Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] JUGEMENT DU 10 Avril 2026

N° RG 25/10746 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L7RJ

Jugement du 10 Avril 2026 N°: 26/406

S.A AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[G] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à SA AIGUILLON CONSTRUCTION COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Avril 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A AIGUILLON CONSTRUCTION [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Mme [B] [Q] [T], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [S] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4] non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 10 août 2021, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à M. [G] [S] sur des locaux (logement et place de stationnement n°16) situés au [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 373,31 euros et d’une provision pour charges de 49,80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 434,13 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [S] le 18 avril 2025.

Par assignation du 9 décembre 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : Constater la résiliation du bail au 17 juin 2025 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION et M. [G] [S] ; Ordonner l’expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique ;Condamner M. [G] [S] :619,55 euros égal aux loyers et charges dues au 17 juin 2025 et ce, avec intérêts de droit à compter du commandement, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,Aux entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 13 mars 2026, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 13 mars 2026, s’élevait désormais à la somme de 2 463,85 euros et que M. [G] [S] ne payait plus son loyer depuis le mois d’août 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société AIGUILLON CONSTRUCTION a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [G] [S].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 avril 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 434,13 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 juin 2025.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [G] [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et la bailleresse s’est opposée à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 18 juin 2025 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [G] [S] , ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 mars 2026, M. [G] [S] lui devait la somme de 2 463,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [G] [S] , défaillant dans le cadre de la procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur la somme de 434,13 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 185,42 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [G] [S] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 avril 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que M. [G] [S] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société AIGUILLON CONSTRUCTION s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 août 2021 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et M. [G] [S], d’autre part, concernant les locaux (logement et place de stationnement n°16) situés au [Adresse 6] à [Localité 5] est résilié depuis le 18 juin 2025,

ORDONNE à M. [G] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [S] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 2 463,85 euros (deux mille quatre cent soixante-trois euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur la somme de 434,13 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 185,42 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [G] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 18 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2025 et celui de l'assignation du 9 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge