Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY Juge des Contentieux de la Protection -=-=-=-=-=-=-=-=-=- JUGEMENT rendu le 19 Mars 2026

Numéro RG : N° RG 25/00322 - N° Portalis DB2P-W-B7J-E5F4

DEMANDEUR : Association [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Madame [G] [T], munie d’un pouvoir ;

DEFENDEUR : Monsieur [O] [I] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Eve TASSIN Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS : Audience publique du : 20 janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat à effet au 1er octobre 2019, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie a donné à bail à l’association [Localité 1] un local à usage d’habitation n°3 situé [Adresse 3]. Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2019, l’association [Localité 4] [Adresse 4] a consenti à Madame [A] [P] un contrat de sous-location à titre temporaire à usage d’habitation portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], contre une redevance mensuelle de 381,28 euros, outre une provision sur charges de 79,04 euros, pour une durée de 6 mois, soit jusqu’au 31 mars 2020. Par avenant au contrat en date du 1er avril 2020, Monsieur [O] [I] a été rajouté au bail en qualité de résident. Par avenants successifs au contrat en dates des 1er avril 2020, 1er avril 2021 et 1er octobre 2021, la durée du contrat a été prolongée jusqu’au 31 mars 2022.

Par courrier en date du 1er juillet 2022, Madame [A] [P] a donné congé à l’association [Adresse 5] [Localité 5] du contrat de sous location. Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, l’association [Localité 4] [Localité 5] a fait signifier à Monsieur [O] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 12 187,51 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, l’association [Localité 1] a fait assigner Monsieur [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, auquel elle demande de : - prononcer la résiliation du contrat de sous-location conclu par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail, en raison du défaut de paiement des loyers et charges imputable à Monsieur [O] [I] et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat sur le fondement des article 1217, 1224 et suivants du code civil aux torts exclusifs de Monsieur [O] [I], afin de sanctionner son manquement grave et répété à son obligation principale constituée par le non-règlement des loyers et charges, - dire que Monsieur [O] [I] est occupant sans droit ni titre dans les lieux qu’il occupe, - d’ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de bien de Monsieur [O] [I], ainsi que de tout occupant de son chef conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, - ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - condamner Monsieur [O] [I] à lui payer : - la somme de 14 265,93 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025 sur la somme de 12 187,51 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus au titre de l’arriéré des loyers dus, mois de décembre 2025 non inclus, - une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail, fixée au montant actuel de la redevance mensuelle telle que les parties en ont convenu, et ce, jusqu’au complet déménagement des lieux loués avec remise des clés à l’association [Adresse 6] laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit, - la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - tous les frais et dépens de la présente instance, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

À l’audience du 20 janvier 2026, l’association [Localité 4] [Localité 5], représentée par Madame [G] [T], munie d’un pouvoir, maintient ses demandes, en réactualisant sa demande en paiement à somme de 14 809,31 euros, selon décompte arrêté au 20 janvier 2026. Monsieur [O] [I] ne comparait pas et n’est pas représenté. Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du défendeur. La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de sous-location à titre temporaire En application de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de cette loi autres que l’article 8 ne sont pas applicables au contrat de sous-location. Il convient donc de faire application des règles de droit commun des obligations contractuelles. En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il résulte de l’article 1738 du code civil que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit. En l’espèce, le contrat de sous-location conclu le 1er octobre 2019 entre les parties stipule en son article 6 une clause résolutoire, prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-paiement total ou partiel du loyer et des charges, à l’issue du délai d’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, le dernier avenant au contrat produit, en date du 1er octobre, fixait le terme du contrat de sous-location à la date du 31 mars 2022. Il n’est produit aucune pièce justifiant d’une prolongation du contrat de sous-location, ni d’une quelconque démarche de l’association [Localité 4] [Localité 5] pour inviter Monsieur [O] [I] à quitter les lieux à compter de cette date. Au contraire, il résulte des décomptes produits que l’association [Localité 1] a continué à appeler mensuellement redevances et charges au-delà du terme convenu. Ainsi, en application de l’article 1738 du code civil précité, la poursuite de la relation contractuelle entre l’association [Localité 1] et Monsieur [O] [I] au-delà du terme convenu devra être qualifiée de bail verbal. Dès lors que l’association [Localité 1] n’établit pas que ce bail verbal comportait lui aussi une clause résolutoire, elle ne peut se prévaloir de la clause résolutoire stipulée par le contrat écrit échu pour voir constater la résiliation du bail verbal. Sa demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera par conséquent rejetée.

2°) Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de sous-location Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat Selon les termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, il résulte des décomptes produits par l’association [Localité 1] que Monsieur [O] [I] a manqué à l’obligation de paiement des redevances qui lui incombait au cours de l’exécution du contrat, en procédant à des règlements de façon sporadique et dont le montant ne couvre pas systématiquement celui des redevances et des charges, laissant un impayé important de 14 809,31 euros. L'absence de paiement complet et régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Par conséquent, la résiliation judiciaire du contrat de sous-location sera prononcée à compter du 23 décembre 2025, date de l’assignation. Monsieur [O] [I] devenant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l'expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

3°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif En application de l’article 1728 du code civil précité, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose en son premier alinéa que “Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 300-3, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre.” En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 23 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. L’association [Localité 1] produit un décompte arrêté au 30 novembre 2025 (pièce n°11), par lequel elle établit que Monsieur [O] [I] restait lui devoir au 20 janvier 2026 la somme de 14 265,93 euros, incluant l’échéance du mois de novembre 2025. Si l’association [Localité 1] produit un décompte actualisé à l’audience, il n’en sera pas tenu compte au regard du caractère non contradictoire de cette pièce, dont la preuve d’une communication au défendeur n’est pas établie. Par ailleurs, il est relevé que sont inclus, dans le montant de 14 265,93 euros réclamé au titre du décompte arrêté au 30 novembre 2025, des frais de “pénalité enquête soc” d’un montant mensuel de 7,62 euros du mois de janvier 2024 au mois de décembre 2024, paraissant facturés en application de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation précité. Or, l’association [Localité 1] ne produit aucune pièce justifiant de l’exigibilité des sommes facturées à ce titre, dès lors qu’elle ne justifie pas de l’envoi de l’enquête sociale à Monsieur [O] [I] et de la carence de ce dernier à y répondre. Monsieur [O] [I], qui ne comparait pas, ne fait valoir aucun moyen tendant à contester le principe ni le montant de sa dette. Par conséquent, Monsieur [O] [I] sera condamné à payer à l’association [Localité 1] la somme de 14 178,81 euros, au titre des redevances et provisions sur charges impayées, incluant le mois de novembre 2025, déduction faite des pénalités d’enquête sociale. Il sera en outre condamné à payer à l’association [Localité 1] les indemnités mensuelles d’occupation dues à compter du 23 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. La situation financière actuelle de Monsieur [O] [I] n’étant pas connue de la juridiction, compte tenu de son absence à l’audience et de sa carence pour l’établissement du diagnostic social et financier, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

4°) Sur les demandes accessoires Monsieur [O] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. Il apparaît en outre équitable de le condamner à payer à l’association [Localité 1] une indemnité de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous-location conclu le 1er octobre 2019 entre l’association [Adresse 6] et Monsieur [O] [I], portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de sous-location verbal conclu entre l’association [Adresse 6] et Monsieur [O] [I] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], au jour de l’assignation du 23 décembre 2025,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Monsieur [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association [Adresse 5] [Localité 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, FIXE l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des redevances et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNE Monsieur [O] [I] à payer à l’association [Adresse 5] [Localité 5] la somme de 14 178,81 euros, au titre des redevances et provisions sur charges impayées, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 8 août 2025 sur la somme de 12 187,51 euros, et à compter de l’assignation du 23 décembre 2025 sur le surplus, CONDAMNE Monsieur [O] [I] à payer à l’association [Localité 1] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [O] [I] aux entiers dépens de l’instance, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 19 mars 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION