Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : SAS Mandataires

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Davina SUSINI

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/07208 - N° Portalis 352J-W-B7J-DARYH

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le jeudi 23 avril 2026

DEMANDERESSE S.A. GECINA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Davina SUSINI - LAURENTI de l’EURL DAVINA SUSINI-LAURENTI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0043

DÉFENDERESSES S.A.R.L. GLOBAL MEDIA, représentée en la cause par SAS Mandataires ès qualité de liquidateur de la société GLOBAL MEDIA dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 février 2026

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 23 avril 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/07208 - N° Portalis 352J-W-B7J-DARYH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat des 2 et 3 mars 2023, la SAS GECINA a donné à bail un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à la société GLOBAL MEDIA, soumis aux seules dispositions du code civil.

Conclu pour une durée de trois ans à compter du 3 mars 2023, le bail prévoyait le versement d'un loyer initial de 3752 euros outre une provision sur charge de 318 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, la société GECINA a donné congé des lieux à la locataire à effet du 2 mars 2025.

Par courriel du 14 mars 2025, la locataire a informé la bailleresse du fait qu’elle avait quitté les lieux et que les clés avaient été laissées à sa disposition dans la boîte aux lettres.

Par procès-verbal de constat du 18 mars 2025, le commissaire de justice mandaté par la société GECINA a fait constater l’état des lieux.

Par jugement du 26 mai 2025, la société GLOBAL MEDIA a été placée en redressement judiciaire et la SAS LES MANDATAIRES a été nommée ès qualité de mandataire judiciaire.

Par courrier du 11 juillet 2025, la SAS GECINA a notifié à la SAS LES MANDATAIRES sa déclaration de créance pour un montant de 26.297,55 euros TTC, correspondant à un arriéré de loyers, charges, taxes et frais d’un montant de 17.507,85 euros, et au coût de la remise en état de l’appartement, soit 8789,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, la SAS GECINA a fait assigner la société GLOBAL MEDIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :

fixer sa créance au passif de la société GLOBAL MEDIA à hauteur de 17.507,85 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxe et frais antérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire,fixer sa créance au passif de la société GLOBAL MEDIA à hauteur de 8,789,70 euros au titre des travaux de remise en état rendus nécessaires lors de la libération des lieux,constater la compensation partielle des créances avec le dépôt de garantie détenu par la société GECINA pour un montant de 3752 euros ;débouter la société GECINA de toutes ses demandes, fins et prétentions,la condamner au paiement d'une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, rappeler l'exécution provisoire de la décision. La SAS LES MANDATAIRES ès qualité de liquidateur judiciaire, bien que régulièrement citée à comparaître à personne morale, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Par courrier du 25 juillet 2025, dont il résulte que par jugement du 21 juillet 2025, la procédure de redressement a été convertie en procédure de liquidation judiciaire, la SAS LES MANDATAIRES a, en sa qualité de liquidateur judiciaire, informé le tribunal de ce que la procédure étant infructueuse, elle ne pourrait constituer avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de fixer le montant de la créance de La SAS GECINA

Sur la recevabilité Conformément à l’article L641-3 du code de commerce, le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l'article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l'article L. 622-28 et par l'article L. 622-30.

Selon l'article L 622-21 du même code, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant - à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; - à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. (...)

L'article L 622-22 dispose enfin que sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Le débiteur, partie à l'instance, informe le créancier poursuivant de l'ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci.

S'agissant des créances postérieures à l'ouverture de ce jugement, leur paiement à échéance n'est possible, selon l’article L 622-17 du même code, que si elles sont nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période.

Le régime des créances postérieures à l'ouverture du jugement qui n’entrent pas dans le champ de l'article L 622-17 est similaire à celui des créances antérieures, en application de l'article L 622-22 du code de commerce.

En l’espèce, la SAS GECINA a appelé en la cause le liquidateur judiciaire désigné par jugement du Tribunal des Activités Economiques de Marseille. Elle justifie avoir déclaré le 11 juillet 2025 ses créances antérieures au jugement d'ouverture de la procédure collective et sollicite que leur montant soit fixé dans ce cadre.

Par conséquent, son action sera déclarée recevable.

Sur le montant de la créance au titre de la dette locative

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SAS GECINA a produit, lors de l’audience, un décompte actualisé démontrant qu'à la date du 25 mars 2025, la société GLOBAL MEDIA était redevable de la somme de 17507,85 euros, au titre de son arriéré de loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et frais.

La SAS LES MANDATAIRES, qui n'a pas comparu, n'a apporté aucun élément de nature à remettre en cause le principe de la dette ou son montant.

Il résulte toutefois du décompte qu’y figurent des sommes portées au débit du compte en application d’une clause pénale, prévoyant des indemnités de retard égales à 10 % du montant de la dette en dédommagement des préjudices causés au bailleur par ce retard.

Il apparaît en effet que la somme de 1269,24 euros a été portée au débit du compte le 6 février 2025 au titre de l’indemnité de retard.

Toutefois, en application de l’article 1231-5 du code civil, le juge le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter les pénalités contractuellement convenues si elles sont manifestement excessives ou dérisoires.

En l’espèce, il n’est pas justifié du préjudice subi par la société GECINA, de sorte que la somme de 1269,24 euros apparaît excessive.

Ce montant sera en conséquence réduit à la somme de 200 euros.

Il y a dès lors lieu de fixer la créance de la société GECINA au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la somme de 17507,85 – 1269,24 + 200 = 16.438,61 euros.

Sur le montant de la créance au titre des travaux de remise en état

En application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Les articles 1730 et 1732 précisent que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En l’espèce, la demanderesse produit un procès-verbal de constat daté du 18 mars 2025, dont il résulte résulte que le logement a été rendu dans un bon état général, sous réserve de dégradations mineures (nettoyage non fait ou incomplet, quelques trous, crochets, chevilles dans les murs, traces sur le parquet, boudin de mousse collé à une poutre, élément de vitrage laissé au sol, pâte de fixation métallique ayant dégradé la peinture d’un mur, écran de projection fixé aux poutres, éraflures ou petites dégradations sur peinture, absence d’un appareillage de spot, petites salissures sur plinthes, câble d’alimentation électrique traversant le cloisonnement avec le séjour, traces de frottement sur parquet, cuvette de WC entratrée).

Elle ne produit toutefois pas d’état des lieux d’entrée, de sorte qu’il est impossible d’apprécier dans quel état le logement a été loué, et d’imputer à la locataire les travaux de remise en état dont le coût a été estimé à 8789,70 euros selon les deux devis qu’elle produit.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à fixer sa créance au passif de la société GLOBAL MEDIA à hauteur de 8,789,70 euros au titre des travaux de remise en état rendus nécessaires lors de la libération des lieux.

Sur la demande tendant à constater la compensation partielle des créances avec le dépôt de garantie détenu par la société GECINA pour un montant de 3752 euros

Il résulte de la combinaison de la clause CP7 du contrat de bail et de la clause 8 des conditions générales, que le dépôt de garantie, d’un montant de 3752 euros, versé lors de l’entrée dans les lieux du locataire, serait remboursée en fin de bail au preneur sous réserve de la libération totale des locaux et après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le preneur à titre de loyers et charges.

Par ailleurs, selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit : - le locataire est débiteur de 16.438,61 euros euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, - la bailleresse est débitrice de la restitution du dépôt de garantie de 3752 euros.

Il y a en conséquence lieu de constater la compensation partielle des créances avec le dépôt de garantie détenu par la société GECINA pour un montant de 3752 euros ;

Sur les demandes accessoires

La SAS LES MANDATAIRES, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société GLOBAL MEDIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L'équité commande cependant de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile et la SAS GECINA sera déboutée de la demande qu'elle a formée à ce titre.

Enfin, l'article 514 du code de procédure civile dispose que l'exécution provisoire est de droit, s'agissant des décision de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE que l'action de la SAS GECINA, en ce qu'elle tend à faire constater sa créance, est recevable,

FIXE à la somme de 16,438,61 euros la créance de la SAS GECINA au passif de la société GLOBAL MEDIA, représentée en la cause par SAS LES MANDATAIRES, ès qualité de liquidateur de la société GLOBAL MEDIA, au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxe et frais antérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire,

REJETTE la demande tendant à fixer la créance de la SAS GECINA au passif de la société GLOBAL MEDIA à hauteur de 8,789,70 euros au titre des travaux de remise en état rendus nécessaires lors de la libération des lieux,

CONSTATE la compensation partielle des créances avec le dépôt de garantie détenu par la société GECINA pour un montant de 3752 euros ;

CONDAMNE SAS LES MANDATAIRES, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société GLOBAL MEDIA aux dépens,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

La greffière La juge des contentieux de la protection