Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 31 MARS 2026

N° RG 26/00044 - N° Portalis DB22-W-B7K-TSEC Code NAC : 30B AFFAIRE : S.C. SCPI IMMORENTE C/ S.A.R.L. [Adresse 1] LION D’OR RESTAURANT 78

DEMANDERESSE

SCPI IMMORENTE, société civile de placement immobilier, à capital social variable, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 347 996 209, ayant son siège social sis [Adresse 2], représentée par son gérant la SAS SOCIETE FINANCIERE DE DEVELOPPEMENT DE L’AGGLOMERATION D’[Localité 1] (SOFIDY), société par actions simplifiée, au capital de 565.328 euros, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 338 826 332, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, représentée par Me Maddy BOUDHAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 652, Me Gaétan DI MARTINO, avocat au barreau de STRASBOURG,

DEFENDERESSE

[Adresse 4], ayant pour nom commercial MALDA GRILL, société à responsabilité limitée, au capital social de 20.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 910 103 100, ayant son siège social sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, Partie défaillante

Débats tenus à l'audience du : 10 Février 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 10 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Mars 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 16 février 2024, la SCPI IMMORENTE a donné à bail commercial à la société LE LION D’OR RESTAURANT 78, venant aux droits de M. [A] [S], les locaux sis [Adresse 6].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 décembre 2025, la société SCPI IMMORENTE a fait assigner en référé la société LE LION D’OR RESTAURANT 78 devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 9 août 2025, - ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à venir, en se réservant la liquidation de l’astreinte, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, - fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 10 août 2025 à la somme mensuelle de 14 201,11 euros, - condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel : * la somme de 114 206,19 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 9 août 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 9 juillet 2025, * la somme de 73 620,32 euros due au 2 février 2026 au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle de 11 938,43 euros ayant commencé à courir le 10 août 2025, * la somme de 11 938,43 euros par mois à compter du 1er décembre 2025 et jusqu' à la complète libération des locaux, * déduction faite de la somme de 513,20 euros au titre de la régularisation de la taxe foncière du 5 octobre 2025, * la somme de 37 462,66 euros au titre de la clause pénale, * déduction faite du dépôt de garantie acquis à la bailleresse, - juger que le dépôt de garantie sera acquis à la bailleresse, - condamner la locataire à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La défenderesse n'est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 9 juillet 2025 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 9 juillet 2025 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société LE LION D’OR RESTAURANT 78 à payer à la société SCPI IMMORENTE à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 10 août 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Il y a lieu de condamner la société LE LION D’OR RESTAURANT 78 à payer à la société SCPI IMMORENTE la somme provisionnelle de 114 206,19 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 9 août 2025, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 16 février 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 10 août 2025,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 6],

Disons n’y avoir lieu à astreinte,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la société LE LION D’OR RESTAURANT 78 à payer à la société SCPI IMMORENTE à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 10 août 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société LE LION D’OR RESTAURANT 78 à payer à la société SCPI IMMORENTE la somme provisionnelle de 114 206,19 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 9 août 2025, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société LE LION D’OR RESTAURANT 78 à payer à la société SCPI IMMORENTE la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société LE LION D’OR RESTAURANT 78 au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE ET UN MARS DEUX MIL VINGT SIX par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY