Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 AVRIL 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01809 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGMW AFFAIRE : S.A. [I] / [Z] [Y], [S] [O]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Février 2026, décision mise en délibéré au 21 avril 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. [I], dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante

DEFENDEURS

Mme [Z] [Y], demeurant [Adresse 2] non comparante

M. [S] [O], demeurant [Adresse 2] non comparant

Expédition(s) délivrée(s) le à

Exécutoire(s) délivré(s) le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail verbal, la société anonyme [I] a mis à disposition de Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] un logement au sein du bâtiment B de la [Adresse 3], située [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 286,10 euros, outre des provisions pour charges de 39,27 euros par mois.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 10 juillet 2025, remis à étude, la société anonyme [I] a fait assigner Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 3 février 2026, sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 afin de : prononcer la résiliation du contrat de bail verbal d’habitation concernant le logement au sein du bâtiment B de la [Adresse 5] [Adresse 6], située [Adresse 4] à [Localité 1] ;autoriser en conséquence, à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] des lieux loués, ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;condamner solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] au paiement de la somme de 1 711,12 euros arrêtée au 20 mai 2025, outre les loyers ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience ;condamner solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente et ses suites ; ordonner l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution. Un rapport du Pôle médico-social concernant Monsieur [S] [O] a été adressé au Greffe le 16 janvier 2026 indiquant que les locataires vivaient en concubinage dans le logement, qu’ils étaient tous deux sans emploi, que le ménage percevait des ressources de 814,62 euros constituées du revenu de solidarité actif (RSA) et supportait des charges à hauteur de 474,47 euros, laissant un reste à vivre de 340,15 euros, que les impayés de loyer avaient débuté au mois de mars 2024, que le locataire les explique notamment par la suspension des aides au logement (APL) à compter du 1er août 2025 ainsi que par un rappel d’APL consécutif à un trop-perçu, que Monsieur [S] [O] a déclaré avoir repris le paiement des loyers depuis deux ou trois mois, sans que cette affirmation puisse être vérifiée par le service en l’absence de tout document apporté par l’intéressé, que lors d’un second rendez-vous fixé, Madame [Z] [Y] s’est présentée sans fournir les pièces financières demandées.

Lors de l’audience du 3 février 2026, la société anonyme [I], représentée, a réitéré ses prétentions et indiqué que les locataires n’avaient pas repris le versement intégral du loyer courant. Elle a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 20 janvier 2026 à la somme de 3 916,10 euros.

Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] n’étaient ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat. Sur ce point, l’article 1224 du même code ajoute que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L’article 1227 du même code prévoit en outre que la résolution peut, en tout hypothèse, être demandée en justice. 

En l’espèce, il n'est pas contesté qu’un bail a été conclu oralement entre la société anonyme [I], d’une part, et Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O], d’autre part, à compter du 31 octobre 2023 compte tenu du décompte produit par le bailleur qui atteste de l’encaissement du dépôt de garantie et des loyer et charges pour l’échéance du mois d’octobre 2023. Par ailleurs, il ressort du rapport du Pôle médico-social que Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] n’ont jamais contesté être locataire du logement et qu’ils ont reconnu être redevable d’une dette locative pour celui-ci. Dès lors, il convient d’examiner les conditions d’une résolution judiciaire dudit contrat.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats et arrêté au 20 janvier 2026, que Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] ont réglé uniquement le loyer et les charges dus pour le mois d’octobre 2023, date de prise d’effet du bail verbal. Dès le mois suivant, ils ont cessé tout règlement, l’ensemble des prélèvements automatiques étant rejetés de novembre 2023 à août 2024. A compter d’août 2024, la mise en place du prélèvement automatique s’est interrompue et les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer, à l’exception d’un virement de 73,18 euros en novembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur a fait délivrer, le 24 mars 2025, un commandement de payer dans le délai de six semaines la somme de 1 612,12 euros, correspondant aux loyers et charges laissées impayés jusqu’en janvier 2025, resté sans effet.

Dès lors, le manquement répété de Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] à leur obligation de payer les loyers échus est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des défendeurs.

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société anonyme [I], d’une part, et Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O], d’autre part, sera prononcée à compter du 21 avril 2026, date du prononcé de la présente décision et il convient d’ordonner à Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Selon le décompte produit par le bailleur, la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de décembre 2025 comprise, arrêtée au 20 janvier 2026, s’élève à la somme de 3 265,89 euros, après déduction des frais de justice (75,78 euros, 133,53 euros et 373,10 euros) et des pénalités pour défaut d’assurance (11,30 euros facturés à six reprises), qui ne constituent pas des charges locatives de la somme réclamée de 3 916,10 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait paiement.

Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les droits de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

PRONONCE la résiliation judiciaire au 21 avril 2026 du bail verbal conclu entre la société anonyme [I], d’une part, et Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O], d’autre part, portant sur un logement au sein du bâtiment B de la [Adresse 3], située [Adresse 4] à [Localité 1] ;

DIT que Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] à payer à la société anonyme [I] la somme de 3 265,89 euros, arrêtée au 20 janvier 2026 et correspondant aux loyers et charges échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le bail était resté en vigueur, à compter de la date de sa résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l'État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [Y] et Monsieur [S] [O] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,