Autres demandes en matière de baux commerciaux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me JEANNOT (B0594) Me CAMPANA (PC072)

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18° chambre 3ème section

N° RG 24/13513

N° Portalis 352J-W-B7I-C6EV2

N° MINUTE : 5

Assignation du : 06 Novembre 2024

JUGEMENT rendu le 22 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. JNS (RCS de Créteil 804 959 872) [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0594

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI [Localité 2] 94 (RCS de Paris 804 966 570) [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Pascale CAMPANA, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC 072

Décision du 22 Avril 2026 18° chambre 3ème section N° RG 24/13513 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EV2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 09 Février 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort __________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 avril 2022, la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. JNS, devenue depuis la S.A.S. JNS, des locaux composés d'un local commercial et de cinq places de parking en rez-de-chaussée, d'un local d'activités au premier étage, ainsi que d'une cave en sous-sol, constituant les lots n°27, n°28, n°29, n°41, n°42, n°45, n°48 et n°50 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Val-de-Marne) cadastré section AI numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2019 afin qu'y soit exercée une activité d'exploitation directe ou indirecte de tous commerces de restauration, de bar, de brasserie, d'épicerie, de comestibles, de salon de thé, de plats à emporter et de produits alimentaires, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 34.401,60 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 3 mai 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°100 A des 21 et 22 mai 2022, la S.A.S. JNS a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. LE KH SIGNATURE.

Par lettre en date du 30 août 2022, la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 a mis en demeure la S.A.S. LE KH SIGNATURE de lui verser sous un mois la somme de 3.260,43 euros correspondant au loyer et à la provision sur taxes locatives du mois d'août de l'année 2022.

Par lettre recommandée en date du 21 septembre 2022, la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 a mis en demeure la S.A.S. LE KH SIGNATURE de lui verser sous un mois la somme de 6.520,86 euros correspondant aux loyers et aux provisions sur taxes locatives des mois d'août et septembre de l'année 2022.

Par lettre non datée du mois d'octobre de l'année 2022, la S.A.S. LE KH SIGNATURE a informé la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 qu'elle allait procéder à un virement bancaire afin d'apurer partiellement sa dette locative, soulignant connaître des difficultés de trésorerie durant ces premiers mois d'ouverture de son fonds de commerce de restaurant le temps de fidéliser sa clientèle.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers et taxes locatives des mois de juin, août et septembre de l'année 2022, ainsi que des mois de novembre 2022 à septembre 2024, la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 a, par acte d'huissier en date du 8 octobre 2024, fait signifier à la S.A.S. LE KH SIGNATURE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 84.771,18 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 399,36 euros.

Par acte d'huissier intitulé « DÉNONCIATION À CAUTION AVEC SOMMATION DE PAYER » en date du 10 octobre 2024, la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 a fait signifier à la S.A.S. JNS un commandement de payer portant sur la somme principale de 84.771,18 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 77,61 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, la S.A.S. JNS a fait assigner la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du code de commerce, et de l'article 1343-5 du code civil, en nullité du commandement de payer signifié le 10 octobre 2024 ainsi qu'en irrecevabilité de toute action en paiement exercée à son encontre à titre principal, et en octroi de délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois à titre subsidiaire.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance, par exploit de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 a fait assigner la S.A.S. LE KH SIGNATURE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, en expulsion, ainsi qu'en paiement de la somme provisionnelle de 100.356 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025 et d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 3.260,43 euros à compter du 8 novembre 2024 jusqu'à la date de restitution des locaux.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 13 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et des articles 1343-2 et 1353 du code civil, notamment : constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 9 novembre 2025 ; ordonné, à défaut de restitution volontaire des locaux dans un délai de quinze jours à compter de la date de signification de la décision, l'expulsion de la S.A.S. LE KH SIGNATURE, ainsi que celle de tous occupants de son chef ; condamné la S.A.S. LE KH SIGNATURE à payer à la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs d'un montant équivalent à celui du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; condamné la S.A.S. LE KH SIGNATURE à payer à la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 la somme provisionnelle de 97.096,47 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, d'indemnités d'occupation, de charges et d'accessoires arrêté au 31 décembre 2024, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur le montant de 84.771,18 euros et à compter du 25 février 2025 sur le surplus ; ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 25 février 2025 ; et condamné la S.A.S. LE KH SIGNATURE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu'à payer à la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 25 juin 2025 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°128 A des 5 et 6 juillet 2025, le tribunal de commerce de Créteil a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la S.A.S. LE KH SIGNATURE, et désigné la S.E.L.A.R.L. S21Y prise en la personne de Maître [F] [Q] en qualité de liquidatrice judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 1er juillet 2025, la S.A.S. JNS demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du code de commerce, et de l'article 1343-5 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ; – y faisant droit, à titre principal, constater que la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 a manqué à son obligation d'information à son égard et a fait preuve d'une carence fautive ; – constater que la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 n'a pas exécuté de bonne foi la convention locative la liant à la S.A.S. LE KH SIGNATURE ; – en conséquence, dire et juger que la dénonciation à caution avec sommation de payer qui lui a été signifiée par acte d'huissier en date du 10 octobre 2024 est nulle et de nul effet ; – dire et juger la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 irrecevable en son action en paiement des loyers impayés exercée à son encontre ; – à titre subsidiaire, si la dénonciation à caution emportant sommation de payer venait à être jugée valable et si le tribunal venait à entrer en voie de condamnation à son encontre, lui octroyer des délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois pour s'acquitter des sommes dont elle pourrait être redevable envers la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 ; – en tout état de cause, condamner la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 aux dépens, avec distraction au profit de Maître Caroline JEANNOT.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. JNS fait valoir, à titre principal, qu'en ne l'informant pas des défauts de paiement de la S.A.S. LE KH SIGNATURE préalablement à la date de délivrance de la sommation de payer en date du 10 octobre 2024 alors que ces derniers ont débuté dès le mois d'août 2022, soit plus de deux ans auparavant, la bailleresse a manqué à son obligation de bonne foi, faisant en outre preuve d'une inertie et d'une négligence fautives, engageant ainsi sa responsabilité civile contractuelle à son encontre. Elle ajoute que les éventuels tracas personnels du gérant de la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 ne lui sont pas opposables. Elle en déduit que la demande reconventionnelle en paiement formée à son encontre est entachée d'abus de droit, de sorte qu'elle est irrecevable, ce qui justifie l'annulation de la sommation litigieuse.

À titre subsidiaire, elle souligne qu'elle a fait l'objet d'une mise en sommeil, si bien qu'elle n'exerce plus aucune activité commerciale et ne dégage aucun chiffre d'affaires, de sorte que les plus larges délais de paiement doivent lui être octroyés.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 24 mars 2025, la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-16-1 du code de commerce, et de l'article 1103 du code civil, de :

– dire la S.A.S. JNS autant irrecevable que mal fondée en ses demandes ; – débouter la S.A.S. JNS de ses demandes ; – à titre reconventionnel, condamner la S.A.S. JNS à exécuter les obligations de la S.A.S. LE KH SIGNATURE, locataire défaillante, en lieu et place de celle-ci ;

Décision du 22 Avril 2026 18° chambre 3ème section N° RG 24/13513 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EV2

– en conséquence, condamner la S.A.S. JNS à lui payer la somme de 109.409,76 euros en règlement des loyers et charges dus par la S.A.S. LE KH SIGNATURE arrêtés au mois de mars 2025 ; – en tout état de cause, condamner la S.A.S. JNS à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner la S.A.S. JNS aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 expose que son gérant a connu des difficultés personnelles et de santé liées à la procédure de divorce diligentée à l'encontre de son épouse, lesquelles ont conduit celui-ci à se mettre en retrait de la gestion de la société civile immobilière, raison pour laquelle la S.A.S. JNS n'a pu être informée des défauts de paiement de la cessionnaire de son fonds de commerce, précisant qu'en tout état cause, aucune sanction légale ou conventionnelle n'est attachée à cet éventuel manquement.

Elle avance que l'engagement de la cédante du fonds de commerce ne constitue pas un cautionnement, mais une garantie du paiement des loyers dans l'hypothèse d'une défaillance de la cessionnaire, comme tel est le cas en l'espèce, ce qui justifie sa demande reconventionnelle en paiement.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 octobre 2025.

Par acte en date du 26 novembre 2025 signé électroniquement le 28 novembre 2025, la S.A.S. JNS a fait l'objet d'une dissolution anticipée entraînant sa liquidation amiable.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 9 février 2026.

Suivant procès-verbal en date du 31 décembre 2025 signé électroniquement le 14 février 2026 et publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°39 B du 26 février 2026, la clôture des opérations de liquidation amiable de la S.A.S. JNS a été constatée.

La décision a été mise en délibéré au 22 avril 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. JNS aux fins de voir « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur le sort de la dénonciation à caution emportant sommation de payer en date du 10 octobre 2024

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En outre, en application des dispositions de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ; 4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l'article 649 du même code, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l'article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d'une sommation la violation d'une des mentions légales susvisées.

En l'espèce, force est de constater que l'acte intitulé « DÉNONCIATION À CAUTION AVEC SOMMATION DE PAYER » signifié à la S.A.S. JNS par la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 par huissier de justice le 10 octobre 2024 contient toutes les mentions relatives à l'identité et aux coordonnées de la bailleresse, de la cédante du fonds de commerce et de l'huissier de justice instrumentaire (pièces n°3 en demande et n°10 en défense).

De plus, si c'est à tort qu'un tel acte énonce que « vous vous êtes volontairement porté caution du règlement des loyers dus, en conséquence, votre responsabilité pécuniaire sera engagée en cas de défaut de paiement à l'échéance dudit commandement » (pièces n°3 en demande et n°10 en défense), alors même que le contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 et la S.A.S. JNS par acte sous signature privée en date du 4 avril 2022 contient une clause intitulée « GARANTIES » qui stipule qu' « à la garantie des engagements résultant des présentes, les sûretés et engagements ci-après sont constatés aux présentes. ABSENCE DE CAUTIONNEMENT SOLIDAIRE – AVERTISSEMENT DU BAILLEUR [...] Les parties rappellent toutefois qu'à la garantie des obligations du bail originaire susvisé, aucun engagement personnel des dirigeants et associés de la société PRENEUR n'avait été régularisé. En conséquence, les parties déclarent ne pas vouloir stipuler aux présentes de cautionnement pour garantir au bailleur ou à toute personne qui se substituerait à lui le paiement régulier et exact des loyers ci-dessus stipulés ainsi que l'exécution des présentes » (pièce n°4 en défense, page 14), il y a lieu de relever qu'une telle indication erronée ne constitue pas une irrégularité substantielle dès lors qu'il est établi que la sommation porte en réalité sur l'engagement de garantie solidaire de la cédante du fonds de commerce en cas de défaillance de la cessionnaire, comme cela sera examiné ci-après, étant observé que cette irrégularité, d'une part ne cause aucun grief à la demanderesse, et d'autre part est insusceptible de faire échec à la demande reconventionnelle en paiement formée par la bailleresse, laquelle trouve son fondement non pas dans la sommation querellée, mais dans les stipulations du contrat de bail commercial.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. JNS de sa demande de nullité de l'acte intitulé « DÉNONCIATION À CAUTION AVEC SOMMATION DE PAYER » signifié par la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 par huissier de justice en date du 10 octobre 2024.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

D'après les dispositions de l'article L. 145-16-1 du code de commerce, si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En outre, conformément aux dispositions de l'article L. 145-16-2 du même code, si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'abus de droit

Aux termes des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

De plus, en application des dispositions de l'article 124 du même code, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse.

Il y a lieu de rappeler que la sanction de l'abus de droit consiste uniquement en l'allocation de dommages et intérêts venant réparer le préjudice en résultant, et non en l'irrecevabilité de l'action exercée par le titulaire du droit (Civ. 3, 8 février 2023 : pourvoi n°21-16473 ; Civ. 1, 14 juin 2023 : pourvoi n°22-11801 ; Civ. 3, 30 novembre 2023 : pourvoi n°20-17869 ; Civ. 3, 24 octobre 2024 : pourvoi n°22-13524 ; Com., 12 mars 2025 : pourvoi n°23-10883 ; Civ. 3, 23 octobre 2025 : pourvoi n°24-10737).

En l'espèce, si la demanderesse affirme dans ses écritures que « la SCI [Localité 2] 94 n'a pas exécuté de bonne foi la convention locative et cherche aujourd'hui à faire supporter à la Société JNS les conséquences de sa propre carence. Il apparaît en conséquence que la réclamation tendant au paiement par la Société JNS de loyers dus depuis deux années est entachée d'abus de droit et doit être déclarée irrecevable » (page 6 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que l'abus de droit allégué n'est pas susceptible d'entraîner l'irrecevabilité de l'action en paiement exercée à son encontre par la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 avant tout examen au fond.

D'ailleurs, si la S.A.S. JNS déclare citer un arrêt ayant prétendument statué en ces termes « Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 5 décembre 1995 n°93-18.936 D : En s'abstenant pendant plus de deux ans de provoquer la résiliation du bail malgré le défaut de paiement des loyers échus depuis plus de trois mois après le jugement d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire, alors qu'aucune activité n'était plus exercée dans les lieux et en réclamant la totalité des loyers échus pendant cette période au locataire originaire qui n'avait pas la possibilité de faire résilier le contrat, le bailleur n'a pas exécuté de bonne foi les conventions et a cherché à lui faire supporter les conséquences de sa propre carence ; sa réclamation tendant au paiement des loyers échus depuis plus de deux ans étant entachée d'abus de droit est donc irrecevable » (page 4 de ses dernières conclusions), il est cependant démontré que cette soi-disant citation revêt un caractère erroné, le véritable arrêt, communiqué par la demanderesse elle-même, ayant statué comme suit : « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 juin 1993), que les époux [D]..., précédents locataires du local commercial exploité par Mme [J]..., étaient restés contractuellement garants de cette dernière vis-à -vis des bailleurs, les époux [Z]... ; que Mme [R] a été déclarée en liquidation judiciaire le 25 octobre 1989 et que M. [Y]... a été désigné en qualité de liquidateur ; que les loyers mensuels ont été réglés jusqu'à la fin février 1990 ; qu'en octobre 1990, les époux [Z]... ont assigné les époux [D]..., [X]... [J]... et son liquidateur en paiement des loyers échus entre le 1er mars et le 1er octobre 1990 ainsi que du droit de bail et des loyers à échoir ; que, par jugement du 15 janvier 1992, le Tribunal a accueilli la demande en ce qui concerne le liquidateur de Mme [J]..., mais a limité la condamnation des époux [D]... à la somme de 8.000 francs, correspondant aux loyers échus entre le 1er mars et le 1er octobre 1990, au motif que les bailleurs avaient commis un abus de droit en se contentant de faire supporter le paiement des loyers aux garants sans prendre aucune initiative pour mettre fin au bail ; [...] Attendu que les époux [Z]... reprochent à l'arrêt, qui a joint les appels formés contre ces deux jugements, de les avoir confirmés en ce qui concerne les époux [D]... [...] Mais attendu que l'arrêt retient que l'obligation de garantie stipulée à la charge des époux [D]... avait pour but de protéger les bailleurs contre les défaillances du cessionnaire ; qu'en s'abstenant pendant plus de deux ans de provoquer la résiliation du bail malgré le défaut de paiement de loyers échus depuis plus de trois mois après le jugement d'ouverture, tandis que, selon leurs dires, aucune activité n'était plus exercée dans les lieux, et en réclamant la totalité des loyers échus pendant cette période aux époux [D]..., lesquels n'avaient pas la possibilité juridique de faire résilier le contrat, les époux [Z]... n'ont pas exécuté de bonne foi les conventions les liant aux époux [D]... dans la mesure où ils ont cherché à faire supporter par ceux-ci la conséquence de leur propre carence ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a pu estimer que les époux [Z]... avaient commis un abus de droit en réclamant aux époux [D]... le paiement de loyers échus depuis plus de deux ans ; d'où il suit que le moyen est sans fondement ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi », sans à aucun moment évoquer une quelconque irrecevabilité de la demande en paiement (pièce n°4-2 en demande).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le moyen tiré de l'abus de droit ne constitue pas une fin de non-recevoir, si bien que la bailleresse est recevable en son action en paiement.

En conséquence, il convient de déclarer la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 recevable en sa demande reconventionnelle en paiement formée à l'encontre de la S.A.S. JNS en exécution de son engagement de garantie solidaire du paiement des loyers et taxes locatives dus par la S.A.S. LE KH SIGNATURE.

Sur le bien-fondé de la demande en paiement

En vertu des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

D'après les dispositions des premier, troisième et sixième alinéas de l'article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; demander réparation des conséquences de l'inexécution.

L'article 1221 de ce code dispose quant à lui que le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

L'article 1231-1 du code susvisé prévoit pour sa part que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-2 du code susmentionné énonce que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Décision du 22 Avril 2026 18° chambre 3ème section N° RG 24/13513 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EV2

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1310 du susdit code, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, en l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation, la solidarité ne peut s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail (Civ. 3, 12 avril 1995 : pourvoi n°92-21541 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°16-10324 ; Civ. 3, 14 juin 2018 : pourvoi n°17-14365) ; et que d'autre part, en cas de carence fautive du bailleur qui s'abstient d'agir avec diligence contre le preneur cessionnaire du fonds de commerce et qui omet de tenir informé le cédant de la défaillance de celui-ci, le cédant peut se voir déchargé totalement ou partiellement de son engagement de garantie solidaire (Civ. 3, 24 juin 1998 : pourvoi n°96-21682).

En l'espèce, la clause intitulée « AUTRES CONDITIONS GÉNÉRALES ET PARTICULIÈRES » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 et la S.A.S. JNS par acte sous signature privée en date du 4 avril 2022 stipule que : « Sous réserve des modifications décidées par les parties aux présentes, le présent renouvellement de bail à loyer à titre commercial a lieu sous les mêmes charges, garanties et conditions que le bail originaire énoncé en l'exposé qui précède. Et notamment en ce qui concerne : [...] les obligations particulières en cas de cession et de sous-location (article 8 du bail susvisé). En outre, les dispositions suivantes issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 ont vocation à s'appliquer : Modification concernant la cession du droit au bail : En cas de cession, le preneur demeurera garant solidaire de son cessionnaire pour les paiements du loyer et l'exécution de toutes les conditions du bail et ce désormais pendant TROIS (3) années à compter de la cession » (pièce n°4 en défense, page 7).

De plus, la clause intitulée « Article 4 – SUR LE DROIT AU BAIL » insérée au contrat de cession de fonds de commerce conclu entre la S.A.S. JNS et la S.A.S. LE KH SIGNATURE par acte sous signature privée en date du 3 mai 2022 prévoit : « 4.2.6 Charges et conditions [...] 2) Cession – Sous-location : Ledit renouvellement précise que l'article relatif à la cession - sous-location prévu dans le bail initial reste inchangé et donc intégralement retranscrit comme suit : "ARTICLE 8 – CESSION – SOUS-LOCATION : Le PRENEUR ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au présent bail, ni sous-louer tout ou partie des locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR. En cas de cession, le cédant restera responsable solidairement avec le cessionnaire du paiement des loyers et des charges et accessoires et de l'exécution des clauses et conditions du présent bail. En conséquence, il s'engage à faire prendre par le K cessionnaire dans l'acte de cession un engagement solidaire envers le bailleur tant pour le paiement du loyer et des charges et accessoires que pour l'exécution des clauses et conditions du bail. Cette solidarité sera toutefois limitée, pour chacun des cessionnaires, à la période du bail en cours et à la durée de son renouvellement. [...]". Toutefois, le renouvellement de bail commercial ajoute, au sein de l'article susvisé, une clause de solidarité aux termes de laquelle : "En cas de cession, le preneur demeurera garant solidaire de son cessionnaire pour les paiements du loyer et l'exécution de toutes les conditions du bail et ce désormais pendant TROIS (3) années à compter de la cession". Sur l'obligation d'information du BAILLEUR : Le Rédacteur informe le Bailleur, par application de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises que l'article L. 145-16-1 du Code de Commerce prévoit désormais "si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci" [...]. 4.3 Autres déclarations relatives au bail : Le VENDEUR déclare [...] Rester, conformément aux dispositions du bail, garant et répondant de son successeur et de tous successeurs successifs pendant la durée prévue par la Loi, vis-à-vis du bailleur pour l'exécution de toutes les clauses et conditions du bail cédé et notamment pour le paiement des loyers et des charges » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, pages 5, 8, 9, 10 et 11).

À titre liminaire, le tribunal relève que l'engagement de garantie solidaire est limité au paiement « des loyers et des charges », et ne vise aucunement de quelconques indemnités d'occupation, lesquelles ne peuvent être considérées comme des « accessoires » au sens des stipulations contractuelles, si bien qu'en vertu du principe d'interprétation stricte des conventions, la bailleresse n'est pas fondée à réclamer à la S.A.S. JNS le règlement des indemnités d'occupation dont est éventuellement débitrice la S.A.S. LE KH SIGNATURE.

Si le décompte actualisé produit aux débats fait état d'un arriéré locatif d'un montant de 109.409,76 euros arrêté au 31 mars 2025 (pièce n°12 en défense), il ressort toutefois des vérifications opérées par la présente juridiction que par ordonnance réputée contradictoire en date du 13 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et des articles 1343-2 et 1353 du code civil, notamment : constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 9 novembre 2025 ; et condamné la S.A.S. LE KH SIGNATURE à payer à la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs d'un montant équivalent à celui du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

Dès lors, l'engagement de garantie solidaire souscrit par la S.A.S. JNS ne couvre pas les indemnités d'occupation dues à compter du 9 novembre 2025, et ne peut donc porter que sur les loyers et taxes locatives dus antérieurement à la date de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial, soit sur la somme maximale de : 96.368,04 - 2.544 - 2.532 = 91.292,04 euros arrêtée au mois de novembre 2024, selon le décompte susvisé (pièce n°12 en défense), le loyer du mois de novembre 2024 restant intégralement dû s'agissant d'un « loyer [...] payable par virement bancaire d'avance le premier jour de chaque mois » conformément à la clause intitulée « PAIEMENT DU LOYER » insérée au contrat de bail commercial (pièce n°4 en défense, page 12), mais les taxes foncières facturées aux mois d'avril 2023 et d'octobre 2024 d'un montant respectif de 2.544 euros et de 2.532 euros n'étant pas justifiées, aucun avis d'impôt n'étant communiqué à ce titre, en violation des dispositions du premier alinéa de l'article 1353 du code civil selon lesquelles celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Ceci étant précisé, il y a lieu de noter que si la bailleresse allègue avoir « fait délivrer le 12 janvier 2023 à la société KH SIGNATURE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 13.218,72 € correspondant aux loyers impayés de juin 2022 à décembre 2022 » (page 3 de ses dernières conclusions), force est cependant de constater que cette assertion n'est étayée par aucun élément, ce prétendu commandement n'étant pas versé aux débats, de sorte que seul le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié à la S.A.S. LE KH SIGNATURE par acte d'huissier en date du 8 octobre 2024 peut être pris en compte (pièces n°2 en demande et n°9 en défense).

En tout état de cause, alors qu'il est établi que d'une part, le premier défaut de paiement de la locataire remonte au mois d'août 2022, comme en atteste la lettre qui lui a été adressée par la bailleresse en date du 30 août 2022 indiquant que « comme mentionné, à ce jour votre compte est débiteur d'un montant de 3.260,43 € correspondant au mois d'Août 2022 » (pièce n°5 en défense), et que d'autre part le dernier versement effectué par la preneuse remonte au mois d'octobre 2022, ainsi que cela ressort du décompte produit aux débats (pièce n°12 en défense), la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 ne justifie pourtant pas avoir averti la S.A.S. JNS de cette défaillance préalablement à la signification de la «DÉNONCIATION À CAUTION AVEC SOMMATION DE PAYER» en date du 10 octobre 2024 (pièces n°3 en demande et n°10 en défense), laquelle est donc intervenue vingt-six mois après le premier incident de paiement, et deux ans après que la locataire a totalement cessé de payer ses loyers.

S'il est démontré que Monsieur [V] [N], gérant de la société civile immobilière, a connu des tracas de santé durant les années 2022 et 2023, les certificats médicaux communiqués mentionnant qu' « il est très stressé par des problèmes personnels (litige avec son épouse), il prend du Xanax », qu'il « présente un syndrome d'anxiété [...] en rapport avec un divorce qui ne se passe pas bien », et qu'il est « en grande souffrance avec une anxiété massive et une dégradation de l'humeur. Cet état semble être entretenu par la relation très conflictuelle entre lui et son ex-épouse et source d'une véritable détresse psychique » (pièces n°13 et n°15 en défense), si bien qu'aucun abus de droit n'est caractérisé de sa part, il convient néanmoins de souligner que ces difficultés ne sont pas opposables à la S.A.S. JNS, de sorte que le manquement de la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 à son obligation légale d'information en application des dispositions de l'article L. 145-16-1 du code de commerce revêt un caractère fautif à l'égard de cette dernière.

Or, il y a lieu de retenir que cette faute a causé un préjudice à la demanderesse, dès lors qu'en laissant s'accroître anormalement la dette locative de la locataire sans en informer la garante, la propriétaire n'a pas permis à cette dernière de poursuivre, le cas échéant, son activité commerciale afin de faire face à son obligation de garantie solidaire, celle-ci ayant au contraire progressivement cessé son activité, ce qui ne peut lui être reproché.

Ce préjudice sera justement et souverainement réparé par la limitation de l'engagement de garantie solidaire à environ 50% de son montant maximal susvisé, soit à la somme de 45.000 euros.

En conséquence, il convient de limiter l'engagement de garantie solidaire de la S.A.S. JNS à la somme de 45.000 euros en réparation du préjudice subi du fait du manquement fautif de la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 à son obligation légale d'information pendant plus de deux années, et de condamner la première à payer ce montant à la seconde.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la demanderesse reconnaît expressément qu'elle « a été mise en sommeil, n'a donc plus d'activité commerciale et ne dégage pas de chiffre d'affaires » (page 7 de ses dernières conclusions), étant observé qu'il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que par acte en date du 26 novembre 2025 signé électroniquement le 28 novembre 2025, la S.A.S. JNS a fait l'objet d'une dissolution anticipée entraînant sa liquidation amiable, et que suivant procès-verbal en date du 31 décembre 2025 signé électroniquement le 14 février 2026 et publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°39 B du 26 février 2026, la clôture des opérations de liquidation amiable a été constatée, de sorte que tout délai de paiement se révélerait inutile, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. JNS de sa demande subsidiaire de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, bien que la S.A.S. JNS soit la partie perdante, le manquement fautif prolongé de la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 à son obligation légale d'information pendant plus de deux années justifie que cette dernière soit condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 dudit code, et qu'il ne soit pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. JNS une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.000 euros.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. JNS de sa demande de nullité de l'acte intitulé « DÉNONCIATION À CAUTION AVEC SOMMATION DE PAYER » signifié par la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 par huissier de justice en date du 10 octobre 2024,

DÉCLARE la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 recevable en sa demande reconventionnelle en paiement formée à l'encontre de la S.A.S. JNS en exécution de son engagement de garantie solidaire du paiement des loyers et taxes locatives dus par la S.A.S. LE KH SIGNATURE,

LIMITE l'engagement de garantie solidaire de la S.A.S. JNS à la somme de 45.000 (QUARANTE-CINQ MILLE) euros en réparation du préjudice subi du fait du manquement fautif de la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 à son obligation légale d'information pendant plus de deux années,

CONDAMNE la S.A.S. JNS à payer à la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 la somme de 45.000 (QUARANTE-CINQ MILLE) euros en exécution de son engagement de garantie solidaire ainsi limité,

DÉBOUTE la S.A.S. JNS de sa demande subsidiaire de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 à payer à la S.A.S. JNS la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. SCI [Localité 2] 94 aux dépens,

AUTORISE Maître Caroline JEANNOT à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 22 Avril 2026

Le Greffier Le Président Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM