Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Madame [H] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10017 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGVW

N° MINUTE : 7

JUGEMENT rendu le 15 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 1] représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [H] [C], [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 avril 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10017 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGVW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé du 13 août 2008, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [H] [C] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 336,69 euros, charges en sus.

A raison d’impayés locatifs, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 987,42 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 mai 2025.

La société IMMOBILIERE 3F a saisi la CAF de [Localité 1] de la situation de Mme [H] [C] Le 23 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 octobre 2025 à personne, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Mme [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2 976,95 euros ;constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel majoré de 50%, sans préjudice des charges comprises, et subsidiairement pour un montant qui ne saurait être inférieur au loyer ;la condamner au paiement d’une somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. L’assignation a été dénoncée le 16 octobre 2025 à la préfecture de [Localité 1].

A l’audience du 26 février 2026, l’affaire a été appelée et retenue. La fiche de diagnostic social et financier reçue avant l’audience a été portée à la connaissance des parties.

La société IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3 061,42 euros au 19 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse. Elle indique qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et elle ne s’oppose pas aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

De son côté, Mme [H] [C] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, souhaitant demeurer dans le logement avec ses cinq enfants dont elle a la charge principale. Elle propose de régler la somme due de 3 061,42 euros par échéances mensuelles de 50 euros en plus du loyer mensuel pendant 6 mois puis par échéances mensuelles de 100 euros, pour apurer sa dette. Elle explique que la somme qui devait être versée par le FLS a été annulée mais que le versement doit être rétabli.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 13 août 2008 entre la société IMMOBILIERE 3F et Mme [H] [C] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 1 987,42 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Mme [H] [C] le 15 mai 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la société IMMOBILIERE 3F que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

la société IMMOBILIERE 3F est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juillet 2025 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [H] [C] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 50 euros, chaque mois pendant 6 mois puis 100 euros par mois les mois suivants, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette. Elle fait état d’une dette locative antérieure à la séparation du couple et au temps long de mise en place du règlement par le père de la contribution à l’entretien et l’éducation des enfants par l’intermédiaire de la CAF de 500 euros par mois, suite à leur séparation. De plus, une suspension des paiements de la CAF de févier 2025 à novembre 2025 (RSA et allocation de soutien familial) a augmenté ses difficultés financières. La CAF a désormais effectué les régularisations nécessaires et sa situation se stabilise. De plus, elle est en voie d’insertion professionnelle. Enfin, le FSL doit rétablir le paiement promis de la dette locative.

La bailleresse ne s’oppose pas aux délais sollicités. Elle fait valoir qu’en effet, une difficulté est survenue avec le FLS mais que la régularisation de la dette locative est attendue dans les prochains mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [H] [C] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et Mme [H] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [H] [C] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Elle y sera condamnée sous réserve de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le préjudice de la bailleresse n’étant pas supérieur à la perte du montant de la redevance, il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité d'occupation de 50% s’agissant du loyer. En conséquence, elle sera déboutée de ce chef.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société IMMOBILIERE 3F que Mme [H] [C] est redevable de la somme de 3 061,42 euros au 19 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, échus à cette date.

Mme [H] [C] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Par conséquent Mme [H] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 3 061,42 euros selon décompte au 19 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges échus et impayés.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Mme [H] [C] qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 13 août 2008 entre la société IMMOBILIERE 3F et Mme [H] [C] concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 15 juillet 2025 à minuit ;

CONDAMNE Mme [H] [C] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3 061,42 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges échues impayés selon décompte arrêté au 19 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Mme [H] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, puis chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [H] [C] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 juillet 2025 ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;la société IMMOBILIERE 3F pourra, à défaut pour Mme [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et restitué les clés, et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Mme [H] [C] sera condamnée à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et déboute la bailleresse de sa demande de majoration de 50% du loyer, sans préjudice des charges ; CONDAMNE Mme [H] [C] aux dépens ;

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection