Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

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Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08102 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAY2E

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT rendu le 05 mai 2026

DEMANDERESSE S.C.I. JRA, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #D1250

DÉFENDERESSE Madame [R] [W], demeurant [Adresse 3] représentée par le cabinet de Me Catherine BODIN MAITAM, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #E1016

COMPOSITION DU TRIBUNAL Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 27 février 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 mai 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 05 mai 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/08102 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAY2E

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2016 la S.C.I. JRA a donné en location à M. [A] [E] des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel à la date d'effet du contrat de 1 230 euros.

Des loyers étant impayés, par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 juillet 2023 distribuée le 18 juillet 2023, la S.C.I. JRA a mis en demeure M. [A] [E] de régler la somme de 6150 euros au titre d'un arriéré de loyers pour cinq mois de loyers au titre de l'année 2022 outre les loyers des mois de janvier à juillet 2023.

Les loyers demeurant impayés, par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2023, distribuée le 16 novembre 2023, la S.C.I. JRA a mis en demeure M. [A] [E] de régler la somme de 14 760 euros en principal.

Par courrier recommandé du 19 décembre 2023, Mme [R] [W] épouse de M. [A] [E] a informé la S.C.I. JRA du décès de son époux survenu le 8 décembre 2023.

Mme [R] [W] épouse [E] s'est maintenue dans les lieux et a versé un loyer de 300 euros par mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 avril 2025, distribuée le 18 avril 2025, la S.C.I. JRA a mis en demeure Mme [R] [W] épouse [E] de régler la somme de 26 565 euros en paiement d'un arriéré de loyer de janvier 2022 à mars 2025.

Le 6 mai 2025, Mme [R] [W] épouse [E] a informé la bailleresse qu'elle avait renoncé à la succession de son époux.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, la S.C.I. JRA a fait délivrer un commandement de payer la somme principale de 26 565 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à mars 2025 dans un délai de six semaines.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [W] épouse [E] le 16 mai 2025.

Par assignations du 3 septembre 2025, la S.C.I. JRA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant au fond aux fins de, à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [R] [W] épouse [E] , en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, ordonner la séquestration des biens se trouvant dans les lieux, et obtenir le paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant 1273 euros, - 29 784 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 30 juin 2025, - 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. La demanderesse sollicite en outre de refuser tout délai pour s'acquitter de la dette et pour quitter les lieux.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 septembre 2025, un diagnostic social et financier a été réalisé et il en a été donné lecture à l'audience.

L'affaire a été appelée à une audience le 17 décembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 27 février 2026.

À l'audience du 27 février 2026, la S.C.I. JRA, représentée par son conseil, actualise la dette au titre des loyers dus à compter du 8 décembre 2023 date du décès de M. [A] [E] , à la somme de 25 423,48 euros, terme de février 2026 inclus. Elle fait valoir que les revenus de la locataire ne lui permettent pas de régler le loyer et maintient les termes de son assignation.

Mme [R] [W] épouse [E], représentée par son conseil, demande au tribunal de : -débouter la S.C.I. JRA de l'ensemble de ses demandes et prétentions, -prendre acte qu'elle offre de payer ce qui est dû à compter du décès de son mari dès qu'elle en connaîtra le montant exact par un chèque à l'ordre de la Carpa. Elle indique que son époux était proche de la propriétaire et qu'elle pourrait obtenir les APL si des quittances de loyer étaient délivrées ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Elle indique qu'elle donne des cours de japonais et dispense des séances d'acupuncture. Elle soutient que des amis peuvent l'aider à régler sa dette et qu'elle pourra payer le loyer.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail aux torts de la locataire

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur demande la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, il doit signaler le commandement de payer aux organismes payeurs des aides au logement (saisine réputée de la CCAPEX) et notifier l'assignation au représentant de l'État au moins six semaines avant l'audience. Pour les personnes morales autres qu'une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, une saisine préalable de la CCAPEX deux mois avant l'affectation est par ailleurs exigée à peine d'irrecevabilité.

En l'espèce, le bailleur est une SCI familiale et a respecté la notification préfectorale ainsi que le signalement à la CCAPEX ; l'action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. En vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale.

Il ressort des pièces produites que depuis le décès de son époux survenu le 8 décembre 2023 Mme [R] [W] épouse [E] a laissé s'accumuler une dette locative conséquente ; du mois d'avril 2024 au mois de mai 2025, soit 14 mois, elle n'a versé que 300 euros sur un loyer de 1230 euros, puis 200 euros en novembre 2025 et 400 euros en décembre 2025. Mme [R] [W] épouse [E] invoque des revenus d'enseignement du japonais et de séances d'acupuncture ainsi qu'une aide promise par des amis, sans produire aucun justificatif (déclarations de revenus, attestations, engagements écrits). Elle prétend attendre un décompte précis avant tout versement à la CARPA, alors qu'elle connaît parfaitement le montant des échéances et les versements partiels effectués. Ces déclarations restent purement verbales et ne permettent pas d'apprécier sa capacité de régularisation.

Le versement très parcellaire du loyer sur une période particulièrement longue, sans effort réel d'un apurement au moins partiel de la dette avant l'audience constitue un manquement grave à l'obligation essentielle de payer le loyer, justifiant la résiliation du bail aux torts de Mme [R] [W] épouse [E].

Il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'assignation, soit le 3 septembre 2025.

Sur l'expulsion

En conséquence de la résiliation du bail, il sera fait droit à la demande d'expulsion de Mme [R] [W] épouse [E] et de celle de tous occupants de son chef.

Il convient, dès lors, d'ordonner à Mme [R] [W] épouse [E], ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la demanderesse à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

En application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la S.C.I. JRA verse aux débats un décompte démontrant qu'au terme de février 2026, Mme [R] [W] épouse [E] est redevable de la somme de 25 423, 48 euros.

Mme [R] [W] épouse [E] ne conteste pas la dette et n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la S.C.I. JRA.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1273 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 septembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I. JRA ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [W] épouse [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la S.C.I. JRA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Aucune demande tendant à voir écarter ou aménager cette exécution provisoire n'ayant été formée, il n'y a pas lieu de statuer plus avant sur ce point.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat conclu 1er janvier 2016 entre la S.C.I. JRA donné en location à M. [A] [E], aux droits duquel vient Mme [R] [W] épouse [E] s'agissant des locaux situés au [Adresse 5], à compter du 3 septembre 2025,

ORDONNE à Mme [R] [W] épouse [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Mme [R] [W] épouse [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1273 euros,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [R] [W] épouse [E] à payer à la S.C.I. JRA la somme de 25 423,48 euros au titre de l'arriéré locatif, des charges et indemnités d'occupation échéance de février 2026 incluse,

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [R] [W] épouse [E] à payer à la S.C.I. JRA la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [W] épouse [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation du 3 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge