Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

Service des contentieux de la protection

AFFAIRE N° RG 26/00136 - N° Portalis DBWX-W-B7K-DOAE

AFFAIRE :

DOMITIA HABITAT OPH

C/

[C] [G] [R] [N]

☒ Copie exécutoire délivrée le

à : DOMITIA HABITAT OPH

☒ Copie à : DOMITIA HABITAT OPH Monsieur [C] [G] [R] [N]

Copie dossier Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE QUATRE MAI DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

DOMITIA HABITAT OPH dont le siège social est sis 27 rue Nicolas Leblanc - ZA la Coupe - 11100 NARBONNE Représenté par Madame [Z] [E], munie d’un pouvoir de représentation

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [C] [G] [R] [N] né le 25 Juillet 1972 à NARBONNE (11100) demeurant 37 B avenue Jean Camp - Appt n° 12 - - 11100 NARBONNE Comparant en personne

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES GREFFIER : Monsieur Jean-Claude VILA-LAGUERRE lors des débats et Madame Bérengère CASTELLS pour la mise à disposition

PROCEDURE :

Date des débats : 13/04/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 04 Mai 2026

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 11 mars 2019, modifié par un avenant ne date du 24 juillet 2019, DOMITIA HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [N] [C] sur des locaux sis 37 A Avenue Jean Camp, 11100 Narbonne, pour un loyer mensuel de 363,18 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, DOMITIA HABITAT OPH a fait délivrer à Monsieur [N] [C] un commandement de payer la somme principale de 650,67 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [N] [C] le 9 octobre 2025.

DOMITIA HABITAT OPH a ensuite fait assigner Monsieur [N] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 12 février 2026 pour demander de :

- Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [C] ; - Le condamner au paiement :

- De l'arriéré locatif à la somme de 1 037,38 euros ; - D'une indemnité mensuelle d'occupation ; - De 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile - Des dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 février 2026.

A l'audience du 13 avril 2026, DOMITIA HABITAT OPH, représenté, a maintenu l'intégralité de ses demandes et a indiqué que la dette locative, actualisée au 13 avril 2026, s'élevait désormais à la somme de 915,79 euros. DOMITIA HABITAT OPH a également indiqué s'opposer à l'octroi de délais de paiement.

A l'audience du 13 avril 2026 Monsieur [N] [C] en personne sollicite l'octroi de délais de paiement pour rembourser les sommes dues et demande au juge des contentieux et de la protection de suspendre les effets de la clause résolutoire pour rester dans les lieux. Il se reconnaît redevable de l'intégralité des sommes réclamées par la demanderesse mais explique que, père célibataire bénéficiant de l'assurance chômage, il a rencontré des difficultés personnelles et financières à la suite desquelles ils n'a plus payé l'intégralité de ses loyers durant ces derniers mois. Il indique toutefois avoir repris le paiement des loyers, et qu'il effectue diverses démarches afin d'assainir sa situation. Il a notamment demandé l'ouverture d'une mesure d'accompagnement social personnalisé.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l'Aude le 12 février 2026, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, DOMITIA HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 9 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 12 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 11 mars 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2025 pour un montant principal de 650,67 euros.

Cette somme n'a pas été réglée par Monsieur [N] [C] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à Monsieur [N] [C] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser DOMITIA HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, si besoin est, avec le concours d'un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ainsi qu'aux articles R.433-1 et suivants du même code au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

DOMITIA HABITAT OPH produit, outre le contrat de bail signé le 11 mars 2019, le commandement signifié le 9 octobre 2025 un décompte démontrant que Monsieur [N] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 915,79 euros.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 915,79 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.

Il est constant que l'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 novembre 2025, Monsieur [N] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera donc condamné au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période courant du 21 novembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

5. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce Monsieur [N] [C] indique avoir repris le paiement du loyer avant l'audience et être suivi dans le cadre d'une MASP par les service de l'APAM11.

En outre, il ressort des éléments du dossier, et des débats d'audience, que les revenus de Monsieur [N] [C] et les démarches qu'il a entreprises afin d'assainir sa situation lui permettent d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel et d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient d'accepter la demande de délais de paiement.

La dette s'élevant à 915,79 euros, Monsieur [N] [C] pourra en conséquence se libérer de cette dernière en réglant, en sus de son loyer mensuel, un montant 26 euros par mois pendant trente-cinq mois, puis 5,79 euros pendant un mois.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2019 entre DOMITIA HABITAT OPH et Monsieur [N] [C] concernant les locaux à usage d'habitation sis 37 A Avenue Jean Camp, 11100 Narbonne sont réunies à la date du 21 novembre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [N] [C] à s'acquitter de la somme de 915,79€, outre le loyer et les charges courants, en réglant la somme de 26 euros durant trente-cinq mensualités, et une mensualité à 5,79 euros qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

- qu'à défaut pour Monsieur [N] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, DOMITIA HABITAT OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

- que Monsieur [N] [C] soit condamné à verser à DOMITIA HABITAT OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [N] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge