Demande en paiement des charges ou des contributions

============== Jugement du 11 Février 2026

Minute : GMC

N° RG 25/00288 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GRUZ ==============

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DÉNOMMÉ [Localité 1] [O] [Localité 2] C/ S.C.I. [L] société

Copie certifiée conforme et Copie exécutoire

à : -Me GIBIER T21 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 3]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DÉNOMMÉ LE [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SA FONCIA BRETTE dont le siège est situé [Adresse 2] [Localité 3], agissant elle-même poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3] ;

représenté par Me Julien GIBIER, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 Situation :

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [L] société immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le no 478 054 497, dont le siège social est sis [Adresse 5] Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 18 septembre 2025, à l’audience du 10 Décembre 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 11 Février 2026

JUGEMENT :

- Mis à disposition au greffe le 11 Février 2026 - Réputé contradictoire - En premier ressort - Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * * EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] [Adresse 1] situé [Adresse 7] à Chartres 28000, représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA BRETTE, a fait assigner la société civile immobilière [L] devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner la SCI [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la somme totale de 9 214,90 euros, arrêté au 2 avril 2025, au titre de l’arriéré de charges et frais imputables se détaillant comme suit : 11 566,80 euros au titre des charges de copropriété impayées, 693,96 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Soit au total : 12 260,76 euros – 3 045,86 euros (sommes au crédit de la SCI [L]) = 9 214,90 euros,Condamner la SCI [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé [Localité 1] GRAND [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Condamner la SCI [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 9] [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la SCI [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL GIBIER-FESTIVI-RIVIERRE-GUEPIN par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. La SCI [L], régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé plus ample des prétentions et moyens du demandeur, il est fait référence à l’assignation précitée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience juge unique du 10 décembre 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; […]. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de justifier de la qualité de propriétaire du ou des défendeurs et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune matrice cadastrale ou acte de vente justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI [L], qui ne peut être déduite de la seule production d’un jugement du 10 septembre 2024 par lequel le tribunal a condamné cette société au paiement de charges de copropriété arrêtées au 05 janvier 2024, dès lors que la demande présentée par le syndicat des copropriétaires porte sur une période distincte.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que ses demandes de condamnation de la SCI [L] au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et de frais de recouvrement sont fondées en leur principe. Il en sera en conséquence débouté.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

Selon l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, dès lors que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de l’obligation de paiement à la charge de la SCI [L], sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Succombant dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre au bénéfice de ces dispositions. Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 9] [Adresse 10], pris en la personne de son syndic de ses demandes tendant à la condamnation de la SCI [L] au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et de frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 8], pris en la personne de son syndic de sa demande tendant à la condamnation de la SCI [L] au versement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] GRAND [Localité 2], pris en la personne de son syndic, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT