Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

Minute n° 26/00110 N° RG 26/00057 - N° Portalis DBZC-W-B7J-EGKI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me André BELLESORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [M] [W] [Adresse 2] [Localité 3] comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

- Prononcé par mise à disposition au greffe et rédigé avec le concours de [J] [N], attachée de justice - contradictoire et rendu en premier ressort. - Signé par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à Me BELLESORT Copie certifiée conforme à M. [W] par LS Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée électronique en date du 24 avril 2024, Mme et M. [O], bailleurs, ont conclu avec M. [M] [W] un contrat de location d'un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 4] avec effet au 26 avril 2024 et moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 320 €.

Par acte sous signature privée en date du 24 avril 2024, Mme et M. [O] ont conclu avec la société Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale dans le cadre duquel la société se porte caution pour le locataire M. [M] [W].

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, la société Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 3.451,18 € au titre des loyers et charges impayés, commandement visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, la société Action Logement Services a assigné M. [M] [W] devant le Tribunal judiciaire de Laval aux fins de :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l'expulsion de M. [M] [W] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner M. [M] [W] à payer à Action Logement Services la somme de 4.100,14€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2025 sur la somme de 3.451,18 € et pour le surplus à compter de l’assignation,fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner M. [M] [W] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner M. [M] [W] à payer à Action Logement Services la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner M. [M] [W] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. À l'audience du 3 février 2026, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a déposé son dossier et actualisé la créance portant désormais sur la somme de 5.073,58 €. Elle a indiqué que si des délais de paiement étaient accordés, un plan devrait être établi.

M. [M] [W] a comparu en personne. Il a sollicité des délais de paiement et proposé à ce titre entre 150 et 200 € par mois en sus du loyer.

Il a exposé reconnaître cette dette puisqu’il ne règle plus le loyer depuis juin 2024. Il a expliqué que son fils était dans le coma pour insuffisance rénale et qu’il devait alors travailler et honorer les rendez-vous médicaux en Afrique. Il a précisé vivre seul en France et avoir fait un choix financier. Il a admis ne pas avoir repris les paiements. Il a exposé sa situation financière.

Le diagnostic social et financier concernant le locataire a été réalisé.

A l’issue des débats, le juge a indiqué que l’affaire était mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 22 août 2025.   L’assignation aux fins de résiliation du bail a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] le 31 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026.   La demande est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.   Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges, le bail serait résilié de plein droit (article VIII – page 7).

L’annexe au contrat de bail ajoute que si le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail (article 4.3.2.1 - page 16).

Il doit être considéré que le délai de deux mois ainsi fixé par le contrat en cours sera appliqué, conformément aux dispositions de l’article 2 du Code civil.   Il résulte des pièces versées aux débats par la société Action Logement Service que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés par Monsieur [M] [W], ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 22 août 2025.   Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Actions Logement Services à la date du 23 octobre 2025.

Sur la demande d'indemnité d'occupation   M. [M] [W] étant occupant sans droit ni titre à compter du 23 octobre 2025, il sera condamné au paiement par provision d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de cette date et jusqu'à la libération définitive des lieux, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.   S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.

Sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés    En vertu de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.   L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.   La société Action Logement Services réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un dernier décompte des sommes dues à la date du 27 janvier 2026, prouvant ainsi les obligations dont elle demande l'exécution.   La créance de loyers apparaît régulière et bien fondée.   En conséquence, M. [M] [W] est condamné à payer par provision à la société Action Logement Services la somme de 5.073,58€ au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 27 janvier 2026.  

Sur la demande de report et de délais de paiement   En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Le juge peut également, par décision spéciale et motivée, ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.   En l’espèce, le défendeur sollicite un délai de paiement et propose de régler entre 150 et 200 € par mois pour apurer sa dette.

M. [M] [W] a déclaré lors de l’audience qu’il travaillait et que son contrat à durée déterminée prenait fin pour laisser place à un contrat à durée indéterminée à compter du 5 janvier 2026. Il a précisé percevoir 1460 euros de salaire mensuel mais ne pas avoir touché de salaire au jour de l’audience.

Il ressort du diagnostic social et financier qu’il avait des charges mensuelles de 818 euros, comprenant le loyer de 360 euros, qu’il résidait seul tandis que sa conjointe et leurs trois enfants sont restés vivre en Afrique.   Force est de constater que M. [M] [W] n’a pas repris le versement intégral du loyer. Il n’est pas justifié que les conditions permettant l’octroi de délais de paiement sont réunies dans la mesure où le locataire n’a effectué aucun paiement depuis le mois de juin 2024 soit depuis plus de 21 mois.   En conséquence, la demande de délai de paiement formée par M. [M] [W] est rejetée.

Sur la demande d'expulsion

M. [M] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2025, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires   En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [W] supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 22 août 2025.   Compte tenu de sa situation économique, il n’y aura en revanche pas lieu de la condamner au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.   Enfin, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

  PAR CES MOTIFS,   Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :   CONSTATE la résiliation à compter du 23 octobre 2025 du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 3] [Localité 4] ;   CONDAMNE M. [M] [W] à verser à la société Action Logement Services à compter du 04 septembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [M] [W] à verser à la société Action Logement Services la somme de 5.073,58 € au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 27 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2025 sur la somme de 3.451,18 € ;   ORDONNE l'expulsion de M. [M] [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;   REJETTE la demande de report et de délais de paiement formée par M. [M] [W] ;   DIT que le greffe transmettra la présente ordonnance au représentant de l'État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de M. [M] [W] dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;   DIT n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;   CONDAMNE M. [M] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 22 août 2025 ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Amélie HERPIN