Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00091 DÉCISION DU : 16 Avril 2026 DOSSIER : N° RG 25/00589 - N° Portalis DB3B-W-B7J-DFAR NAC : 5AA AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] C/ [W] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDEUR

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Lise CAIESSEZOL, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDEUR

Monsieur [W] [X] né le 16 Novembre 1946 à [Localité 3] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant non représenté

Débats tenus à l'audience du : 19 Mars 2026 Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026

Le ccc délivrées cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 11 octobre 2018, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] a consenti à [W] [X] un bail d'habitation portant sur un logement sis à [Localité 5] [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 192,48 euros et une provision pour charges de 26,56 euros.

Le 5 août 2025, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [W] [X], par acte de commissaire de justice, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.557,71 euros.

Le 6 août 2025, l’acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 9 décembre 2025, par acte de commissaire de justice dénoncé le 22 décembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 6] [Localité 7] a fait assigner [W] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d'obtenir : le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion des occupants du logement au besoin avec le concours de la force publique, la condamnation de [W] [X] au paiement par provision de la somme de 1.398,36 euros due au titre des loyers et charges arriérés au 5 août 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, la condamnation de [W] [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, depuis la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux , la condamnation de [W] [X] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation de [W] [X] aux frais et dépens de l’instance.

Le 11 mars 2026, le greffe a réceptionné un rapport d’enquête sociale dont il a été donné lecture à l’audience. Il mentionne qu’en l’absence de contact avec le locataire, malgré deux propositions de rendez-vous, le département n’est pas en mesure de transmettre au juge un diagnostic social et financier en vue de l’audience.

L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] maintient ses demandes visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant l'arriéré locatif à la somme de 2550,76 euros à la date du 5 mars 2026.

Cité à comparaître par acte remis à sa personne [W] [X] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés :

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation En l'espèce, l'obligation au paiement des loyers et charges incombant à [W] [X] n'est pas sérieusement contestable.

Suivant le décompte arrêté au 5 mars 2026, la dette locative s'élève à la somme de 2550,76 euros. Ce quantum n'est nullement contesté ni contestable, en l'absence d'un quelconque justificatif de paiement complémentaire.

L’absence de [W] [X] à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Par conséquent, [W] [X] doit être condamné à payer la somme provisionnelle de 2.550,76 euros.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En application de ce texte, la somme allouée produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 5 août 2025, pour la somme de 1557,71 euros et à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable aux faits de l'espèce prévoit que "I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le commandement de payer délivré le 5 août 2025 visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 octobre 2025 et le bail résilié de plein droit à cette date.

Sur la demande d’expulsion :

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de [W] [X] et de tous occupants de son chef sera ordonnée conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, dans les termes du dispositif de la présente décision.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l'article L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail, [W] [X] cause un préjudice à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] qui est réparé par sa condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [X] supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande que soit allouée à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le bail conclu entre l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] et [W] [X] est résilié à effet du 6 octobre 2025; ORDONNE l'expulsion de [W] [X] et de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail sis à [Localité 5] [Adresse 4] avec, le cas échéant, le concours de la force publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

DIT qu'à défaut par [W] [X] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble;

CONDAMNE [W] [X] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] la somme provisionnelle de 2.550,76 euros représentant l'arriéré locatif échu et impayé;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 5 août 2025, pour la somme de 1557,71 euros et à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues ;

CONDAMNE [W] [X] à payer à l'OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTAL D'HLM DU TARN une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE [W] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer;

CONDAMNE [W] [X] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge