Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE : Le 26 mars 2026 à Me STRABONI Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 26 mars 2026 à Me JAHIER Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/03486 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6SHB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [Q] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-013516 du 15/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties, le 20 octobre 2022, concernant un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 315,64 euros, outre 63,34 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SOGIMA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA SOGIMA a fait assigner Monsieur [V] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 11 septembre 2025.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

A l’audience, les parties, représentées par leur Conseil, ont repris leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

La SA SOGIMA s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la compétence du Juge

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des articles L.213-4-1 à L.213-4-8 du code de l’organisation judiciaire que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En l'espèce, l’action de la SA SOGIMA tend au constat de la résiliation du bail conclu entre les parties, à l’expulsion de Monsieur [V] [Q] du logement donné à bail, ainsi qu’à sa condamnation à payer un arriéré locatif comprenant des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuels impayés.

L'assignation a bien été délivrée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille.

Au vu de ces éléments, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est bien compétent s’agissant de la présente affaire.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA SOGIMA justifie de sa qualité de propriétaire bailleresse du logement donné à bail.

La SA SOGIMA produit la notification à la CAF en date du 18 décembre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [V] [Q], soit deux mois au moins avant l’assignation du 2 juin 2025.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 5 juin 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 11 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [V] [Q], à l’initiative de la SA SOGIMA, le 22 janvier 2025, pour un arriéré locatif de 2 046,81 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 22 mars 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Q] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Monsieur [V] [Q] à payer à la SA SOGIMA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le bail s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 412,27 euros), à compter du 23 mars 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA SOGIMA.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [V] [Q] restait débiteur d’une dette locative de 4 004,36 euros au 1er juin 2025.

Vu le décompte actualisé au 21 janvier 2026, fixant la dette locative à une somme de 4 829,89 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus, étant précisé que le montant du loyer convenu initialement entre les parties est révisable et qu’aucune demande au titre du loyer du dernier locataire n’a été formulée par le défendeur avant la présente instance.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [V] [Q] à payer à la SA SOGIMA la somme de 4 829,89 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Bien qu’il ne soit pas entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint, Monsieur [V] [Q] a, de fait, bénéficié de larges délais.

Par ailleurs, Monsieur [V] [Q] ne justifie pas de diligences accomplies en vue de son relogement.

Enfin, Monsieur [V] [Q] n’apporte pas la preuve d’une situation rendant impossible son relogement dans des conditions normales.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [V] [Q] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [V] [Q], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à la SA SOGIMA une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

NOUS DECLARONS déclare compétent pour connaître de la présente affaire ;

DECLARONS l’action de la SA SOGIMA recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 20 octobre 2022 entre les parties concernant l’appartement sis [Adresse 3], à effet au 22 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SOGIMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Q] à payer à la SA SOGIMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 412,27 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Q] à verser à la SA SOGIMA la somme de 4 829,89 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Monsieur [V] [Q] de sa demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Q] à payer à la SA SOGIMA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Q] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,