Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/09223 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5OF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/09223 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5OF

Minute n°

☐ Copie exec. à : Me GROSJEAN case 178

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE immatriculée au Rcs de [Localité 3] sous N° 824 541 148 agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Pauline GROSJEAN substituant Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [P] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 5] comparant

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS : A l'audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

JUGEMENT Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail de location avec effet au 29 novembre 2020, M. [T] [F] représenté par la S.A.S. Agence [Localité 1] Immobilière a donné à bail à M. [Z] [J] [P] un appartement à usage d'habitation de type studio situé 3ème étage lot n° 116 sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 331,02 € et 60 € de provision pour charges.

Le 20 novembre 2020 avec effet à la date du bail, M. [T] [F] a signé un contrat de cautionnement Visale avec la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICE, pour le paiement des loyers et des charges.

Après divers incidents de paiement, le bailleur a fait jouer à plusieurs reprises l’engagement de caution et la somme totale de 5 993,92 € lui a été réglée par ACTION LOGEMENT SERVICE à la date du 13 février 2025.

En conséquence un commandement de payer la somme de 5 206,40 € en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été délivré par ACTION LOGEMENT SERVICE le 13 mai 2025.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 14 mai 2025.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois et M. [Z] [J] [P] n’a pas réglé ses loyers par la suite de sorte que M. [T] [F] a de nouveau fait jouer l’engagement de cautionnement pour un montant total restant dû de 7 431,78 € selon la quittance subrogative du 29 août 2025.

Par exploit en date du 7 octobre 2025, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1249 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [Z] [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 19 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de : - déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; - ordonner l’expulsion de M. [Z] [J] [P] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ; - le condamner à lui payer la somme de 6 644,26 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025 sur la somme de 5 206,40 € ; - fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

- le condamner à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative; - le condamner à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - le condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Elle expose que la dette est maintenue au 9 décembre 2025. Le paiement des loyers courant a repris depuis septembre 2025. Elle doute de la capacité du locataire à régler sa dette.

M. [Z] [J] [P] a comparu et soutenu sa demande de délais. Il est exposé qu’il est inscrit à France Travail. Sans revenu, il propose d’abord d’apurer par versements mensuels de 100 € qu’il porte à 185 € par mois compte tenu du délai maximal de 3 ans.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION EN RÉSILIATION ET EN EXPULSION En vertu de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est admis que la caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé peut agir en résolution du bail, mais qu’elle peut aussi former toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à la créance .

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 9 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX laquelle en a accusé réception le 14 mai 2024.

L’action est donc recevable.

2. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, article « VIII. Clauses résolutoires » des conditions particulières, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires.

Un commandement de payer pour le montant en principal de 5 206,40 € visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à M. [Z] [J] [P] le 13 mai 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments produits, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, aucun paiement n’est intervenu dans le temps du commandement. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 15 juillet 2025 à 24 heures, le 13 étant un dimanche et le 14 férié.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue notamment la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [Z] [J] [P] devenant occupant sans droit ni titre à la date du 16 juillet 2025, il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 16 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

3. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF ET DES INDEMNITÉS D’OCCUPATION :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

L’article 1353 du Code civil, dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [Z] [J] [P], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni les montant et caractère de cette dette.

Au vu du décompte présenté par ACTION LOGEMENT SERVICES, il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6 644,26 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mai 2025 sur la somme de 5 206,40 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, la reprise du paiement du loyer courant n’est pas contesté cependant la capacité financière du locataire qui annonce à l’audience être sans revenu, inscrit à France Travail et ne produit aucun document de nature à établir sa capacité à apurer sa dette locative n’est pas établie.

Les éléments de la cause, l’importance de la dette locative, l’absence de tout apurement , l’absence d’information sur la capacité financière du locataire ne permettent donc pas d’accorder à M. [Z] [J] [P] des délais de paiements.

5 . SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Z] [J] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires accomplies, M. [Z] [J] [P] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu avec effet au 29 novembre 2020 entre M. [T] [F] et M. [Z] [J] [P] portant sur un appartement type studio situé 3ème étage lot n° 116 sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 15 juillet 2025 à 24 heures.

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [J] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, il pourra, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire l’objet d’une expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [Z] [J] [P] à payer à compter du 16 juillet 2025 à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [Z] [J] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 644,26 euros au titre de l'arriéré locatif, (loyer, indemnités d’occupation et provisions sur charges) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mai 2025 sur la somme de 5 206,40 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE M. [Z] [J] [P] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [Z] [J] [P] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge