Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [T] [O]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07183 - N° Portalis 352J-W-B7J-DARUA

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 03 avril 2026

DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 décembre 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 avril 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/07183 - N° Portalis 352J-W-B7J-DARUA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 février 2017 à effet au 8 juillet 2016, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [T] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3], esc [Adresse 4] ,outre une cave - [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 352,42 euros outre une provision sur charge.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7404,07 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [O] le 20 septembre 2024.

Par assignation du 25 aout 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [T] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 12158,69 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 19 décembre 2025, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 décembre 2025, s'élève désormais à [Localité 3],79 euros. l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique toutefois que si le locataire régularise la moitié de la dette avant le 15 mars 2026 comme il s'y est engagé à l'audience, le bailleur s'engage à renoncer à la condition de reprise du loyer et accepter la proposition de délai suspensif à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer.

M. [T] [O] expose être en arrêt maladie à la suite d'un infarctus. Il propose de régler la moitié de la dette au 15 mars 2026 puis de verser en plus du loyer la somme de 200 euros pour apurer la dette.

M. [T] [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [O] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

M. [T] [O] a été autorisé à justifier du paiement de la moitié de la dette de loyer avant le 30 mars 2026. Aucun justificatif n'a été adressé au greffe à cette date.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 septembre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7404,07 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Contrairement à ce qu'affirme le bailleur, M. [T] [O] a repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience puisqu'un règlement de 600 euros est intervenu le 17 novembre 2025.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [T] [O] ne lui permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Il n'a pas fait parvenir la preuve du règlement de la moitié de la somme avant le 30 mars ainsi qu'autorisé à l'audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 8 décembre 2025, M. [T] [O] lui devait la somme de [Localité 3],79 euros, incluant les frais de procédure.

M. [T] [O] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 12396, 45 euros (soustraction faite des frais de procédure) au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 7404,07 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4754,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 586,03 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 9 décembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 septembre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 février 2017 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d'une part, et M. [T] [O], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] ,outre une cave -75019 [Localité 1] est résilié depuis le 20 novembre 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [T] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], esc [Adresse 4] ,outre une cave -75019 [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 586,03 euros (cinq cent quatre-vingt-six euros et trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [T] [O] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de [Localité 4],45 euros (douze mille trois cent quatre-vingt-seize euros et quarante-cinq centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 7404,07 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4754,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [T] [O] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024 et celui de l'assignation du 25 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge