Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

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REFERENCES : N° RG 25/13847 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4LYV

Minute : 26/00100

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS représentée par Monsieur [P] [B], muni d’un pouvoir

C/

Madame [H] [T]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Madame [H] [T]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS JUGEMENT du 10 Février 2026

Jugement contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 10 Février 2026 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 02 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant [Adresse 2] représentée par Monsieur [P] [B], muni d’un pouvoir

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [H] [T], demeurant [Adresse 3] comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 6 juin 2006 et avenant au bail en date du 1er décembre 2016, l'OPH MONTREUILLOIS a donné à bail à Madame [H] [T] un appartement à usage d’habitation n°314 (logement conventionné), situé au [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS, a fait signifier à Madame [H] [T], par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, un commandement de payer la somme de 3.693,97 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 22 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Madame [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ordonner la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers sur le fondement des articles 1224 à 1230 du Code civil, déclarer acquise la clause résolutoire afférente au défaut d'assurance, ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de son chef, et ce dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique, la condamner à lui payer solidairement les sommes suivantes : 5.407,09 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2025, les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion, 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 février 2026.

L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, abandonne ses demandes fondées sur le défaut d'assurance, maintient les autres demandes et actualise sa créance à la somme de 5.180,01 euros, échéance du mois de décembre 2025 comprise, selon décompte en date du 30 janvier 2026.

Madame [H] [T] comparait et expose sa situation financière. Elle explique que la dette locative s'est constituée en raison de l'absence de versement des allocations logement. Elle justifie du versement à venir d'un rappel APL d'un montant de 3.810,23 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 3] par la voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 6 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail afférent au logement

En vertu de l'article 1224 et 1228 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1729, si le preneur ne paye pas le prix du bail, le bailleur peut faire résilier le bail.

Il résulte du décompte actualisé versé par l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT que la dette de la locataire s'élève désormais à la somme de 5.180,01 euros, échéance du mois de décembre 2025 comprise, selon décompte en date du 30 janvier 2026.

Il est ainsi établi que Madame [H] [T] s'est abstenue de payer réguliérement les loyers et charges, contrevenant à son obligation en tant que locataire. L'importance et l'ancienneté de la dette caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par application des articles précités.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [H] [T] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [H] [T] lui doivent la somme de 5.180,01 euros, à la date du 30 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus.

Madame [H] [T] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5.180,01 euros.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement. Madame [H] [T] va percevoir un rappel des allocations logement d'un montant de 3.810,23 euros. Dès lors, la dette locative s'élèvera à la somme de 1.369,78 euros, ce qui permettra à la locataire de régler l'arriéré dans des délais raisonnables.

Compte tenu de ces éléments et du montant de la dette, Madame [H] [T] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Madame [H] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi de la débitrice que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 6 juin 2006, entre l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS, et Madame [H] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation n°314 situé au [Adresse 4], à la date de la présente décision mais en suspend les effets,

CONDAMNE Madame [H] [T] à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS la somme de 5.180,01 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2026, incluant la mensualité de décembre 2025) ;

AUTORISE Madame [H] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [H] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [H] [T] soit condamnée à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS,

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/13847 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4LYV

DÉCISION EN DATE DU : 10 Février 2026

AFFAIRE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

C/

Madame [H] [T]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires