Demande en paiement de provisions ou sommes exigibles présentée devant le Président du TJ statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de L. 1965).

TRIBUNAL JUDICIAIRE [J] [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 MARS 2026 SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 - PAF AFFAIRE: N° RG 25/08660 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3OTP N° de MINUTE : 26/00436

DEMANDEURS

La S.C.I. [J] HIRSH prise en la personne de son gérant en exercice dont le siège sociale est au [Adresse 1] représentée par Me Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 208

Madame [F] [N] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 208

Madame [S] [A] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 208

Madame [P] [W] [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 208

C/

DEFENDEUR

Maître [Q] [U] de la SELARLU [H] en qualité d’administrateur judiciaire provisoire de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] [Adresse 7] [Localité 3] non représenté

Madame Claire TORRES, Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions des articles 481-1 et 1380 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2025, la S.C.I. [J] HIRSH, Mme [F] [N], Mme [S] [A], et Mme [P] [W] ont fait assigner Maître [Q] [U] de la S.E.L.A.R.L.U. [U] & ASSOCIES, es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Bobigny (93300), devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

- les déclarer recevables dans leur action ; - mettre fin à la mission de Maître [U] es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 9] ; - désigner un nouvel administrateur provisoire avec pour mission de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic professionnel dans un délai de 3 mois à compter de sa nomination ; - en tout état de cause, condamner Maître [Q] [U], défendeur, au paiement d'une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026. Au cours de celle-ci, la S.C.I. [J] HIRSH, Mme [F] [N], Mme [S] [A], et Mme [P] [W], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes, dans les termes de leur assignation, à laquelle il sera renvoyé pour l’exposé de leurs moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à personne, Maître [Q] [U] de la S.E.L.A.R.L.U. [U] & ASSOCIES, en sa qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], n’a pas constitué avocat.

Après les débats, la décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS [J] LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de rappeler que lorsqu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la procédure est orale conformément à l’article 481-1 3° du code de procédure civile, et la représentation est obligatoire conformément à l’article 760 du code de procédure civile (sauf si la demande la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 10 000 euros, ainsi que le prévoit l’article 761 du code de procédure civile, ce qui n’est pas le cas en l’espèce). L’erreur matérielle affectant l’adresse de l’immeuble dans l’assignation sera par ailleurs rectifiée d’office pour la suite de la présente décision – ledit immeuble étant en effet situé [Adresse 10] (et non [Adresse 11] à [Localité 1].

Sur la demande tendant à ce qu’il soit mis fin à la mission de Maître [U] en qualité d’administrateur provisoire

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 29-1 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire.

Aux termes de la dernière phrase du troisième alinéa du I de ce même article 29-1, le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui-ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, du procureur de la République ou d'office.

L’article 62-11 IV du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que pour l’application de cette dernière disposition (soit la dernière phrase du troisième alinéa du I de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965), le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond, le cas échéant, au vu des rapports ou pré-rapports susmentionnés ainsi que des réponses écrites faites par l'administrateur provisoire aux observations régulièrement transmises au greffe, sauf en cas de demande émanant de l'administrateur provisoire, auquel cas il est saisi par requête. En cas de saisine d'office, il fait convoquer l'administrateur provisoire désigné ainsi que le président du conseil syndical.

En l’espèce, la S.C.I. [J] HIRSH, Mme [F] [N], Mme [S] [A], et Mme [P] [W] justifient de leur qualité de copropriétaires au sein de l’immeuble situé [Adresse 12].

Il ressort des pièces produites que le président du tribunal judiciaire de Bobigny a, par ordonnance du 6 octobre 2021 et au visa de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, désigné Maître [Q] [U] « en qualité d’administrateur de la copropriété sise [Adresse 12], pour une durée de 12 mois », en lui confiant la mission de « prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ».

La mission de Maître [Q] [U] comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12] a, depuis cette date, été renouvelée chaque année, et pour la dernière fois par ordonnance du 28 octobre 2024.

En application des dispositions qui précèdent, le président du tribunal judiciaire assure donc le contrôle de la mission confiée à l’administrateur provisoire.

Or à l’examen des pièces versées aux débats, plusieurs des griefs formulés par les copropriétaires demandeurs apparaissent fondés.

En effet, la lecture de l’ordonnance du 6 octobre 2021 ayant désigné Maître [Q] [U] en qualité d’administrateur provisoire, combinée avec l’examen des dispositions de l’article 29-1 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, établit que Maître [Q] [U] a été investi de tous les pouvoirs du syndic, mais non de tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires ni des pouvoirs du conseil général, ce à défaut de prévisions expresses en ce sens dans la décision le désignant.

Il s’en déduit que sa désignation en qualité d’administrateur provisoire n’a pas remis en cause les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, ni ceux du conseil syndical, et que ces deux organes ont conservé postérieurement à la désignation de Maître [Q] [U] l’ensemble de leurs prérogatives.

Or les demandeurs établissent que dans l’exercice de sa mission Maître [Q] [U] a conclu un marché de travaux de réfection de la toiture pour un montant de 224.926,90 euros avec la S.A.S.U. MS, sans que ces travaux n’aient fait l’objet d’une décision préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, à laquelle il appartient de décider en application de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, et sans consultation du conseil syndical qui s’imposait en vertu de l’article 62-7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Maître [Q] [U] a donc excédé les pouvoirs qui lui avaient été confiés lors de sa désignation en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du 6 octobre 2021.

Sur le fond, les demandeurs soulèvent des interrogations pertinentes relativement à la procédure qui a été suivie pour permettre à Maître [Q] [U] de conclure à la nécessité de procéder à des travaux de réfection de la toiture d’une telle ampleur, puis pour parvenir au choix de la S.A.S.U. MS pour effectuer ces travaux. Ils font en effet observer que l’administrateur provisoire ne leur a communiqué aucun diagnostic émanant d’un homme de l’art, alors qu’ils relèvent que contrairement à ce qu’indique Maître [Q] [U] dans son rapport de mission intermédiaire du 6 octobre 2023 à propos de « tuiles se désolidarisant du faîtage et occasionnant de ce fait des infiltrations » la toiture de l’immeuble est en réalité un toit-terrasse recouvert de goudron. Ils s’interrogent, sans réponse reçue, sur la procédure de mise en concurrence qui a été suivie par l’administrateur provisoire, ainsi que sur le choix de la S.A.S.U. MS alors qu’il ressort de l’extrait K-bis produit que cette société a pour activités principales le « dépannage en électricité, plomberie, maçonnerie, serrurerie et rideaux métalliques, travaux de second œuvre », et que son chiffre d’affaires en 2020 et 2021 était de 178.567 et 293.999 euros, d’où des interrogations sur ses garanties professionnelles, financières, et assurantielles.

Ces contradictions relevées, et l’absence d’explications de Maître [Q] [U] dans la présente instance, non comparant, empêchent la présente juridiction d’exercer, ainsi que la charge lui en incombe, le contrôle de la mission confiée à l’administrateur provisoire.

Au regard de ces éléments, la demande des copropriétaires tendant à ce qu’il soit mis fin à la mission de Maître [Q] [U] apparaît fondée et sera accueillie.

Force est de constater, par ailleurs, que les éléments produits dans la présente instance, nécessairement parcellaires du fait de la non-comparution de Maître [Q] [U], ne permettent pas à la présente juridiction de vérifier que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires demeure gravement compromis, et donc que les conditions de désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 demeurent réunies.

Il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires se trouve dépourvu de syndic. Dès lors, comme sollicité par les copropriétaires demandeurs, il y a lieu, par suite, de désigner la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [D] [K], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12], sur le fondement de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pour une durée qui sera portée à 9 mois par souci d’effectivité, en lui confiant la mission délimitée dans le dispositif ci-dessous.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, et compte-tenu de l’objet de l’instance, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La demande formée par les copropriétaires demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile étant dirigée, au terme du « par ces motifs » de l’assignation, à l’encontre de Maître [Q] [U] à titre personnel, alors qu’il n’a été assigné qu’ès-qualités, elle doit être déclarée irrecevable.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

Met fin à la mission de Maître [Q] [U] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965?;

Désigne la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [D] [K], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] sur le fondement de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

Dit que l’administrateur provisoire ainsi désigné aura pour mission : - d’administrer la copropriété susvisée ;

- pour ce faire, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente ordonnance ; - de représenter le syndicat dans tous actes civils ou de justice ; - de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic ;

Fixe la durée de la mission à 9 mois à compter de la date de la présente décision ;

Dit que la mission de l’administrateur provisoire ainsi désigné cessera de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le nouveau syndic désigné par l'assemblée générale ;

Dit que l’administrateur provisoire ainsi désigné notifiera la présente décision dans le délai d’un mois à compter de ce jour à tous les copropriétaires, en reproduisant le texte du 7° de l'article 481-1 du code de procédure civile ;

Déclare irrecevable la demande formée par la S.C.I. [J] HIRSH, Mme [F] [N], Mme [S] [A], et Mme [P] [W], à l’encontre de Maître [Q] [U], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Rappelle que le délai pour faire appel de la présente décision est de 15 jours conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 24 Mars 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES