Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/13700 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2HBJ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Mars 2026

S.A. D'HLM VILOGIA

C/

[B] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. D'HLM VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [G] [N], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR

M. [B] [J], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Janvier 2026

Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l'issue des débats par Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SA [Adresse 3] VILOGIA est propriétaire de l'appartement sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Par acte sous seing privé en date du 08.10.2024, la SA [Adresse 3] VILOGIA a conclu un bail à usage d’habitation portant sur cet immeuble avec Monsieur [B] [J] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 408,88 € outre 83,28 € de charges récupérables.

Plusieurs loyers étant restés impayés, un commandement de payer visant les clauses résolutoires a été délivré à Monsieur [B] [J] le 27.06.2025.

Par acte de commissaire de justice du 17.11.2025, la SA [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing.

A l'appui de son action, la partie demanderesse invoquait notamment la délivrance au preneur du commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées dans le contrat de bail.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la société bailleresse sollicitait donc la constatation de l'acquisition du jeu de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance, l'expulsion immédiate de Monsieur [B] [J] du local d'habitation avec si besoin le concours de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement des sommes suivantes: - 4554,72 € représentant l'arriéré de loyers et de charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme visée et de l'assignation pour le surplus ; - une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges assorties des augmentations légales, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; - 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

A l'audience du 16.01.2026, le juge des contentieux de la protection demande aux parties si une procédure de surendettement est actuellement en cours d'instruction, ou en cours d'exécution.

La SA D’HLM VILOGIA actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5124,13€ représentant l'arriéré locatif arrêté au 16.01.2026. Elle se désiste de sa demande de résiliation-expulsion pour défaut d’assurance. Pour le surplus, elle maintient ses prétentions et son argumentation dans les termes de son assignation.

En défense, Monsieur [B] [J], assigné à étude, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16.03.2026.

MOTIVATION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l'action de la SA D’ HLM VILOGIA

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent pas faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux article L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

En application du III de cet article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de cette résiliation lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative est, à peine d’irrecevabilité de la demande, notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse en tant que de besoin les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux.

En l’espèce, l'assignation a été dénoncée deux mois avant l'audience à Monsieur le Préfet du Nord, ainsi qu'il en est justifié par la production aux débats de l'accusé de réception de la transmission électronique en date du 20.11.2025.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que la SA D’ HLM VILOGIA a saisi l'organisme payeur des aides publiques au logement en vue du maintien du versement des aides le 19.06.2025, et que la situation d'arriéré locatif a persisté depuis ce signalement. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est donc réputée constituée conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 précitées.

L'action de la SA [Adresse 5] est donc recevable.

II. Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges impayés

En vertu de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi.

La preuve de l'obligation d'acquitter l'arriéré de loyers et de charges réclamé dans l'assignation est rapportée par la production aux débats du contrat de bail d'habitation, du commandement de payer et du décompte des sommes dues arrêté au 16.01.2026.

L’existence et le montant de cette dette ne sont pas contestables.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [B] [J] au paiement de la somme de 5124,13 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16.01.2026.

En application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, il y a lieu de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

III. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

A- Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines - deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

En l'espèce, le bail d'habitation signé par les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle en cas de non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement resté sans effet.

En l'espèce, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [B] [J] par acte d'huissier en date du 27.06.2025.

En outre, il résulte du décompte des sommes dues versé aux débats que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail d'habitation à compter du 27.08.2025 et d'ordonner l'expulsion de l’occupant.

B- Sur l'indemnité d'occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 27.08.2025, Monsieur [B] [J] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 27.08.2025 jusqu’à son départ définitif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

En revanche, s’agissant d’une créance à caractère indemnitaire, visant à réparer le préjudice causé au bailleur par le maintien dans les lieux sans droit ni titre du locataire, il convient de dire que seul l’article 1153-1du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (devenu l'article 1231-7 du code civil) doit trouver à s’appliquer concernant les intérêts. Il convient dès lors d'assortir la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation des intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues au jour de la décision et, à compter de chaque échéance pour les indemnités à échoir.

IV. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [J], partie qui succombe au litige, sera condamné aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l'autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il convient de condamner Monsieur [B] [J] à verser au demandeur une telle indemnité, dont il est équitable de fixer le montant à la somme de 350 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing, statuant publiquement, par décision réputé contradictoire rendue en premier ressort

CONSTATE le désistement de la SA D’ HLM VILOGIA de sa demande de résiliation-expulsion pour défaut d’assurance;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 5124,13€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16.01.2026 avec intérêts au taux légal à compter du 17.11.2025;

CONSTATE la résiliation du bail d'habitation du 08.10.2024 à compter du 27.08.2025;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [B] [J] d'avoir libéré le local d'habitation DEUX MOIS après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles et, à défaut, il sera procédé comme il est dit à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à la SA D’ HLM VILOGIA une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail d'habitation à compter du 27.08.2025 et jusqu'à la libération effective des lieux;

DIT que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 350€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection