Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

TRIBUNAL JUDICIAIRE d'ARRAS [Adresse 1] [Localité 1]

N° RG 25/01229 - N° Portalis DBZZ-W-B7J-FBXL

JUGEMENT 30 Avril 2026 Minute

[C] [E]

C/

S.A. SIA HABITAT, S.A. SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l'audience publique du 30 Janvier 2026, sous la présidence de Madame Elise HUERRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de M. Gaëtan DELETTREZ, greffier placé,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026 ;

ENTRE :

M. [C] [E] né le 04 Décembre 1962 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Mylène LEFEBVRE CHAPON, avocat au barreau d'ARRAS

ET :

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Camille ROBIQUET, avocat au barreau d'ARRAS

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT, dont le siège social est sis [Adresse 4] Intervenant volontaire représentée par Me Camille ROBIQUET, avocat au barreau d'ARRAS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2022, la société SIA HABITAT a consenti à Monsieur [C] [E] un bail relatif au logement situé au [Adresse 5], au 2e étage, appartement 202 à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 369,06 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 57 euros.

Un dégât des eaux est survenu le 21 novembre 2024, impliquant le logement de l’étage supérieur, propriété de la société SIA HABITAT.

Monsieur [E] a mandaté son assureur, la société PACIFICA, laquelle a fait procéder à une expertise extrajudiciaire confiée au cabinet EUREXO PJ, dont le rapport a été rendu le 28 avril 2025.

Monsieur [E] ayant par ailleurs saisi le conciliateur de justice d’[Localité 4], ce dernier a dressé un constat de carence le 3 septembre 2025, compte tenu de l’absence du bailleur.

Considérant que les désordres persistaient et lui causaient un préjudice de jouissance, Monsieur [E] a, par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, fait assigner la société SIA HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ARRAS afin d’obtenir la condamnation de celle-ci : A procéder aux travaux de remise en état des bacs de douche et à remédier à l’ensemble des désordres subis dans son logement, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;Au paiement de la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts en raison de son préjudice de jouissance, outre la somme de 1.890 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2025 et renvoyée à l’audience du 30 janvier 2026.

Par acte authentique du 5 janvier 2026, la propriété du logement litigieux est revenue à la la SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT (SIGH).

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2025 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 30 janvier 2026.

A cette audience, Monsieur [E] est représenté par son conseil, lequel sollicite, sur la base de conclusions visées par les soins du greffe et complétées oralement à l’audience : Qu’il soit pris acte de l'intervention volontaire de la SIGH ; La condamnation de cette dernière à procéder aux travaux de remise en état des bacs de douche et de remédier à l’ensemble des désordres subis dans son logement, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;La condamnation in solidum des défenderesses à lui payer la somme de 100 euros par mois depuis l’échéance de décembre 2024 à la date du jugement à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, outre leur condamnation sous la même solidarité au paiement de la somme de 1.890 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens. Au soutien de ses demandes, Monsieur [E] fait valoir que le défaut de pose du bac de douche du logement supérieur cause des infiltrations d’eau sur le plafond de sa salle de bain, nécessitant le remplacement du bac de douche et la reprise des désordres, que le bailleur tarde à faire, n’ayant fait procéder qu’à la réfection du joint du receveur supérieur. Selon lui, le receveur de douche de son propre logement présente les mêmes désordres. Se fondant sur les conclusions de l’expertise amiable, il conteste que ces désordres puissent provenir d’un défaut d’entretien de son propre logement. Selon lui, le devis produit par le bailleur n’établit pas que les travaux aient été effectivement réalisés. Il allègue un préjudice de jouissance résulté de l’impossibilité d’utiliser normalement la douche depuis novembre 2024 en raison des défauts affectant son propre receveur de douche, malgré les relances adressées au bailleur. Il ajoute que l’humidité induite par ces infiltrations a des effets délétères sur sa santé, étant par ailleurs atteint de handicap.

A cette audienceSA. , la société SIA HABITAT est représentée par son conseil, indiquant par ailleurs intervenir volontairement à l’instance pour la SIGH. Ensembles et sur la base de conclusions visées par les soins du greffe et complétées oralement à l’audience, elles sollicitent de : Déclarer recevable l’intervention volontaire de la SIGH ; A titre principal, débouter Monsieur [E] de ses demandes ; A titre subsidiaire, la condamnation de la seule société SIA HABITAT au titre du préjudice de jouissance ;En tout état de cause, la condamnation de Monsieur [E] au paiement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens. SA Elle n’indique ce fondement que dans son par ces motifs

L’ENM nous avait dit de ne pas en tenir compte

Quelle est la pratique ?

En ce sens, elles soutiennent que l’expertise amiable ne peut suffire à établir les désordres allégués, à en fournir la cause et leur imputabilité, faisant valoir que l’humidité évoquée peut trouver son origine dans un défaut d’entretien du logement par le demandeur et que Monsieur [E] n’établit pas quels travaux seraient nécessaires pour remédier aux désordres allégués. Malgré cela et selon elle, des interventions ont été programmées par le bailleur. Elles ajoutent que le demandeur n’établit aucun préjudice, notamment de jouissance, dès lors que le rapport d’expertise ne fait état que d’une seule trace résultant de l’infiltration dans la salle de bain ce qui, bien qu’inesthétique, n’empêche pas Monsieur [E] d’en jouir.

A l’issue de débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 prorogé au 30 avril 2026, la décision devant être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré du 10 SANous n’avons pas la date du courrier mars 2026, la société immobilière Grand Hainaut sollicite la réouverture des débats.

MOTIVATION

Sur la demande d’intervention volontaire

Aux termes des articles 328 et 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire principale n’est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il est démontré que la société SIA HABITAT a cédé le logement de Monsieur [E] à la SIGH par acte authentique du 5 janvier 2026.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire à l’instance de la société immobilière Grand Hainaut comme venant aux droits de la société SIA HABITAT.

Sur la demande en réouverture des débats

L'article 444 du code de procédure civile impose au magistrat présidant la formation de jugement d'ordonner la réouverture des débats lorsque les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éléments de fait ou de droit qui leur auraient été demandés.

En vertu de l’article 445 du même code, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président.

En l’espèce, si les sociétés défenderesses entendent soumettre à la juridiction des éléments nouveaux, il n’est rien dit des circonstances qui empêchaient les parties de réaliser ces diligences avant la clôture des débats, et alors qu’aucune note en délibéré n’a été autorisée.

La note en délibéré sera dès lors déclarée irrecevable.

Sur les désordres allégués

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est aussi tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire à diverses conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ; notamment, il assure la protection contre les infiltrations et remontées d'eau dans l'habitation et comporte des dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement.

Il résulte de ces textes que le locataire qui reproche au bailleur la méconnaissance de ses obligations peut lui demander le paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

L’article 20-1 de la loi de 1989 précité dispose encore que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

La preuve de l’existence de ce désordre peut être rapportée par tous moyens,

Il est constant que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, l'avis de l'expert devant être corroboré par une autre preuve (notamment Civ. 1re, 15 janv. 2025, n° 22-21.949). Il en va différemment si les constatations et conclusions expertales portent sur un fait établi et non discuté par les parties (Civ.1ère, 15 oct. 2025, n° 24-15.281).

En l'espèce, est versé aux débats le constat amiable de dégât des eaux établi le 7 décembre 2024 par l’occupante du logement surplombant le logement de Monsieur [E] et ce dernier, renseignant un dégât des eaux survenu le 21 novembre 2024 dans le logement supérieur, dont la cause est décrite : des infiltrations au niveau du joint d’étanchéité du bac de douche, par ailleurs mal installé et non stabilisé, ce dont Monsieur [E] a informé le bailleur ainsi que cela ressort du courrier du 18 décembre 2024 par lequel le bailleur indique que l’entreprise PROXISERVE prendra prochainement l’attache du locataire pour une infiltration au niveau du plafond suite au dégât des eaux affectant le logement de l’appartement 302.

Monsieur [E] produit en outre :

Le rapport d’expertise extra-judiciaire du 28 mars 2025 au terme duquel il est décrit « dans la salle d’eau de Monsieur [E], la manifestation de l’infiltration d’eau se développant en cueilli de plafond au droit de la gaine de ventilation », photographie à l’appui. Dans la salle d’eau de Madame [U] se trouvant au-dessus de celle de Monsieur [E], l’expert constate : « le receveur de douche en ABS, (…) prouvant la souplesse du receveur de douche, à son périmètre, par défaillance de supports adaptés à ce type d’équipement ». Il ajoute que la société PROXISERVE est déjà intervenue dans le cadre de réparations en n’y mettant qu’un joint et en apposant des plots de même nature que ceux existants selon les déclarations de Monsieur [E]. L’expert conclut que « il serait opportun que SIA HABITAT fasse intervenir [son prestataire] soit pour garantie parfait achèvement, soit pour responsabilité contractuelle ». Un courrier de l’expert non daté confirme qu’il a pu constater que l’installation du receveur de douche de Monsieur [E] subit une malfaçon concernant son installation au même titre que sa voisine du dessus ayant été installé sur des plots en MAP au lieu d’être posé sur des stabilisateurs en polypropylène et, que le nombre de supports n’est pas conforme aux règles de l’art. Si la bailleresse justifie de l’intervention de la société PROXISERVE le 17 novembre 2025, soit près de onze mois après le sinistre, pour « une fuite maitrisable », le document d’intervention comporte cette précision « bac de douche 89 cm 119 cm à remplacer avec chappe prit photos ».

Au vu de l’ensemble de ces éléments, lesquels viennent corroborer les conclusions de l’expertise extra-judiciaire, il est suffisamment établi que le logement de Monsieur [E] est entaché de désordres tenant à la présence d’infiltrations d’eau au plafond de la salle de bain, en provenance du receveur de douche du logement supérieur, dont la résolution incombe au bailleur au titre de ses obligations contractuelles.

Si la bailleresse indique que des travaux sont en cours, elle ne démontre pas qu’ils auraient été réalisés à la date de clôture des débats malgré un sinistre de décembre 2024.

Il convient dès lors d'ordonner à la Société Immobilière Grand Hainaut de réaliser, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations dans le logement de Monsieur [E] qui ont été constatées par l’expertSA Monsieur [E] demande le remplacement des deux bacs de douche

Toutefois, il n’est pas locataire du logement du dessus, je considère donc qu’il ne peut formuler cette demande de remplacement.

Mais, j’inclus cette demande dans l’obligation pour la SIGH de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations dans le logement

Est-ce suffisant ou trop large ?

, et ce sous astreinte de 50 euros SA Il demandait une astreinte à hauteur de 200 euros par jour de retard dans un délai d’un mois.

Je propose une astreinte de 100 euros par jours dans un délai de deux mois car : Les travaux sont, semble-t ’il, en cours La SIA est aussi tributaire de l’emploi du temps de son prestataire et des commandes du matériel. Dois je expliquer davantage l’astreinte et la réduction des demandes ?

par jour de retard passé le délai de 60 jours.

Sur la demande indemnitaire

Il est couramment admis que, lorsque le bailleur n'a pas satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent ou d'entretien du logement donné à bail, le locataire peut obtenir, outre la réalisation des travaux de nature à réparer les désordres affectant le logement, l'allocation de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance résultant desdits désordres.

En l’espèce, Monsieur [E] justifie avoir informé la bailleresse du dégât des eaux a minima le 17 décembre 2024 et produit la correspondance adressée au bailleur par son assureur depuis cette date.

Si les défenderesses justifient à l’audience que le professionnel mandaté par elles est intervenu le 17 novembre 2025, dans le logement de Monsieur [E] exclusivement, en vue de réaliser un devis d’intervention, il n’est pas rapporté de plus amples démarches de sa part pour, d’une part, intervenir de nouveau sur le receveur du logement supérieur, d’autre part, faire réaliser les travaux du receveur de Monsieur [E].

Monsieur [E] justifie que cette carence lui a causé un préjudice de jouissance, entravant la jouissance paisible de cet équipement sans toutefois en empêcher totalement l’usage.

Si Monsieur [E] allègue un handicap et des effets délétères sur sa santé, il n’étaye cette allégation d’aucun commencement de preuve.

Il convient en conséquence d’allouer à Monsieur [E] la somme totale de 500 euros à titre de juste réparation.

Il ne peut être fait droit à la demande des défenderesses tendant à voir désigner la SIA HABITAT seule responsable. La société SIA HABITAT, bailleur jusqu’à la vente du bien litigieux en janvier 2026, voit sa responsabilité contractuelle engagée, tout comme la société SIGH, dont la qualité de bailleur depuis janvier 2026 la fondait à entreprendre les travaux litigieux de sorte qu’ayant contribué chacune à la réalisation d’un même préjudice, elles doivent être condamnées in solidum sans préjudice des recours récursoires entre eux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La société SIA HABITAT et la société immobilière Grand Hainaut succombant à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens. En l’espèce, Monsieur [E] produit deux factures d’honoraires de 450 et 1440 euros.

La société immobilière Grand Hainaut et la société SIA HABITAT seront condamnées in solidum à payer à Monsieur [C] [E] la somme de 1440 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire à l’instance de la SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT ;SA Cette dénomination est-elle suffisante pour que la décision soit exécutable ?

DECLARE irrecevables les éléments produits postérieurement à la clôture des débats ;

CONDAMNE la SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT à réaliser dans un délai de 60 jours à compter de la signification du présent jugement, les travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations au sein du logement de Monsieur [C] [E], et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 60 jours ;

DIT que l'astreinte courra jusqu'au premier jour des travaux, et à défaut pendant un délai maximal de trois mois, à charge pour Monsieur [C] [E] à défaut d'exécution des travaux à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;

CONDAMNE in solidum la société anonyme SIA HABITAT et la SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT à payer à Monsieur [C] [E] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la société anonyme SIA HABITAT et la SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT à payer à Monsieur [C] [E] la somme de 1440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société anonyme SIA HABITAT et la SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT aux dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, aux jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge susnommé et Yannick LANCE, greffier placé,

Le greffier, Le juge