Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [Z] [X] ; Madame [O] [T] épouse [X] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Romane CARRON DE LA CARRIERE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11122 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPC5

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT rendu le 17 avril 2026

DEMANDEURS Monsieur [E] [A], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Romane CARRON DE LA CARRIERE, vestiaire : L007 Madame [R] [S], demeurant [Adresse 1] représentée représentée par Me Romane CARRON DE LA CARRIERE, vestiaire : L007

DÉFENDEURS Monsieur [Z] [X], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Madame [O] [T] épouse [X], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier Décision du 17 avril 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/11122 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPC5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2025, M. [E] [A] et Mme [R] [S] ont consenti un bail de droit commun à M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T], ayant pour objet la location à titre d'habitation de locaux situés au [Adresse 3] (1er étage) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 5 000 euros et d'une provision pour charges de 300 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 25 900 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 25 novembre 2025, M. [E] [A] et Mme [R] [S] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail et, en tout état de cause, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : 31 200 euros outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir,une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 5 300 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le commandement de payer à hauteur de 230 euros. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 13 février 2026, M. [E] [A] et Mme [R] [S], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 12 février 2026, s'élève désormais à 47 100 euros, terme du mois de février 2026 inclus. M. [E] [A] et Mme [R] [S] considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience. M. [E] [A] et Mme [R] [S] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Les bailleurs exposent que le loyer est de 5 000 euros et que seule la première échéance a été payée, aucun versement de la part des locataires n'est intervenu depuis.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé que le bail est soumis aux dispositions du code civil.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, le bail conclu le 5 juillet 2025 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 octobre 2025. Ce commandement de payer somme les locataires de régler la somme de 25 900 euros en principal dans un délai de six semaines. Le commandement est demeuré infructueux au terme du délai, tel qu'il résulte du décompte versé par les bailleurs au 18 novembre 2025.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires, qui sont sans droit ni titre depuis le 18 novembre 2025, ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [E] [A] et Mme [R] [S] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, M. [E] [A] et Mme [R] [S] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 février 2026, M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T] leur devaient la somme de 47 100 euros.

Toutefois, en l'absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l'assignation, soit 31 200 euros, suivant décompte arrêté au 18 novembre 2025.

M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 5 300 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 18 novembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [E] [A] et Mme [R] [S] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, incluant le commandement de payer.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de M. [E] [A] et Mme [R] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 octobre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juillet 2025 entre M. [E] [A] et Mme [R] [S], d'une part, et M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] [Localité 1] (1er étage) est résilié depuis le 18 novembre 2025,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] (1er étage) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 5 300 euros (cinq mille trois cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T] à payer à M. [E] [A] et Mme [R] [S] la somme de 31 200 euros (trente et un mille deux cents euros) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T] à payer à M. [E] [A] et Mme [R] [S] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [X] et Mme [O] [X] née [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 octobre 2025 et celui des assignations du 25 novembre 2025,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge