Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer lorsque son montant est supérieur au loyer de référence majoré

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/11755 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4C2Q

Minute : 26/321

Madame [N] [R] Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

C/

S.C.I. L’ART D’ETRE AMIS DE FRANCE

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 Avril 2026 par Monsieur Jean-Luc PAULET, Magistrat honoraire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Mars 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Jean-Luc PAULET, Magistrat honoraire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [N] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. L’ART D’ETRE AMIS DE FRANCE, demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

Le 3 juillet 2025 [N] [R] a fait assigner la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal.

Elle exposait dans la citation que cette dernière lui a donné à bail le 1er septembre 2018 un logement situé [Adresse 4], « moyennant un loyer de 1.000 euros et une provision de charges de 100 euros » ; que ledit logement « présente de nombreux et importants désordres relevant de l'indécence et d'infractions au règlement sanitaire départemental (...) constatés en février 2023 par le service d'hygiène de (la commune), puis en septembre 2023 et en présence du bailleur par [Localité 2], organisme mandaté par la CAF » ; que par ailleurs la surface du logement est de 71 mètres carrés, et non de 90 mètres carrés, comme indiqué dans le bail ; qu'en outre « les charges n'ont jamais fait l'objet de régularisations et aucun justificatif ne (lui) a jamais été transmis ».

Elle demandait dans ces conditions à la juridiction :

- de condamner la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE à lui rembourser les provisions pour charges versées depuis le début du bail, soit la somme, à parfaire, de 8.100 euros au jour de l'assignation (100 euros x 81 mois), étant « rappelé à cet égard que le point de départ de l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer » et que « ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu (Cass. Div. 3, 9 novembre 2017, n°16.22-445 », la conséquence étant en l'espèce que « ce délai n'a jamais commencé à courir » ;

- de réduire le montant du loyer à la somme de 788,90 euros, soit « à proportion de l'écart (de surface) constaté » ;

- de condamner la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE à lui rembourser à ce titre la somme de 7.599,60 euros à parfaire au titre des loyers échus entre le mois de juillet 2022 et la date de l'assignation (211,10 euros x 36 mois) ;

- d'évaluer « à hauteur de 80 % des loyers » le montant du préjudice de jouissance causé par l'état des lieux, soit :

« - humidité et moisissures dans l'ensemble du logement, résultant tant de l'insuffisance du système de ventilation que des infiltrations : 20 % du loyer ;

- chauffage dysfonctionnel : 20 % du loyer, soit six mois par an, soit 10 % des loyers sur l'année ;

- isolation insuffisante, fenêtres vétustes (défaut d'étanchéité à l'air et à l'eau) : 20 % du loyer ;

- installation électrique non conforme : 10 % du loyer ;

- revêtements dégradés : 10 % du loyer » ;

- de condamner par conséquent la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE à lui payer à titre de dommages-intérêts de ce chef, comptes arrêtés au 31 mai 2025, la somme de 32.800 euros, soit 1.000 euros x 80 % x 41 mois, étant considéré que si « les désordres ont été constatés en 2023 (ils) préexistaient manifestement eu égard à leur caractère structurel » et qu'il est « de jurisprudence constante (...) que l'obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur par le locataire » ;

- de condamner en outre la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral que lui cause son comportement, ne se « sent(ant) pas en sécurité chez elle (et) vivant dans l'angoisse permanente de voir l'état de santé et l'intégrité physique de ses enfants se dégrader en conséquence des désordres affectant le logement » ;

- de condamner encore la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE à lui payer la somme de 3.675 euros au titre du « préjudice financier résultant de la situation de précarité énergétique correspondant à 32 % des factures d'électricité acquittées depuis décembre 2021 (trois ans avant le dépôt de sa demande d'aide juridictionnelle) à raison de 1.050 euros par an », « la mauvaise isolation du logement et l'insuffisance du système de chauffage » étant la cause des « régularisations exorbitantes au titre de la consommation d'énergie » ;

- de condamner enfin la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, ses « nombreuses demandes » de mise en conformité du logement avec les normes de décence n'ayant « suscité que l'indifférence du bailleur ».

Son conseil, Maître [D] [I], sollicitait quant à elle la somme de 2.000 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du Code de procédure civile.

Le 27 février 2026 [N] [R] a fait signifier ses conclusions à la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE, conclusions aux termes desquelles :

- elle exposait que par ordonnance de référé en date du 12 janvier 2026 :

- il a été enjoint à la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE de réaliser dans les deux mois les travaux de mise en conformité du logement ;

- elle a été autorisée à consigner les loyers à défaut de réalisation desdits travaux dans le délai prescrit ;

- elle faisait valoir que « la simple consignation des loyers dans l'attente des travaux (...) ne constitue pas une mesure suffisante ».

Elle demandait dans ces conditions à la juridiction « de suspendre le paiement du loyer jusqu'à complète mise en conformité du logement, ou subsidiairement d'en réduire le montant de 372 euros par mois correspondant à l'allocation logement ».

Elle portait par ailleurs :

- à la somme de 9.000 euros sa demande « au titre du trop-perçu de charges, échéance de février 2026 incluse » ;

- à la somme de 51.000 euros sa demande « au titre du préjudice de jouissance, échéance de février 2026 incluse » ;

- à la somme de 2.000 euros sa demande en dommages-intérêts « au titre de la résistance abusive ».

Elle sollicitait pour le surplus le bénéfice de son assignation et son conseil en faisait de même.

A l'audience [N] [R] et son conseil ont demandé à la juridiction de leur adjuger le bénéfice de leurs écritures.

Quant à la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE, elle n'a ni comparu, ni fait connaître à la juridiction les motifs de sa carence, après avoir pourtant été régulièrement citée (le 3 juillet 2025) à l'adresse de son siège social, dont la certitude a été caractérisée par la « confirmation du voisinage » comme l'a noté le commissaire de justice.

C'est cependant dans les formes de l'article 659 du Code de procédure civile que les conclusions de [N] [R] lui ont été signifiées (le 27 février 2026), pourtant à la même adresse, son nom ne figurant plus sur la boîte aux lettres.

SUR CE :

En vertu de l'article 472 aliéna 2 du Code de procédure civile, le juge ne doit faire droit à la demande que s'il l'estime fondée, et ce même en cas de non-comparution du défendeur.

Il doit être relevé que [N] [R] (qui réclame comme il a été dit d'une part le remboursement des provisions pour charges de 100 euros par mois versées depuis le début du bail, soit depuis le 1er septembre 2018, d'autre part le remboursement d'un trop-perçu de loyer de 211,10 euros depuis le mois de juillet 2022) :

- ne verse en tout et pour tout aux débats que 26 quittances de loyers (6 au titre de l'année 2022, 9 au titre de l'année 2023, 4 au titre de l'année 2024 et 7 au titre de l'année 2025) ;

- s'abstient de préciser qu'elle ne paye plus, et ce depuis au moins le mois d'août 2024, que 750 euros au titre du loyer et 50 euros au titre des charges, comme en font foi les quittances émises depuis cette date, que ce soit ou non en vertu d'un accord intervenu entre la bailleresse et elle-même.

Autrement dit elle réclame non seulement le remboursement de sommes qu'elle ne prouve que partiellement avoir payées, mais également le remboursement de sommes qu'elle sait ne pas avoir payées.

S'agissant du trop-perçu de loyer ce n'est, aux termes de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, qu'à compter de la demande que prend effet la diminution prononcée par le juge lorsque ladite demande intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, ce qui est le cas en l'espèce.

Il s'ensuit, la demande ayant été faite le 5 novembre 2024, alors que [N] [R] ne payait plus déjà alors, et ce depuis plusieurs mois, que la somme de 750 euros par mois (montant du reste inférieur à la somme de 788,90 euros à laquelle elle demande que le montant du loyer soit fixé), qu'elle ne peut se prévaloir d'aucun trop-perçu.

Elle sera par conséquent déboutée de ce chef de demande.

Il y a lieu en revanche de fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 788,89 euros (1.000 euros : 90 mètres carrés x 71 mètres carrés).

S'agissant des charges, c'est de façon fautive que la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE n'a pas effectué chaque année en fonction des charges réelles la régularisation des provisions pour charges versées, comme l'exige l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Cela étant dit :

- faire droit intégralement à la demande de [N] [R] reviendrait à lui permettre de s'enrichir sans cause au détriment de la bailleresse, dès lors qu'elle ne conteste pas avoir bénéficié des prestations objet des provisions versées ; - il n'est pas formellement établi qu'elle ait effectivement réglé à ce titre la somme de 100 euros depuis le début du bail ;

- elle ne paye plus audit titre que 50 euros par mois au moins depuis au moins le mois d'août 2024.

Ces considérations commandent d'apprécier forfaitairement à la somme de 50 euros le montant des charges mensuelles réelles, et partant de condamner la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE à payer à [N] [R] la somme de 3.550 euros (50 euros x 71 mois) au titre du trop-perçu de charges du début du bail jusqu'au mois de juillet 2024 inclus, sous la réserve expresse toutefois que la somme de 100 euros ait bien été versée chaque mois pendant toute cette période, à charge pour la bailleresse de justifier le cas échéant du contraire devant le juge de l'exécution.

S'agissant de la demande en paiement de la somme de 51.000 euros au titre du préjudice de jouissance, il résulte effectivement du rapport de visite du 20 février 2023 du service communal d'hygiène et de salubrité de la commune et du rapport de [Localité 2] du 8 novembre 2023 que le logement n'est pas conforme aux exigences prescrites par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Cela étant dit :

- il n'est nullement inhabitable ;

- ce n'est que le 5 novembre 2024 que la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE a été informée des « importants désordres (...) constatés dans (le) logement » et mise en demeure par [N] [R] d'y effectuer les travaux de mise en conformité nécessaires ;

- [N] [R] n'est pas fondée à se prévaloir d'un préjudice qu'elle a laissé perdurer depuis des années sans réclamer quoi que ce soit à la bailleresse, laquelle n'a ainsi pas été mise à même avant le 5 novembre 2024 de remédier à ses causes ;

- elle n'est pas davantage fondé à solliciter, comme elle le fait pourtant, le remboursement de sommes qu'elle n'a pas payées, soit 80 % de 1.000 euros depuis le mois d'août 2024, dès lors qu'elle ne paye plus depuis au moins ledit mois qu'un loyer de 750 euros ;

- son préjudice de jouissance doit être apprécié plus raisonnablement à la somme mensuelle de 350 euros.

Il lui sera dans ces conditions alloué la somme de 5.600 euros (350 euros x 16 mois) au titre du préjudice de jouissance qu'elle a subi du mois de novembre 2024 inclus au mois de février 2026 inclus, mais sous la réserve expresse là encore que la somme de 750 euros par mois ait bien été versée chaque mois pendant toute cette période, à charge pour la bailleresse de justifier le cas échéant du contraire devant le juge de l'exécution.

C'est bien de façon abusive que la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE s'abstient d'effectuer dans les lieux les travaux qui s'imposent. Le préjudice qu'elle a ainsi causé à [N] [R] peut être apprécié à la somme de 1.000 euros. Cette somme sera par conséquent allouée à cette dernière à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

[N] [R] sera en revanche déboutée de sa demande en dommages-intérêts au titre du préjudice moral dont elle fait état et du « préjudice financier résultant de la précarité énergétique » qu'elle allègue, lesdits préjudices n'étant pas distincts du préjudice de jouissance au titre duquel il lui a déjà été alloué la somme de 5.600 euros à titre de dommages-intérêts. S'agissant du montant du loyer il sera réduit à la somme de 438,89 euros (788,90 euros - 350 euros), et ce 1er mars 2026 jusqu'à l'exécution des travaux ordonnés en référé.

Enfin le conseil de [N] [R], Maître [D] [I], ne verse pas aux débats la moindre pièce justifiant qu'elle intervient bien au titre de l'aide juridictionnelle comme elle l'allègue. Elle sera par conséquent déboutée de ses prétentions au titre des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, assorti de plein droit de l'exécution provisoire et mis à la disposition des parties au greffe :

- Fixe le montant du loyer mensuel à la somme de 788,89 euros ;

- En réduit le montant à la somme de 438,89 euros du 1er mars 2026 jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité ordonnés en référé ;

- Condamne la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE à payer à [N] [R] :

- la somme de 3.550 euros au titre du trop-perçu de charges du début du bail jusqu'au mois de juillet 2024 inclus, sous la réserve expresse toutefois que la provision pour charges de 100 euros ait bien été versée chaque mois pendant toute cette période, à charge pour la bailleresse de justifier le cas échéant du contraire devant le juge de l'exécution ;

- la somme de 5.600 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu'elle lui a causé, sous la réserve expresse toutefois que la somme de 750 euros ait bien été versée chaque mois du mois de novembre 2024 inclus au mois de février 2026 inclus, à charge pour la bailleresse de justifier le cas échéant du contraire devant le juge de l'exécution ;

- la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive à effectuer dans les lieux les travaux qui s'imposent ;

- Déboute [N] [R] du surplus de ses prétentions ;

- Déboute Maître [D] [I] de sa demande fondée sur les articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du Code de procédure civile.

- Condamne la SCI L'ART D'ETRE AMIS DE FRANCE aux entiers dépens.

Ainsi jugé Au Raincy le 27 avril 2026.

Le greffier Le juge