Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Sylvain DUBOIS

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Valérie ROSANO

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07957 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXYZ

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 30 avril 2026

DEMANDERESSE Fondation LE FONDS DE DOTATION TAYLOR, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0727

DÉFENDEUR Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Sylvain DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0683

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 février 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2026 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 30 avril 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/07957 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXYZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2024, la fondation LE FONDS DE DOTATION TAYLOR a consenti un bail d'habitation à M. [P] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6994,68 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [R] le 29 mai 2025.

Par assignation du 21 août 2025, la fondation LE FONDS DE DOTATION TAYLOR a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [P] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, redevances et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 13923,84 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 24 février 2026, la fondation LE FONDS DE DOTATION TAYLOR maintient l'intégralité de ses demandes, actualisées pour la dette au 1er février 2026 à 28481,44 euros.

M. [P] [R] demande des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux d'une durée de 12 mois.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La fondation LE FONDS DE DOTATION TAYLOR justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 mai 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 6994,68 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 juillet 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le versement intégral du loyer courant n'ayant pas été repris avant l'audience, M. [P] [R] ne peut bénéficier sur le fondement de l'article 24 de délais de paiement ni d'une suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la fondation LE FONDS DE DOTATION TAYLOR à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

La demande de délais supplémentaires d'un an pour quitter les lieux est en revanche rejetée, le défendeur n'établissant pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

2. Sur l'indemnité d'occupation et la dette locative et d'indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail crée un préjudice au bailleur justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle qu'il y a lieu de fixer provisoirement en l'espèce au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail.

La fondation LE FONDS DE DOTATION TAYLOR verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2026, M. [P] [R] lui devait ainsi la somme de 28481,44 euros, terme de février inclus, au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation.

M. [P] [R] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Il sera également condamné à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail.

La demande de délais de paiement fondée sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil est rejetée faute pour le défendeur d'établir que ses capacités financières lui permettent de régler tant le loyer courant qu'une mensualité d'apurement.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de la fondation LE FONDS DE DOTATION TAYLOR concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mai 2025 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 janvier 2024 entre la fondation LE FONDS DE DOTATION TAYLOR, d'une part, et M. [P] [R], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 9 juillet 2025,

ORDONNE à M. [P] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [R] à payer à la fondation LE FONDS DE DOTATION TAYLOR la somme de 28481,44 euros (vingt-huit mille quatre cent quatre-vingt-un euros et quarante-quatre centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 1er février 2026, terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [P] [R] à payer à la fondation LE FONDS DE DOTATION TAYLOR une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à libération des lieux,

REJETTE la demande de délais de paiement, la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux et toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [P] [R] à payer à la fondation LE FONDS DE DOTATION TAYLOR la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mai 2025 et celui de l'assignation du 21 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge