Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/09912 N° Portalis DB3S-W-B7J-32G2

Minute : 26/178

S.A. CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [Z] [A] [N] Monsieur [W] [A]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Mars 2026;

par Madame Mylène POMIES, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis, déléguée au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis, déléguée au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

CDC HABITAT SOCIAL, SA d’HLM demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Z] [A] née [N], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [W] [A], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 2 mars 2022, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 673,74 euros outre une provision sur charges. Par un acte sous seing privé du 2 mai 2022, les locataires ont pris à bail un emplacement de stationnement pour un loyer mensuel de 10,87 euros, contrat qui suit le sort du contrat de bail principal.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 819,08 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner conjointement Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] à lui payer les loyers et charges impayés au 8 septembre 2025, soit la somme de 3 707,40 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner conjointement Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 2 août 2023.

A l'audience du 15 janvier 2026, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4 924,38 euros, selon décompte en date du 14 janvier 2026. Elle a donné son accord quant à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A], présents, ont reconnu le montant de la dette, mais ont demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que leur situation financière leur permet de faire face à un échéancier de paiement. Ils ont précisé qu’ils ont divorcé mais n’ont pas pu produire la mention de la transcription du divorce sur l’acte de mariage du registre d’état civil de Nantes. Sur la situation financière, il est fait état de 2 350 euros de revenus mensuels pour Monsieur [A] qui verse une contribution de 1 000 euros par mois à Madame [A] qui est restée dans les lieux avec les 4 enfants à charge. Ils ont proposé de verser la somme de 150 euros par mois pour apurer la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 2] par la voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 27 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 2 mars 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 août 2023, pour la somme en principal de 3 819,08 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] restent lui devoir la somme de 4 924,38 euros à la date du 14 janvier 2026 (hors frais de poursuite).

Pour la somme au principal, Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent à l’audience.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 4 924,38 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 819,08 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] seront également condamnés au paiement à compter du 15 janvier 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Ils seront condamnés au paiement de ces sommes conjointement, la solidarité n’étant pas demandée.

Sur la demande de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL démontre que Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, ils proposent un échéancier de paiement qu’ils seront en capacité de respecter compte tenu de leurs ressources.

Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est démontré que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience, alors au surplus que le bailleur est d’accord pour un maintien dans les lieux. Aussi il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] de respecter les modalités de paiement accordées supra ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2022 entre la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL et Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement suivant contrat du 2 mai 2022 situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 2 octobre 2023 ;

Condamne conjointement Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 924,38 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2026, incluant la mensualité de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023 sur la somme de 3 819,08 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 32 mensualités de 150 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Rappelle qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] soient conjointement condamnés à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 15 janvier 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire ;

Condamne in solidum Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum Madame [Z] [A] née [N] et Monsieur [W] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection