Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Florence WATRIN [M] [U]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me David BENSADON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07380 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAS7Y

N° MINUTE : 3

JUGEMENT rendu le 27 avril 2026

DEMANDERESSE S.C.I. LA CALADIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEURS Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Florence WATRIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #T0006 Madame [M] [U], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 février 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 avril 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/07380 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAS7Y

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2020, la SCI LA CALADIERE a consenti un bail d'habitation à M. [L] [Y] et Mme [M] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 11 677,95 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [Y] et Mme [M] [U], le 14 mai 2025.

Par assignation du 18 juillet 2025, la SCI LA CALADIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ou à tout le moins faire prononcer la résiliation du contrat, ordonner l'expulsion sans délai de M. [L] [Y] et Mme [M] [U] et s'il y a lieu sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié , à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 12 117,77 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 01 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer - La capitalisation des intérêts - 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer .

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 juillet 2025. Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.

Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 février 2026.

La SCI LA CALADIERE, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à l'égard de M. [L] [Y] et Mme [M] [U] à la somme de 15 551,83 selon décompte arrêté au 19 février 2026, terme de février 2026 inclus et prise en compte d'un règlement intervenu le jour même.

Elle précise avoir effectué, le 15 décembre 2025, une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de Mme [M] [U] à hauteur de 12 117,77 euros laquelle s'est révélée fructueuse (total disponible : 188 738,66 euros)

Elle a indiqué qu'un accord est intervenu avec le locataire à savoir : condamnation immédiate à la somme de 12 117,77 euros et octroi de délais de paiement pour le reliquat soit 3 434,06 euros à régler sur 10 mois - suspension des effets de la clause résolutoire - prise en charge des dépens par les locataires. Elle renonce aux intérêts à compter du commandement de payer et à la demande de capitalisation des intérêts. Elle maintient sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, faute d'accord des parties sur ce point.

M. [L] [Y] représenté par son conseil, a confirmé les termes de cet accord et sollicité que le montant de l'article 700 du code de procédure soit revu en de plus justes proportions.

Mme [M] [U], citée à l'étude, n'a pas comparu et n'a pas été représentée.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI LA CALADIERE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (art VIII) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 12 mai 2025, pour la somme en principal de 11 677,95 euros, hors coût de l'acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juillet 2025 minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le paiement du loyer courant a été repris avant l'audience. Une saisie conservatoire a été réalisée sur les comptes de Mme [M] [U] à hauteur de 12 117,77 euros qui s'est révélée fructueuse. Cette somme pourra être effectivement saisie à la suite de la présente décision. S'agissant du reliquat, les parties ont convenu d'un échéancier et d'une suspension de la clause résolutoire.

Il y a lieu dès lors de suspendre les effets de la clause résolutoire au plan d'apurement ci-après.

En cas de respect de ces modalités, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et les locataires seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SCI LA CALADIERE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 février 2026, M. [L] [Y] et Mme [M] [U] restaient lui devoir la somme la somme de 18 297,59 euros au titre des loyers et charges, terme de février 2026 inclus et elle a déduit dudit décompte le montant du loyer réglé au jour de l'audience de sorte qu'elle a actualisé sa créance à la somme de 15 551,83 euros.

Cette somme n'est pas contestée par les défendeurs et pour rappel, la bailleresse se désiste de sa demande d'intérêts à compter du commandement de payer et de sa demande de capitalisation.

M. [L] [Y] et Mme [M] [U] seront donc condamnés à payer au bailleur, la somme de 15 551,83 euros.

L'exigibilité de cette somme ne sera différée qu'à hauteur de 3 434,06 euros.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 13 juillet 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI LA CALADIERE ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [Y] et Mme [M] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 mai 2025.

Ils seront également condamnés à payer à la bailleresse la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mai 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 septembre 2020 entre la SCI LA CALADIERE, d'une part, M. [L] [Y] et Mme [M] [U] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 12 juillet 2025 minuit,

CONDAMNE M. [L] [Y] et Mme [M] [U] à payer à la SCI LA CALADIERE la somme de 15 551,83 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 19 février 2026, terme de février 2026 inclus,

DIT que sur la somme de 15 551,83 euros, la somme de 12 117,77 euros est immédiatement exigible ;

AUTORISE M. [L] [Y] et Mme [M] [U] à se libérer de la somme de 3 434,06 euros en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 343 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés à M. [L] [Y] et Mme [M] [U] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 juillet 2025 minuit,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [L] [Y] et Mme [M] [U] à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- M. [L] [Y] et Mme [M] [U] seront condamnés à verser à la SCI LA CALADIERE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [L] [Y] et Mme [M] [U] à payer à la SCI LA CALADIERE la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [Y] et Mme [M] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 mai 2025 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection