Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

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N° RG 25/02747 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4FX7

Minute : 26/00246

Monsieur [C] [Y] Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [E] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [Y] [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Maître Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [H] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 décembre 2023, M. [C] [Y] a donné à bail à M. [E] [H] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 740,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 150,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [C] [Y] a fait signifier à M. [E] [H], par exploit de commissaire de justice du 3 septembre 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 172,56 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, M. [C] [Y] a fait assigner M. [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 13 mars 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

M. [C] [Y], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [E] [H] de l’intégralité de ses demandes et de : constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de M. [E] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; condamner M. [E] [H] à payer : la somme provisionnelle de 8 723,92 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 1 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 172,56 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ; une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 13 décembre 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [E] [H] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [E] [H], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 75,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière. Il a précisé avoir perdu son emploi en octobre 2024, qu’il a retrouvé un emploi juste avant l’audience, qu’une saisine de la Banque de France est en cours, qu’il sera en mesure de reprendre le versement intégral du loyer courant pour mi-avril 2026. Il ajoute avoir effectué un versement volontaire de 200 euros qui n’a pas été pris en compte.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 2 mars 2026, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que le débiteur est célibataire, qu’il travaillait dans un restaurant qui a fait faillite de sorte qu’il a perdu son emploi, que son retour à l’emploi lui permettra de prétendre au paiement d’un salaire mensuel de 1 650 euros.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue au greffe le 15 avril 2026, M. [E] [H] a indiqué ne pas avoir pu reprendre le versement intégral du loyer courant, son premier salaire ayant servi à régler des dettes urgentes.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue au greffe le 17 avril 2026, M. [C] [Y] a adressé un décompte actualisé de sa créance, lequel fait état du paiement de 200 euros allégué par le défendeur à l’audience.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 13 décembre 2023 que M. [E] [H] doit payer un loyer d’un montant de 740,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 150,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 908,26 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [E] [H] restait devoir la somme de 8 723,92 € euros à la date du 1 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Or, M. [E] [H] indique avoir effectué un versement de 200,00 € avant l’audience, ce que confirme le décompte produit en délibéré par le bailleur, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 8 523,92 €, arrêtée au 13 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] [H] au paiement d’une somme provisionnelle de 8 523,92 €, arrêtée au 13 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 872,56 € à compter du 3 septembre 2025, sur la somme de 1 816,52 € à compter du 3 novembre 2025 et sur le surplus à compter du 4 mai 2026, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l'espèce, le bail conclu le 13 décembre 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 septembre 2025 pour la somme en principal de 2 172,56 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 octobre 2025.

M. [E] [H] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, il ne justifie pas de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience. Malgré son engagement, il n’en justifie toujours pas à ce jour. Les versements volontaires effectués par lui ne permettent pas de couvrir l’intégralité de la somme appelée. Il n’est donc pas éligible à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion de M. [E] [H] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [E] [H] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 16 octobre 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le bailleur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 13 décembre 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1 avril 2026, terme de avril 2026 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 16 octobre 2025, 00 heure, au 30 mars 2026, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 3 septembre 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2023 entre M. [C] [Y] et M. [E] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [E] [H] à verser à M. [C] [Y] la somme provisionnelle de 8 523,92 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 13 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 872,56 € à compter du 3 septembre 2025, sur la somme de 1 816,52 € à compter du 3 novembre 2025 et sur le surplus à compter du 4 mai 2026, date de l’ordonnance ;

DEBOUTE M. [E] [H] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [E] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par M. [E] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [H] à payer à M. [C] [Y] l'indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1 avril 2026, terme de avril 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [H] à payer à M. [C] [Y] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 4 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION