Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [C] [Z] [R] [Q]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10338 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJSS

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 avril 2026

DEMANDERESSE S.A. [T] [P], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 2] comparant en personne Madame [R] [Q], demeurant [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 février 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 23 avril 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/10338 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJSS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 03 septembre 2012, la SOCIETE IMMOBILIERE D’ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE [Localité 1], devenu [J], a donné à bail à Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] un logement situé [Adresse 3] – appartement 009 – [Localité 2], pour un loyer mensuel de 962,22 euros, outre une provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, [J] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5139,25 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 juin 2025.

Par notification électronique du 16 juin 2025, [J] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 octobre 2025 à étude, [J] a fait assigner Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q], et de tout occupant de leur chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; - les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 4806,35 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté à la date de l’assignation, échéance d’août 2025 incluse ; - les condamner solidairement à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ; - les condamner au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 16 juin 2025 à la préfecture de [Localité 1].

A l’audience du 10 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, [J], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 1885,73 euros au 30 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. [J] indique qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et accepte les délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier, reçue avant l’audience, a été portée à la connaissance des parties.

Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q], comparants en personne, sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et proposent de régler la somme de 167 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer leur dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 03 septembre 2012 entre [J] et Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 5139,25 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] le 12 juin 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par [J] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

[J] est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 167 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette. Ils indiquent travailler tous les deux, leur permettant de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort de la fiche de diagnostic social et financier qu’ils ont rencontré des difficultés financières ponctuelles qui sont en cours de régularisation puisqu’ils ont repris le paiement du loyer courant et ont commencé à apurer leur dette.

Le bailleur est favorable aux délais sollicités.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, [J] pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect du plan d’apurement, Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par [J] que Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] sont redevables de la somme de 1885,73 euros au 30 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés à cette date.

Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q], ne contestent pas le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] seront condamnés au paiement de la somme de 1885,73 euros, à titre provisoire.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q], qui succombent, supporteront la charge des dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de [J] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de [J] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 03 septembre 2012 entre [J] et Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 août 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q], solidairement, à payer à [J] la somme provisionnelle de 1885,73 euros (mille huit cent quatre-vingt-cinq euros et soixante-treize centimes), selon décompte arrêté au 30 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, au titre des loyers et charges impayés ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 167 euros (cent soixante-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2025 ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;[J] pourra, à défaut pour Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et restitué les clés, et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q] seront condamnés solidairement à verser à [J] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; CONDAMNONS Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [Q], solidairement, aux dépens ;

DÉBOUTONS [J] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection