Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Monsieur [R] [Q] Madame [O] [S] épouse [Q]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Bénédicte BERTIN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11335 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQVW

N° MINUTE : 8

JUGEMENT rendu le 24 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [M] [H], [Adresse 1] représentée par Me Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [Q], [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Madame [O] [S] épouse [Q], [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 janvier 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 mars 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/11335 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQVW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2023, Mme [M] [H] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [Q] et Mme [O] [S] ép. [Q] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros.

Par actes de commissaire de justice du 16 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3000 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 25 novembre 2025, Mme [M] [H] a assigné M. [R] [Q] et Mme [O] [S] ép. [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [R] [Q] et Mme [O] [S] ép. [Q] et obtenir leur condamnation conjointe et solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1000 euros outre les charges, 4000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation, sauf à parfaire,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 13 janvier 2026 Mme [M] [H], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 2000 euros. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de Mme [M] [H] à laquelle elle s’en est rapportée oralement à l’audience pour l'exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [R] [Q] et Mme [O] [S] ép. [Q] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 3000 euros dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 16 juin 2025. La bailleresse n’a pas produit le décompte joint au commandement de payer. Il ressort cependant de l'historique des paiements que cette somme correspond aux loyers des mois de décembre 2024 puis mai et juin 2025. Or, les locataires ont réglé les loyers de janvier à avril 2024. En application de l’article 1342-10 du code civil, ces paiements se sont imputés sur le loyer impayé du mois de décembre 2024. Il s’ensuit que la dette n’était pas de 3000 euros mais de 2000 euros à la date du commandement de payer. Or, les locataires ont réglé la somme de 2000 euros dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise.

Mme [M] [H] sera en conséquence déboutée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, Mme [M] [H] verse aux débats un décompte démontrant que M. [R] [Q] et Mme [O] [S] ép. [Q] restent lui devoir la somme de 2000 euros, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Les locataires ont été informés de ce que la bailleresse se réservait le droit d’actualiser sa créance à l’audience, le dispositif de l’assignation précisant « sauf à parfaire ».

M. [R] [Q] et Mme [O] [S] ép. [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement – comme stipulé au contrat de bail - condamnés à payer cette somme à la bailleresse. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [M] [H], qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE Mme [M] [H] de sa demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de condamnation de M. [R] [Q] et Mme [O] [S] ép. [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [Q] et Mme [O] [S] ép. [Q] à payer à Mme [M] [H] la somme de 2000 euros au titre de l’arriéré locatif, mois de janvier 2026 inclus,

CONDAMNE Mme [M] [H] aux dépens et la déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge