Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [P] [K] [I] [O]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Xavier DEMEUZOY

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06672 - N° Portalis 352J-W-B7J-DALVL

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 avril 2026

DEMANDERESSE Madame [D] [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1735

DÉFENDEURS Madame [P] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 février 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 24 avril 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/06672 - N° Portalis 352J-W-B7J-DALVL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 août 2021, M. et Mme [G] [R] ont consenti un bail d'habitation à Mme [P] [K] et M. [I] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3], 1er étage, porte gauche, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2.383,77 € charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, Mme [D] [R] a fait délivrer à Mme [P] [K] et M. [I] [O] un commandement de payer la somme principale de 20 057,44 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [P] [K] et M. [I] [O] le 3 avril 2025.

Par assignation du 3 juillet 2025, Mme [D] [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [P] [K] et M. [I] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : -22.689,62 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au mois de mai 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer du 3 avril 2025, -une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 2.632,18 € par mois, à compter de la résiliation du bail, -1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'assignation a été notifiée au Préfet le 4 juillet 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience.

Initialement appelée à l'audience du 2 décembre 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 9 février 2026.

À l'audience du 9 février 2026, Mme [D] [R] a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à 41.268,54 €, mois de février 2026 inclus. Elle a indiqué que le loyer de novembre et le dernier loyer avaient été réglés mais que Mme [P] [K] et M. [I] [O] cumulaient un an d'impayés. Elle s'est opposée aux demandes des défendeurs, soulevant qu'au regard de leurs ressources actuelles ils ne sont même pas en capacité de payer le loyer courant.

Mme [P] [K] et M. [I] [O] ont demandé des délais de paiement (200 à 300 € par mois en sus du loyer courant) et la suspension des effets de la clause résolutoire le temps d'obtenir un logement social. À titre subsidiaire, ils ont demandé des délais pour quitter les lieux.

Ils ont expliqué avoir rencontré des difficultés familiales (plusieurs décès dans la famille) et professionnelles. M. [I] [O] a indiqué qu'il avait été associé mais que sa société n'existait plus. Il est aujourd'hui salarié et autoentrepreneur. Il perçoit des revenus de 1.600 € net par mois et une prime d'activité. Il détient une reconnaissance de dette de 10.000 €. Mme [P] [K] est inscrite à France Travail mais ne perçoit pas de revenus. Le couple a déposé une demande de logement social. Ils vivent avec leur fille étudiante et leur fils qui travaille chez [E] [J]. Ils n'ont pas le droit aux APL. Ils indiquent avoir réglé le mois de novembre et le dernier loyer et rappellent qu'en début de bail, ils ont versé une " caution " de 11.000 € et que cette somme doit être déduite de leur dette.

Mme [D] [R] a transmis une note en délibéré reçue au greffe le 19 février 2026.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

I) Sur la demande de constat de la résiliation du bail

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié aux locataires le 3 avril 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 20 057,44€ n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juin 2025.

II) Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, Mme [P] [K] et M. [I] [O] seront condamnés solidairement à payer à Mme [D] [R], à titre de provision, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux.

III) Sur la dette locative

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 8 du bail contient une clause de solidarité.

En l'espèce, Mme [D] [R] produit un décompte actualisé démontrant qu'à la date du 1 février 2026, Mme [P] [K] et M. [I] [O] lui doivent la somme de 30 153,54 €.

Ce décompte, produit en délibéré, déduit bien de la dette de Mme [P] [K] et M. [I] [O] la somme de 11.115€ que ces derniers avaient versé à titre de " caution financière ".

En revanche, ce décompte ne tient pas compte des règlements effectués par les locataires au titre du mois de novembre et du dernier loyer. À l'audience, toutes les parties, y compris Mme [D] [R], ont déclaré que ces deux mois avaient bien été réglés. Il conviendra donc de les déduire de la provision réclamée (30.153,54 € - 2.657,79 € - 2.657,79 €).

Mme [P] [K] et M. [I] [O] seront donc condamnés solidairement à verser à Mme [D] [R] une provision de 24.837,96 € au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 20 057,44 €, et à compter du 24 avril 2026, date de la présente décision, sur le surplus.

IV) Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que: V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, selon les déclarations des parties à l'audience, Mme [P] [K] et M. [I] [O] auraient réglé leur dernier loyer. Toutefois, au regard des pièces produites par les défendeurs (bulletins de paie de M. [O]) et du diagnostic social et financier, Mme [P] [K] et M. [I] [O] ne sont pas en capacité financière de régler ne serait-ce que le loyer courant qui s'élève aujourd'hui à 2.487,79 € hors charges.

Dans ces conditions, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

V) Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution permettent au juge d'accorder des délais renouvelables, de 1 mois à 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Mme [P] [K] et M. [I] [O] souhaitent attendre qu'un logement social leur soit attribué. Or, leur demande de logement social n'a été déposée que le 1er décembre 2025.

Par ailleurs, permettre aux défendeurs de rester plus longtemps dans les lieux ne ferait qu'augmenter leur dette, ce qui aggraverait leur situation financière alors qu'ils ne sont pas même en capacité de régler le loyer courant.

La demande de délais pour quitter les lieux sera par conséquent rejetée.

VI) Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Mme [P] [K] et M. [I] [O], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2025 et de l'assignation du 3 juillet 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [D] [R] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400,00 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DISONS que la demande de résiliation du bail de Mme [D] [R] est recevable,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 avril 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 15 août 2021 entre Mme [D] [R] et Mme [P] [K] et M. [I] [O] concernant les locaux situés au [Adresse 3], 1er étage, porte gauche est résilié depuis le 4 juin 2025,

CONDAMNONS solidairement Mme [P] [K] et M. [I] [O] à payer à Mme [D] [R] une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 4 juin 2025 et jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNONS solidairement Mme [P] [K] et M. [I] [O] à payer à Mme [D] [R] la somme de 24.837,96 € à titre de provision sur l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation impayés) arrêté au 1 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025 sur la somme de 20 057,44 €, et à compter du 24 avril 2026 sur le surplus,

REJETONS les demandes de Mme [P] [K] et M. [I] [O] de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNONS à Mme [P] [K] et M. [I] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3], 1er étage, porte gauche ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

REJETONS la demande de Mme [P] [K] et M. [I] [O] de délais pour quitter les lieux,

CONDAMNONS solidairement Mme [P] [K] et M. [I] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2025 et de l'assignation du 3 juillet 2025,

CONDAMNONS solidairement Mme [P] [K] et M. [I] [O] à payer à Mme [D] [R] la somme de 400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 avril 2026

le greffier le Président