Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________

Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 09 Avril 2026 Dossier N° RG 25/00820 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KQEE Minute n° : 2026/99

AFFAIRE :

[R] [J], [H] [V] veuve [J], [N] [J] C/ [S] [P]

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Janvier 2026 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Me Mathilde KOUJI-DECOURT

Délivrée le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [R] [J], demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [V] veuve [J] demeurant [Adresse 2]

Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 3]

tous trois représentés par Me Mathilde KOUJI-DECOURT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [P] demeurant [Adresse 4] non représenté D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par promesse unilatérale de vente reçue le 22 mai 2024 en l’office de Maître [I] [M], notaire à [Localité 1], Madame [R] [J], Madame [H] [V] veuve [J] et Monsieur [N] [J] se sont engagés à vendre à Monsieur [S] [P] trois biens immobiliers au prix principal de 427 450 euros, tous situés à [Localité 2] et cadastrés : - section BH numéro [Cadastre 1], ce bien appartenant aux trois consorts [J], Madame [H] [V] veuve [J] en étant usufruitière et ses deux enfants nus-propriétaires ; - section BH numéro [Cadastre 2], appartenant à Madame [R] [J] ; - section BH numéro et [Cadastre 3], appartenant à Monsieur [N] [J]. La promesse n’a pas été réalisée avant le délai contractuellement fixé au 5 août 2024 si bien que, par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 21 août 2024, les promettants ont mis en demeure Monsieur [P] de verser sous huitaine le montant de l’indemnité d’immobilisation de 43 000 euros stipulée à la promesse et non versée, outre la somme de 3756,30 euros à titre de dommages et intérêts représentant les intérêts de leur prêt relais. En l’absence de réponse à ce courrier malgré nouvelles relances par leur assureur et suivant leur assignation délivrée le 24 janvier 2025 à Monsieur [S] [P], Madame [R] [J], Madame [H] [V] veuve [J] et Monsieur [N] [J] ont saisi le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins, au visa des articles 1101 et suivants, 1124 et suivants du code civil, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

CONDAMNER Monsieur [S] [P] à leur payer la somme de 43 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation convenue, outre intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024, date de la mise en demeure ; CONDAMNER Monsieur [S] [P] à leur payer la somme de 3756,30 euros correspondant aux intérêts du prêt relais ayant couru, outre intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024, date de la mise en demeure ; CONDAMNER Monsieur [S] [P] à leur payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ; Le CONDAMNER aux entiers dépens ; RAPPELER l’exécution provisoire de droit.

Monsieur [S] [P], cité à étude de commissaire de justice, n'a pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il est relevé que l'article 472 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur la demande et de n'y faire droit que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'absence d'éléments devant être relevés d'office par le juge, la présente action est régulière et recevable. De plus, par application de l'article 473 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l'égard de l'ensemble des parties. Sur les demandes principales Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties stipule : * En page 11, que la carence s’entend du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente ; la carence du bénéficiaire est plus précisément visée en ces termes : « au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir. Si toutes les conditions suspensives ont été réalisées, le PROMETTANT pourra, en outre, réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice » ; * En pages 14-15, que le sort de l’indemnité d’immobilisation, fixée à 43 000 euros, est réglé notamment de la manière suivante : Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte ;Elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévus à l’acte, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.Les requérants démontrent, par les pièces versées aux débats, que le défendeur ne peut se prévaloir de la seule condition suspensive stipulée à son bénéfice, à savoir la division des parcelles auprès du service de l’urbanisme compétent. En effet, le bénéficiaire devait justifier, dans le délai de dix jours à compter de la promesse, du récépissé du dépôt de la déclaration préalable auprès de l’autorité compétente, ce qu’il n’a pas fait. Dès lors, par courrier du 9 août 2024, le notaire assistant les promettants, chargé de la régularisation de la promesse, a relevé que l’avant contrat était caduc de plein droit à défaut d’une telle régularisation et que les promettants, estimant que toutes les conditions suspensives ont été réalisées, entendaient réclamer le versement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation. Il en résulte que les conditions suspensives sont présumées avoir été réalisées et qu’en l’absence de levée d’option par le bénéficiaire ou de réalisation de la promesse dans le délai contractuel (5 août 2024), l’indemnité d’immobilisation doit être acquise aux promettants à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice. A l’inverse, les requérants ne peuvent prétendre à la réparation du préjudice résultant des intérêts du prêt relais, puisque l’indemnité d’immobilisation a vocation à réparer leur entier préjudice. Aussi, il sera fait droit partiellement à la demande des requérants en condamnant Monsieur [P] à leur payer la somme de 43 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Les intérêts au taux légal assortiront cette somme à compter de la mise en demeure du 21 août 2024 par application de l’article 1231-6 du code civil. Les requérants seront déboutés du surplus de leurs demandes principales. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. » Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance. Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation. En l'espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble de ses frais irrépétibles à la charge des demandeurs. Le défendeur sera condamné au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus de la demande sera rejeté.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux instances introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. Aucune circonstance particulière ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à Madame [R] [J], Madame [H] [V] veuve [J] et Monsieur [N] [J] la somme de 43 000 euros (QUARANTE TROIS MILLE EUROS) au titre de l’indemnité d’immobilisation convenue, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024. DEBOUTE Madame [R] [J], Madame [H] [V] veuve [J] et Monsieur [N] [J] du surplus de leurs demandes principales. CONDAMNE Monsieur [S] [P] aux dépens de l'instance. CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à Madame [R] [J], Madame [H] [V] veuve [J] et Monsieur [N] [J] la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile. RAPPELLE que l'exécution provisoire de droit assortit l'entière décision. REJETTE le surplus des demandes. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX. La greffière, Le président,