est dès lors sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence, au regard des clauses du contrat de bail et de la législation applicable, de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur à la date du 1er décembre 2025.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

Le locataire devenant occupant sans droit ni titre à compter de la date de la résiliation du bail, il sera condamné, à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux constatée par la remise des clés, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur le montant de la dette locative

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Le bailleur réclame le paiement d’une dette locative totale de 3 137,08 euros selon le décompte actualisé à la date du 10 mars 2026.

Au regard de l’ensemble des pièces versées aux débats, la somme revendiquée apparaît régulière et bien fondée à hauteur de 2 974,49 euros, le reste correspondant au coût du commandement de payer.

En conséquence, le locataire sera condamné à payer au bailleur la somme de 2974,49 euros, au titre des loyers et charges impayés ainsi que des indemnités d'occupation échues selon décompte arrêté au 10 mars 2026.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [Z] sollicite des délais de paiement en règlement progressif de la dette locative.

Il résulte des débats que M. [Z] vit seul et est actuellement retraité. Il percevrait 118 euros d’aides personnelles au logement (APL) depuis janvier 2026. Il serait accompagné budgétairement par le Point Passerelle 53 depuis début 2025. M. [Z] aurait repris le règlement des loyers à hauteur de 250 euros depuis novembre 2025. Il résulte du diagnostic social et financier que grâce à l’ouverture de son droit APL, la suspension du paiement de ses différents crédits en raison du dossier de surendettement et la révision de certains contrats d’assurance, M. [Z] souhaite s’engager à régler son loyer.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à M. [Z] des délais de paiement d'une durée de 36 mois en fixant à 83 euros la somme à verser mensuellement, avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant. Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et le dernier versement sera à ajuster en fonction du solde de la dette.

Sur la suspension de la clause résolutoire et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire. En cas de respect de l’échéancier fixé et de paiement intégral de la somme due dans les délais impartis, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail pourra se poursuivre.

À l'inverse, dans le cas où l’échéancier ne serait pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception.

M. [Z] sera alors sans droit ni titre et redevable à compter du premier impayé de l'échéancier jusqu'à libération complète des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de sa situation économique, il n’y aura en revanche pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 1er décembre 2025 du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

CONDAMNE M. [Z] à payer à l’OPH [Localité 2] Habitat une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 02 décembre 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux, dont le montant sera équivalent au montant du dernier loyer, charges comprises ;

CONDAMNE M. [Z] à payer à l’OPH [Localité 2] Habitat la somme de 2974,49 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des indemnités d’occupation échues selon décompte arrêté à la date du 10 mars 2026, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

AUTORISE M. [Z] à se libérer de cette dette locative en 35 mensualités de 83 euros chacune et une 36ème mensualité égale au solde de la dette, en plus du loyer courant, payables avant le 10 de chaque mois à compter de la notification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et que le bail se poursuivra ;

DIT qu’à défaut de respect du plan d’apurement et/ou de paiement du loyer, et 15 jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets et dans ce cas :

ORDONNE l’expulsion de M. [Z] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE M. [Z] à verser à l’OPH [Localité 2] Habitat à compter du premier impayé de l'échéancier jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 2] Habitat de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit.    

La Greffiere Le Président

Cécile JOUAULT Jean-Marc TOUBLANC