Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00327 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C52P DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE [Localité 1] DU 24 MARS 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffière

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [W], né le 02 Décembre 1941 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Sabine MORA, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [P], né le 30 Janvier 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Copie exécutoire Me Mora, M. [P] le 24/03/2026

DÉBATS : Audience publique du 03 Février 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 24 Mars 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01 juillet 2023, Monsieur [W] [T] a donné à bail à Monsieur [P] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 640 euros.

Le 22 septembre 2025, M. [W] a fait délivrer à M. [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1 280 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025, M. [W] a fait assigner M. [P] devant ce tribunal, auquel il demande de :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de M. [P], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner M. [P] au paiement de la somme principale de 3 200 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 décembre 2025, outre 155 euros au titre de la taxe des ordures ménagères 2024, ainsi que d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux ;

▸ condamner M. [P] au paiement d’une indemnité de 300 euros au titre des dommages-intêrets en réparation du préjudice subi ;

▸ condamner M. [P] au paiement d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

L’affaire a été entendue à l’audience du 03 février 2026.

A l’audience, M. [W] représenté par son conseil, reprend oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 3 995 euros, taxes de l’ordure ménagère comprises. Il expose que M. [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant.

M. [P] n'a pas comparu et n’a pas usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 24 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 01 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, M. [W] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler, dans le délai de deux mois, la somme principale de 1280 outre les frais, au titre des loyers échus au 30 septembre 2025.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.” De plus, l’article 1353 du Code civil précise que “celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

Or, en l’espèce, M. [W] ne produit aucun décompte des sommes dues et des sommes réglées par le défendeur. Dès lors, il est impossible de vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande M. [W] de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

S’il appartient au locataire de prouver qu’il s’est libéré du paiement des loyers et des charges, il appartient au bailleur de démontrer l’existence de sa créance.

M. [W] ne versant aucun justificatif du montant de la taxe d’ordures ménagères qu’il réclame ni même aucun décompte des sommes réglées et dues par M. [P] au titre du contrat de bail il n’établit pas le principe de sa créance.

En conséquence, M. [W] sera débouté de sa demande en paiement. Sur la demande de dommages et intérêts

Outre que M. [W] échoue dans ses prétentions principales à l’encontre de M. [P], il ne précise aucunement quel serait son préjudice distinct d’un retard de paiement. Il sera donc débout de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le demandeur échouant dans ses prétentions, il sera condamné aux entiers dépens et débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

DÉBOUTE M. [W] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [W] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal. avons signé et scellé les présentes