Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/05067 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQV6

JUGEMENT

DU : 03 Mars 2026

S.A.R.L. EDIFICES IMMOBILIERS

C/

[U] [N] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.R.L. EDIFICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [N] [R], demeurant [Adresse 2] non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Novembre 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Mars 2026, date indiquée à l'issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 02 octobre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille a adjugé à la société à responsabilité limitée Edifices Immobiliers une maison d’habitation ensemble les fonds et terrain en dépendant, sise [Adresse 3] à LILLE (59000), cadastré section DP n°[Cadastre 1] pour 83 ca, moyennant le prix principal de 93.000 euros, outre des frais de vente taxés à la somme de 4.812,94 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SARL Edifices Immobiliers a fait signifier à Monsieur [U], [N] [R], tiers saisi, le jugement d’adjudication exécutoire du 02 octobre 2024 et elle lui a fait commandement, en vertu de celui-ci, de quitter et libérer les lieux de toutes personnes et de tous biens dans un délai de deux mois et de lui justifier avant cette date du paiement de la taxe d’habitation des locaux occupés.

Ce commandement de quitter les lieux ainsi que la signification ainsi faite à Monsieur [U], [N] [R] de la décision de justice ont été notifiés par voie électronique à la Préfecture du Nord le 14 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril suivant, la SARL Edifices Immobiliers a fait assigner Monsieur [U], [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa de l’article L 322-10 du code des procédures civiles d’exécution : le condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale à 465 euros par mois rétroactivement à compter du jugement d’adjudication du 02 octobre 2024 jusqu’à la date de libération des lieux,le condamner à lui régler la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Par procès-verbal dressé le 30 juillet 2025, Maître [J] [E], commissaire de justice à [Localité 3], a constaté que les lieux étaient vides de toute occupation physique et matérielle, hormis quelques meubles sans valeur marchande abandonnés. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

A cette audience, la SARL Edifices Immobiliers, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, y ajoutant que l’indemnité d’occupation doit être calculée depuis l’adjudication jusqu’à la reprise des lieux, Monsieur [R] ayant quitté les lieux.

Aux termes de son acte introductif d’instance, elle fait valoir qu’en application de l’article L 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire ; que le saisi est dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien ; que dans la mesure où elle est devenue propriétaire dès le jugement 02 octobre 2024, Monsieur [U], [N] [R] occupe l’immeuble sans droit ni titre et est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette même date.

Elle explique que le montant de l’indemnité d’occupation demandée correspond à 6% du prix d’acquisition net de frais multiplié par 100% et divisé par 12 ; que ce calcul est conforme aux informations de la confédération nationale du logement ; que le montant global doit être calculé jusqu’à la reprise des lieux par la SARL édifices immobiliers ;

Monsieur [U], [N] [R] était non comparant, ni représenté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 03 mars 2026.

MOTIFS

Sur l'absence du défendeur et l’office du juge

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Et suivant l'article 473 suivant, le jugement est réputé contradictoire si la décision est susceptible d'appel ou si le défendeur n’a pas été cité à personne.

Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que le défendeur qui n'a pas comparu n'a pas été cité à personne, le jugement est rendu par défaut.

En l'espèce, Monsieur [U], [N] [R] n'a pas été cité à personne, l’acte par lequel l’assignation lui a été délivrée ayant été déposé à l’étude du commissaire de justice. Mais le jugement à intervenir étant susceptible d’appel, ce dernier sera réputé contradictoire.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

Aux termes de l’article L 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d'autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l'égard de l'adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d'éviction.

Aux termes l’article L 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

En application de ce dernier texte, dès lors que, par l’effet du jugement d’adjudication, l’adjudicataire est devenu propriétaire du bien, le débiteur saisi est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation consiste en la réparation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de jouissance de son bien occupé par une personne sans droit ni titre. Elle est donc directement attachée à la propriété de l'immeuble concerné dès lors que cette propriété est opposable à l'occupant.

Seule la signification du jugement le rend opposable au tiers saisi.

L’indemnité d’occupation n’est donc due qu’à compter de la signification du jugement d’adjudication au tiers saisi.

Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour évaluer le montant d'une indemnité due par un occupant sans droit ni titre.

Sont pris en considération la valeur locative des lieux et le dommage résultant de la privation de la faculté pour le propriétaire de disposer de son bien.

En l’espèce, Monsieur [U], [N] [R] a occupé une maison d’habitation dont la surface est de 58,42 m2 suivant les documents produits.

Cet appartement est situé [Adresse 3] à [Localité 1] faisant partie d’un ensemble de deux maisons se situant sur l’arrière et ne donnant pas sur la rue. Un portail donne accès au deux maisons, de sorte qu’il faut passer devant la première située en façade pour accéder à la deuxième, suivant les mêmes documents produits.

Au regard de l’ensemble de ces considérations, il a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [U], [N] [R] à la somme de 465 euros.

Monsieur [U], [N] [R] sera donc condamné à payer à la SARL Edifices Immobiliers une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 465 euros à compter du 11 avril 2025 jusqu’au 30 juillet 2025, date du procès-verbal constatant le départ effectif de Monsieur [U], [N] [R].

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U], [N] [R] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

L’équité comme la situation économique respective des parties commande de rejeter la demande présentée par la SARL Edifices immobiliers au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U], [N] [R] à payer une indemnité mensuelle d’un montant de 465 euros à la société à responsabilité limitée Edifices Immobiliers pour la période du 11 avril 2025 au 30 juillet 2025, période d’occupation sans droit ni titre de la maison d’habitation, sise [Adresse 3] à [Localité 4] ;

REJETTE la demande présentée par la société à responsabilité limitée Edifices Immobiliers au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U], [N] [R] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;