Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Avril 2026 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 19 Janvier 2026

GROSSE : Le ................................................... à Me ...[L] [P]................. Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/03303 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6RFS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [I] né le 24 Février 1950 à [Localité 1], domicilié : chez SA SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION (SIGA), [Adresse 1]

représenté par Me Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [A] [S] née le 22 Janvier 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Marielle ACUNZO avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre Madame [G] [C] et Madame [A] [S], le 7 décembre 2011, relatif à un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 590 euros, outre 60 euros de provisions sur charges.

Monsieur [V] [I] est venu aux droits de Madame [G] [C].

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, Monsieur [V] [I] a fait délivrer à Madame [A] [S] née [R] un congé pour vendre au prix de 135 000 euros, à effet au 31 décembre 2024.

Madame [A] [S] née [R] n’a pas libéré les lieux à la date d'effet du congé délivré.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [V] [I] a fait assigner Madame [A] [S] née [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 19 janvier 2026.

A cette audience, Monsieur [V] [I], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 2 509,70 euros, au 13 janvier 2026. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi à la demande de maintien dans les lieux. Elle expose que la demande de suspension des effets de la clause n’a pas d’objet, aucune acquisition de la clause résolutoire n’étant invoquée.

Madame [A] [S], représentée par son Conseil, reprend ses dernières écritures auxquelles il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions.

L'affaire est mise en délibéré au 13 avril 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vendre n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Selon l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […] Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin, en vertu de l'article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

En l’espèce, le congé pour vendre est régulier en ce qui concerne les mentions obligatoires ou encore la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance fixées par la loi.

En conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'expiration du congé, le 31 décembre 2024.

Madame [A] [S] née [R] se trouvant occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025, il y a lieu d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Au vu des dispositions des articles 544 et 1240 du code civil, Madame [A] [S] née [R] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 792,83 euros).

Sur le paiement des loyers et charges Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Vu les articles 1709 et 1728 du code civil,

En l’espèce, Monsieur [V] [I] verse aux débats le bail ainsi que des décomptes des loyers et charges.

Il ressort des pièces fournies qu'au 13 janvier 2026, la dette locative de Madame [A] [S] née [R] s’élevait à la somme de 2 509,70 euros.

Madame [A] [S] née [R] ne conteste pas que les montants appelés, et ne transmet aucun document témoignant de la réalisation de paiements soldant cette dette.

Il convient donc de condamner Madame [A] [S] née [R] au paiement de la somme de 2 509,70 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts Vu les articles 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, Monsieur [V] [I] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux, distinct de celui causé par le retard de paiement.

En conséquence, Monsieur [V] [I] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Vu l’article 1343-5 du code civil, Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige, Vu l'opposition de Monsieur [V] [I],

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [A] [S] née [R], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement du loyer n’est pas établie.

Par ailleurs, aucune acquisition de la clause résolutoire n’est invoquée par Monsieur [V] [I].

Dès lors, des délais de paiement comme une suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent être accordés.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Vu l'opposition de Monsieur [V] [I],

En l'espèce, Madame [A] [S] née [R] ne justifie pas de démarches entamées en vue de son relogement et n’apporte pas la preuve de paiements effectués au titre de l’occupation du logement litigieux.

Par ailleurs, bien qu’elle ne soit pas entrée dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, elle n’apporte pas la preuve d’une situation rendant impossible son relogement dans des conditions normales et elle a, de fait, bénéficié de larges délais en vue de son relogement.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [S] née [R] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [I], Madame [A] [S] née [R] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare valable le congé pour vendre délivré par Monsieur [V] [I] à Madame [A] [S] née [R] pour le 31 décembre 2024 ;

Constate la résiliation du bail signé entre Monsieur [V] [I] et Madame [A] [S] née [R] concernant l’appartement sis [Adresse 3], par l’effet du congé pour vendre délivré le 24 juin 2024 ;

Dit que Madame [A] [S] née [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025 de l’appartement sis [Adresse 3] ;

Ordonne en conséquence à Madame [A] [S] née [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1, et L.412-1 à L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Madame [A] [S] née [R] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Condamne Madame [A] [S] née [R] à payer à Monsieur [V] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur justificatifs, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Dit qu’en l’absence de justificatifs, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à la somme de 792,83 euros ;

Condamne Madame [A] [S] née [R] à verser à Monsieur [V] [I] la somme de 2 509,70 euros, au titre des loyers et provisions pour charges impayés au 13 janvier 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Madame [A] [S] née [R] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

Déboute Madame [A] [S] née [R] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

Déboute Monsieur [V] [I] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [A] [S] née [R] à verser à Monsieur [V] [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [A] [S] née [R] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,