Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/04725 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBJPV

N° MINUTE : 26/00192

JUGEMENT

DU 30 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ----------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [V] [K] [E] [L], demeurant SCCV [Adresse 1] Représenté par Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Comparant

à :

Monsieur [S] [J] [R], demeurant [Adresse 2] Non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Me Jean Claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY CCC au défendeur Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2022 d’une durée d’un an tacitement renouvelable avec prise d’effet le 1er décembre 2022, M. [V], [K] [E] [A] [P], représenté par la SARL 4C Immobilier, a donné à bail à M. [S] [J] [R] un logement sis [Adresse 3], appartement 2122, [Adresse 4] ([Localité 1]) pour un loyer de 610 euros, une provision sur charges de copropriété de 30 euros et une provision sur taxe d’enlèvement des ordures ménages (TEOM) de 15 euros, soit une somme globale mensuelle de 650 euros.

Selon protocole d’accord d’échéancier pour apurement d’une dette signé le 25 octobre 2024, M. [R] s’est engagé à rembourser son arriéré locatif d’un montant de 3 441,54 euros par mensualités de 688,30 euros pendant cinq mois de novembre 2024 à mars 2025.

M. [S] [J] [R] a quitté les lieux loués le 29 octobre 2024.

M. [E] [A] [P] a fait délivrer à M. [R], le 4 juillet 2025, une sommation de payer sous huitaine la somme de 3 189,98 euros.

En l’absence de régularisation, il a, suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 14 novembre 2025, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion, aux fins de : le déclarer recevable en ses demandes,condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 189,98 euros, au titre de l’arriéré locatif,dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 juillet 2025,condamner le défendeur à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,condamner le défendeur aux entiers dépens. L'affaire a été fixée et retenue le 2 février 2026.

A cette occasion, M. [V], [K] [E] [A] [P], assisté de son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions.

En défense, M. [S] [J] [R] est absent.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties En l’espèce, régulièrement avisé, M. [R] n’a pas comparu, n’a pas été représenté et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

Malgré son absence, en application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande principale en paiement Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [V], [K] [E] [A] [P] soutient que M. [S] [J] [R] est recevable de la somme de 3 189,98 euros composée comme suit : 4 039,91 euros au titre des loyers impayés, 125 euros au titre des provisions sur charges de copropriété impayée, 90 euros au titre des provisions sur TEOM impayées, 74,06 euros au titre de la TEOM 2024, 15,01 euros au titre d’un badge portillon non restitué, sous déduction de : 610 euros au titre du dépôt de garantie non restitué,544 euros au titre de l’allocation de logement directement versée par la caisse d’allocations familiales. M. [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Bien qu’il soit établi, selon le décompte produit, que les provisions sur charges de copropriété des mois de juin à août 2023 et de juillet et août 2024 et les provisions sur TEOM des mois de mai à août 2023 et de juillet et août 2024 n’aient pas été honorées, celles-ci constituent des avances de sorte qu’elles n’ont pas vocation à être compatibilisées dans le calcul de l’arriéré locatif ; seul le prorata des sommes effectivement dépensées par le bailleur étant exigible.

Il sera utilement rappelé que conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie.

En tout état de cause, le montant réel des sommes dépensées au titre des charges de copropriété pour les années 2023 et 2024 n’est pas démontré. Seule une facture liée au rachat d’un badge portillon non restitué d’un montant de 15,01 euros est produite. Au regard des sommes versées par M. [R] au titre des charges de copropriété en 2023 et 2024 précisément de janvier à mai 2023 et de septembre à décembre 2023 et de janvier à juin 2024, celle-ci est largement compensée de sorte qu’elle sera écartée.

Par ailleurs, l’avis de taxe foncière 2024 duquel résulte le montant de la TEOM n’a pas été produit. Néanmoins, il ressort du courrier adressé le 28 octobre 2024 que la part locataire dont est redevable M. [R] est égale à 74,06 euros au titre de l’année 2024. Ainsi, au regard du décompte produit et de la demande formulée circonscrite à la seule TEOM 2024, il convient de déduire la somme de 74,06 euros des sommes versées par M. [R] au titre des provisions sur charges TEOM 2024 précisément de janvier à juin 2024.

Dès lors, la créance due à M. [E] [A] [Z] est égale à la somme de 2 884,98 euros composée comme suit : Montant des loyers impayés au titre des mois de mai à septembre 2023 et de juillet au 25 octobre 2024 : 4 039,91 euros,Badge portillon : 15,01 euros,sous déduction du trop-perçu au titre de la TEOM 2024 : 15,94 euros,sous déduction du dépôt de garantie non restitué : 610 euros,sous déduction des sommes perçues directement au titre de l’allocation de logement : 544 euros, M. [S] [J] [R] sera, par conséquent condamné, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts En l’espèce, M. [V], [K] [E] [A] [P] sollicite la condamnation de M. [S] [J] [R] au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi, arguant qu’il a accepté amiablement de lui accorder des délais de paiement le pensant de bonne foi et que le défendeur n’a aucunement respecté l’échéancier convenu.

Si la faute de M. [R] est établie, M. [E] [A] [P] ne justifie aucunement que ce comportement lui a été préjudiciable ; étant relevé que la demande n’est aucunement fondée en droit.

Ainsi, il en sera débouté.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. M. [R], qui succombe, sera tenu des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner M. [R] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [S] [J] [R] à payer à M. [V], [K] [E] [A] [P] la somme de 2 884,98 (deux mille huit cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif relatif au contrat de bail signé le 24 novembre 2022 portant sur un logement sis [Adresse 5] ([Localité 1]) ;

RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DEBOUTE M. [V], [K] [E] [A] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [V], [K] [E] [A] [P] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [S] [J] [R] à payer à M. [V], [K] [E] [A] la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [J] [R] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi, le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION