Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00632 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GOSL

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion 0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM

C/

[P] [Z]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé du 24 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 11 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 24 Avril 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [P] [X] [Z] né le 23 Décembre 2001 en ALGÉRIE demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 14 Janvier 2026, l’affaire a été renvoyée au 11 Mars 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 24 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 mars 2023 à effet au 11 avril 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a donné en location à M. [Z] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 346,03 €.

Le 17 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer la somme de 4 376,35 € au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a assigné M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir : l'expulsion de M. [Z] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 4 838,35 € au titre des loyers et charges impayés, terme de juin 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l'audience du 11 mars 2026, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT), représenté par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la somme actualisée au mois de février 2026 inclus est de 9 414,49 €.

M. [Z], cité à étude mais régulièrement représenté par sa sœur Mme [W] [Z] épouse [G] munie d’un pouvoir à l’audience du 14 janvier 2026, n’a pas comparu ni n’est représenté à l’audience du renvoi contradictoire du 11 mars 2026. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence. Il sera donc statué par décision contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats : que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 17 juin 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que M. [Z] n’a pas justifié d’une attestation d’assurance locative ;que M. [Z], ainsi que le révèlent les décomptes produits par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte. Ainsi, le manquement du locataire à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail concernant le logement est acquis au bailleur depuis le 18 juillet 2025, soit un mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, M. [Z] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [Z], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de M. [Z] s’élève désormais à la somme de 9 414,49 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de février 2026 incluse. Toutefois, M. [Z] n’ayant pas comparu, il convient, afin de fixer la provision, de retenir la somme demandée selon décompte produit dans l’assignation, soit la somme de 4 838,35 € au titre des loyers et charges impayés, mois de juin 2025 inclus.

Ainsi, il y a lieu de condamner M. [Z] au paiement de la somme de 4 838,35 € à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 4 376,35 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et M. [Z] sera donc condamné à lui payer la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l'acquisition, au bénéfice de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT), de la clause résolutoire insérée au bail en date du 28 mars 2023 portant sur le logement situé [Adresse 3] à compter du 18 juillet 2025 ;

DISONS que, depuis cette date, M. [P] [X] [Z] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS M. [P] [X] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) : la somme provisionnelle de 4 838,35 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés des deux baux confondus, terme du mois de juin 2025 inclus ;les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 4 376,35 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 462,50 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de juillet 2025 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [P] [X] [Z] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [P] [X] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [P] [X] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE