Baux d'habitation - Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Reda KOHEN

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Emilien BUREL

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/09058 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA7QT

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT rendu le vendredi 03 avril 2026

DEMANDERESSE Madame [L] [G] épouse [K] demeurant [Adresse 1] assistée par Me Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E43

DÉFENDERESSE PARIS HABITAT - OPH E.P.I.C. dont le siège social est situé [Adresse 2] représenté par Me Emilien BUREL, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 janvier 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 03 avril 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/09058 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA7QT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2002, l'OPAC de [Localité 1], devenu l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [L] [G] épouse [K] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Par ordonnance de référé du 30 avril 2019 rectifiée par décision du 9 août 2019 et signifiées à Mme [L] [G] épouse [K] le 23 août 2019, le tribunal d'instance de Paris a constaté la résiliation du bail à compter du 17 mars 2018, condamné par provision Mme [L] [G] épouse [K] à payer au bailleur la somme de 2 740,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues au 28 février 2019, accordé à Mme [L] [G] épouse [K] des délais de paiement à hauteur de 20 euros par mois pendant 36 mois, suspendu la résiliation du bail pendant le cours de ces délais, dit qu'à défaut de paiement d'un seul versement à son échéance la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a fait délivrer à Mme [L] [G] épouse [K] un commandement de quitter les lieux dans le délai de deux mois.

Par requête du 13 juin 2025, Mme [L] [G] épouse [K] a saisi le juge de l'exécution d'une demande de délai à une mesure d'expulsion. Par jugement du 4 novembre 2025, le juge de l'exécution a rejeté sa demande.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, Mme [L] [G] épouse [K] a assigné l'établissement public PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : À TITRE PRINCIPAL, CONSTATER qu'elle a intégralement régularisé sa dette locative ;DIRE ET JUGER que la clause résolutoire stipulée au bail d'habitation est réputée n'avoir jamais été acquise ;DIRE ET JUGER qu'en conséquence, le contrat de location se poursuit aux mêmes conditions et qu'elle est en droit de se maintenir dans les lieux loués ;DÉBOUTER l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH de l'ensemble de ses demandes d'expulsion ;À TITRE SUBSIDIAIRE, ACCORDER à Mme [L] [G] épouse [K] des délais de grâce de 12 mois pour quitter les lieux ;SUSPENDRE les effets de toute mesure d'expulsion pendant cette période ;EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, CONDAMNER l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. À l'audience du 23 janvier 2026 Mme [L] [G] épouse [K], assistée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande : À TITRE LIMINAIRE, DIRE ET JUGER ses demandes recevables et bien fondées ;REJETER la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée soulevée par l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH ;À TITRE PRINCIPAL, CONSTATER qu'elle a intégralement régularisé sa dette locative ;DIRE ET JUGER que la clause résolutoire stipulée au bail d'habitation est réputée n'avoir jamais été acquise ;ORDONNER la poursuite du contrat de location ;CONDAMNER l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH à lui payer la somme de 1 457,85 euros au titre de la régularisation indue des charges d'eau ;EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, CONDAMNER l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande : A titre principal : Déclarer irrecevable Mme [L] [G] épouse [K] en toutes ses demandes ;A titre subsidiaire : Débouter Mme [L] [G] épouse [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner Mme [L] [G] épouse [K] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Sur les charges d'eau, il expose que la régularisation résulte d'une surconsommation et non d'une fuite, que la locataire bénéficie d'un compteur individuel qui ne peut être affecté par des travaux dans les parties communes. Il précise que Mme [L] [G] épouse [K] ne résiderait plus dans les lieux qu'elle a laissés à sa fille.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l'exposé de leurs différents moyens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n'en étant pas saisi.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L'article 488 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles.

Il résulte de ce texte que l'ordonnance de référé n'a pas au principal l'autorité de chose jugée

La fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la poursuite du contrat de bail

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, par ordonnance de référé du 30 avril 2019 rectifiée par décision du 9 août 2019 et signifiées à Mme [L] [G] épouse [K] le 23 août 2019, le tribunal d'instance de Paris a constaté la résiliation du bail à compter du 17 mars 2018 par l'effet de la clause résolutoire, condamné par provision Mme [L] [G] épouse [K] à payer au bailleur la somme de 2 740,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues au 28 février 2019, accordé à Mme [L] [G] épouse [K] des délais de paiement à hauteur de 20 euros par mois pendant 36 mois, suspendu la résiliation du bail pendant le cours de ces délais, dit qu'à défaut de paiement d'un seul versement à son échéance la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets.

Mme [L] [G] épouse [K] prétend que la clause résolutoire n'a pas joué dans la mesure où elle a réglé l'intégralité de la dette locative depuis le mois de janvier 2025 et donc avant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Cependant, elle a déjà bénéficié de délais de paiement sur une période de 36 mois, soit la durée légale maximale. Il est par ailleurs acquis qu'elle n'a pas respecté ces délais de paiement.

Elle ne peut dès lors prétendre, 6 ans après l'ordonnance de référé devenue définitive et passée en force de chose jugée, à l'octroi de nouveaux délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les jurisprudences invoquées par Mme [L] [G] épouse [K], qui concernent des locataires qui ont réglé leur dette locative entre l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer et l'audience devant le juge saisi initialement de la demande d'acquisition de la clause résolutoire, ne sont pas applicables au cas d'espèce puisque le juge initialement saisi était le juge des référés.

Enfin, l'état de santé de Mme [L] [G] épouse [K] ne peut être pris en compte pour permettre la poursuite du contrat de bail.

La clause résolutoire est en conséquence acquise dans les termes de l'ordonnance de référé du 30 avril 2019 rectifiée.

Mme [L] [G] épouse [K] sera déboutée de sa demande aux fins de poursuite du contrat de bail.

Sur la demande en remboursement de la somme de 1 457,85 euros

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [L] [G] épouse [K] a été condamnée par ordonnance de référé au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Compte tenu de la résiliation du bail depuis le 17 mars 2018, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables aux charges de l'année 2024.

Mme [L] [G] épouse [K] est donc redevable de la consommation d'eau.

L'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH produit un décompte de charges pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 dont il ressort un solde dû par Mme [L] [G] épouse [K] de 1 457,85 euros dont 1 014,12 euros au titre de la consommation d'eau froide (272 m3) et 247,77 euros au titre de la consommation d'eau chaude (33 m3), le reliquat correspondant aux charges d'ascenseur, de chauffage et à la taxe d'ordure ménagère.

Ainsi contrairement à ce que Mme [L] [G] épouse [K] indique, la somme de 1 457,85 euros dont elle réclame le remboursement en contestant la consommation d'eau, ne porte pas uniquement sur cette dernière. Par ailleurs, elle ne rappporte aucunement la preuve d'une fuite dans les canalisations. Contrairement à ce qu'elle soutient, le bailleur a uniquement émis l'hypothèse d'une fuite d'eau dans son logement au vu de la consommation élevée d'eau froide, par la suite revenue à la normale, mais n'a pas reconnu une fuite dans les canalisations (courriel du 3 octobre 2025).

Au vu de ces éléments, Mme [L] [G] épouse [K] sera déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 1 457,85 euros.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [L] [G] épouse [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée ;

DEBOUTE Mme [L] [G] épouse [K] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [L] [G] épouse [K] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [L] [G] épouse [K] à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande à ce titre ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge