Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux N° RG 20/02422 - N° Portalis DB3E-W-B7E-KRFO

En date du : 23 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt trois mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 janvier 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 mars 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSES :

Société MAC IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal Et Société SMILE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal toutes deux représentées par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS :

S.C.P. ROQUEBERT - [F], Notaires associés, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal Et Maître [V] [F], Notaire, demeurant [Adresse 2] tous deux représentés par Me Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Madame [U] [Q] veuve [L], née le 12 Février 1949 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 3] - [Localité 2] Et Madame [R] [D], [X] [L] épouse [J], née le 26 Novembre 1969 à [Localité 2] (83), de nationalité Française, Professeur de lycée, demeurant [Adresse 4] - [Localité 2] Et Monsieur [P] [O], [B] [L], né le 29 Juillet 1973 à [Localité 2] (83), de nationalité Française, Artisan taxi, demeurant [Adresse 5] tous représentés par Me Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le : à : Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022 Me Jean-michel GARRY - 1011 Me Grégory PILLIARD - 1016

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 8 mars 2019 reçu par Maître [V] [F], la société MAC IMMO et la société SMILE IMMO ont fait l’acquisition auprès de Madame [R] [L] épouse [J], Madame [U] [Q] veuve [L] et Monsieur [P] [L] d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 2] (83) moyennant le prix de 142.000 €.

L’acte indiquait que le bien était composé de deux appartements de type T2 au premier étage, de deux appartements de type T2 au deuxième étage et d’un studio au troisième étage.

Par courrier du 31 octobre 2019, la mairie de [Localité 2] a informé les sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO du refus de reconnaissance de l’existence des lots 8 et 9.

Suivant exploit du 27 mai 2020 , la société MAC IMMO et la société SMILE IMMO ont fait assigner Madame [R] [L] épouse [J], Madame [U] [Q] veuve [L] et Monsieur [P] [L] devant le tribunal judiciaire.

Suivant exploit du 21 février 2022 , Madame [R] [L] épouse [J], Madame [U] [Q] veuve [L] et Monsieur [P] [L] ont fait assigner Maître [V] [F] et la SCP ROQUEBERT [F] ET ASSOCIES devant le tribunal judiciaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2023, la société MAC IMMO et la société SMILE IMMO demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1130, 1240, 1602, 1603 et 1611 du code civil, de : À titre principal, - juger que suite aux interventions municipales en 2017 et 2018, les vendeurs ne pouvaient ignorer que la division du 2ème et 3ème étage du bien tel que mentionnée à l’acte de vente n’était pas conforme avec la réalité administrative et juridique en l’absence de permis de division, - juger que les vendeurs ont commis réticence dolosive sur la situation exacte de la division du bien, En conséquence, - condamner solidairement Madame [U] [Q], Madame [R] [L] et Monsieur [P] [L] à les indemniser à hauteur de 42.000€, somme ramenée à 20.000€ au titre du préjudice subi, À titre subsidiaire, - juger que la division du 2ème et 3ème étage du bien tel que mentionnés au compromis de vente et à l’acte de vente n’est pas conforme à la réalité administrative et juridique en l’absence de permis de division, En conséquence, - juger que les vendeurs ont manqué à leur obligation d’information, - juger que le vente est entachée d’erreur, - juger que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance, En conséquence, - condamner solidairement Madame [U] [Q], Madame [R] [L] et Monsieur [P] [L] à les indemniser à hauteur de 42.000 € somme ramenée à 20.000€ au titre du préjudice subi, À titre infiniment subsidiaire, - juger que Maître [V] [F] et la SCP ROQUEBERT-[F] et associés n’ont pas assuré l’efficacité et la sécurité de l’actes de vente qu’ils ont instrumenté,

- juger que Maître [V] [F] et la SCP ROQUEBERT-[F] ont commis une faute en ne procédant pas aux vérifications préalables avant de rédiger la présentation du bien page 4 de l’acte de vente, En conséquence, - condamner solidairement Maître [V] [F] et la SCP ROQUEBERT [F] et associés à réparer leur préjudice à hauteur de 42.000€, somme ramenée à 20.000€ suite aux ventes intervenues en 2020, En tout état de cause, - condamner solidairement les parties succombant à leur payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - ordonner l’exécution provisoire à leurs intérêts et rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2024, Madame [R] [L] épouse [J], Madame [U] [Q] veuve [L] et Monsieur [P] [L] demandent au tribunal, de : À titre principal, - débouter les sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions présentées par les sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO, - rejeter toutes demandes de condamnation présentées à leur encontre, À titre subsidiaire, - débouter les sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - rejeter toutes demandes de condamnation présentées à leur encontre, À titre très subsidiaire, - condamner in solidum Maître [V] [F] et la société civile professionnelle ROQUEBERT – [F] ET ASSOCIÉS à les relever et garantir intégralement de toutes condamnations éventuellement prononcées à leur encontre, - ne pas assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire dans l’hypothèse où le Tribunal allouerait aux sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO une quelconque indemnité, En tout état de cause, - condamner in solidum les société MAC IMMO et SMILE IMMO à leur payer, à chacun, la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner in solidum les société MAC IMMO et SMILE IMMO à leur payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Grégory PILLIARD, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du même code.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 juin 2024, Maître [V] [F] et la SCP ROQUEBERT [F] ET ASSOCIES demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de : - déclarer mal fondées les demandes des sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO en l’état des éléments exposés caractérisant l’absence de tout manquement du notaire, de tout préjudice et lien de causalité, En conséquence, - débouter les sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - débouter les consorts [L] de leurs demandes à être relevés et garantis, - prononcer leur mise hors de cause, - déclarer n’y avoir lieu à exécution provisoire, - condamner in soludim les sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO à leur payer la somme de 5.000 €à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner tout succombant à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL GARRY& ASSOCIES.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

Par ordonnance du 2 juillet 2024, la clôture a été fixée au 22 juillet 2024.

L’affaire appelée à l’audience du 26 janvier 2025 a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater», « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande en paiement

L'article 1130 du code civil dispose à cet égard que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ; que leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Sur la réticence dolosive

La société MAC IMMO et la société SMILE IMMO reprochent aux consorts [L] de leur avoir présenté l’appartement du 3ème étage comme un studio indépendant alors que celui-ci ne disposait d’aucune existence administrative et juridique.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

Celui qui invoque une réticence dolosive doit, en application de ce texte, rapporter la preuve du défaut d’information de la victime, de l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et du caractère déterminant de la réticence. De même, conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui allègue un fait au soutien d’une prétention de le prouver.

En l’espèce, il est constant que l’acte authentique du 8 mars 2019 portait sur la vente d’un immeuble ancien vendu en bloc, en l’état et que la description du bien mentionne cinq logements.

La paragraphe intitulé “superficie privative des appartements” est ainsi rédigé : "Précision étant ici faite que compte-tenu de la désignation actuelle de l'immeuble, il a été réalisé des relevés de superficie pour tous les appartements ce-dessus désignés, établis par le cabinet ARI en date des 13 juillet et 26 juillet 2017. Il résulte de ces attestations :[...] - l'appartement sis au 1er étage à droite est d'une superficie de 31.80m², - l'appartement sis au 1er étage à gauche est d'une superficie de 31,04m², - l'appartement sis au 2ème étage droite est d'une superficie de 33,81m², - l'appartement sis au 2ème étage gauche et 3ème étage centre est d'une superficie de 51,44m²."

Si la désignation du bien dans l’acte authentique fait état de cinq logements, force est de constater qu’il se borne à décrire l’organisation matérielle de l’immeuble par niveau. La mention au studio au 3ème étage ne vaut pas reconnaissance d’un lot autonome mais constitue une description factuelle des lieux.

En outre, l’examen de l’acte de vente révèle que la consistance du bien vendu y est décrite de manière précise et dépourvue d’ambiguïté. Il y est expressément indiqué que l’appartement situé au 2ème étage gauche et au 3ème étage constitue un seul et même appartement d’une superficie totale de 54,44m².

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO, le 3ème étage n’a pas été présenté comme disposant d’un logement indépendant mais comme un espace rattaché à un appartement du 2ème étage.

Par ailleurs, il convient de souligner que les consorts [L] ont hérité de l’immeuble en 2015, que le bien a été vendu dans l’état de consistance existant depuis de nombreuses années, et que les sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO sont des professionnels de l’immobilier disposant des compétences nécessaires pour apprécier la situation administrative et juridique du bien acquis.

Dès lors, l’acte ne contient aucune présentation inexacte du bien vendu. Peu importe, dans ces conditions que les vendeurs aient eu ou non connaissance de l’absence d’autorisation administrative de division.

Enfin, les acquéreurs ne sauraient reprocher aux vendeurs l’absence d’information, les sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO ne démontrant pas avoir fait état lors de l’achat de leur intention de procéder à une division ou à une revente par lots.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO échouent à rapporter la preuve qui leur incombe d'une réticence dolosive et d’un manquement à l’obligation d’information.

Sur l’erreur

Il résulte des éléments sus-évoqués que l’erreur invoquée procède ainsi non d’une présentation inexacte du bien par le vendeur, mais d’une interprétation erronée de la désignation par l’acquéreur.

Une telle erreur imputable à l’acquéreur professionnel, ne saurait être qualifiée d’erreur excusable ni déterminante du consentement.

Sur l'existence d'un défaut de conformité

Les sociétés MAC IMMO et SMILE IMMO soutiennent que le bien délivré ne correspond pas au bien défini dans l’acte.

Selon l'article 1604 du code civil, " La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. "

Il résulte de ce texte que le vendeur doit délivrer à l'acheteur un bien conforme aux stipulations du contrat, aux normes juridiques et techniques entrées dans le champ contractuel, aux réglementations applicables aux biens, aux usages et à l'attente légitime de l'acheteur.

La conformité de la délivrance s’apprécie exclusivement au regard de la chose telle qu’elle a été contractuellement définie.

En l’espèce, il a été dit que la vente portait sur un immeuble ancien en bloc et que le bien livré correspond à la consistance définie dans l’acte de vente lequel ne prévoit aucun logement indépendant au 3ème étage.

L’absence d’autonomie juridique d’un espace, non vendu comme tel, ne saurait constituer un défaut de conformité.

Aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme ne peut dès lors être retenu.

***

En conséquence, compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, la société MAC IMMO et la société SMILE IMMO seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre des consorts [L].

Sur la responsabilité du notaire

Il est constant qu'en application de l'article 1240 du code civil susvisé, il incombe au notaire en sa qualité d'officier public, d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente. Il est notamment tenu de vérifier par toutes investigations utiles, mais dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il avait les moyens et l'obligation de procéder.

Il appartient au demandeur, pour mettre en cause cette responsabilité, de rapporter la preuve de la faute qu'il invoque, du préjudice qu'il subit et du lien de causalité entre ces deux premiers éléments.

Le notaire qui prête son concours à l'établissement d'actes authentiques doit, préalablement, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité, sans toutefois être dans l'obligation de vérifier les informations d'ordre factuel fournies par les parties en l'absence d'éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés. Il est en outre tenu à l'égard de ceux qui sollicitent son ministère d'un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations figurant dans l'acte.

Le notaire a une obligation d'investigation juridique qui doit le conduire à rechercher l'ensemble des charges pouvant menacer une convention et par conséquent atteindre son efficacité ; il doit vérifier les règles d'urbanisme applicables et solliciter une note de renseignements d'urbanisme pour permettre à l'acquéreur de connaître les règles applicables au terrain acquis; 'il a également le devoir de s'assurer de la légalité des constructions édifiées et vendues.

En l’espèce, il a été dit que l’acte authentique du 8 mars 2019 reçu par Maître [V] [F] ne portait pas sur la vente de différents lots mais sur la vente d’un immeuble ancien vendu en bloc, en l’état, et sans création ni reconnaissance de lots juridiquement autonomes. Maître [V] [F] n’était donc pas tenu de vérifier l’existence d’autorisations administratives relatives à une division qui n’était ni stipulée ni projetée.

Il ressort par ailleurs de l’examen de l’acte que la désignation du bien est en parfaite conformité avec celle mentionnée dans le compromis de vente. La description des appartements et par niveau y est effectuée à titre purement informatif, sans conférer à ces espaces une autonomie juridique.

A titre surabondant, il ne saurait davantage être reproché au notaire de ne pas avoir alerté les parties sur l’intégration du 3ème étage à l’appartement du 2ème étage pour former un duplex dès lors que cette précision figue expressément en page cinq de l’acte de vente.

La société MAC IMMO et la société SMILE IMMO disposaient ainsi de l’ensemble des informations nécessaires pour comprendre la consistance exacte du bien acquis.

Il appartenait aux acquéreurs, si elle entendait procéder à une division ultérieure du bien, d’en informer les vendeurs et le notaire afin de solliciter, le cas échéant, l’insertion d’une clause suspensive. Les difficultés rencontrées ultérieurement par les acquéreurs avec la mairie de [Localité 2] ne trouvent pas leur origine dans l’acte notarié, mais résultent des démarches et projet de revente postérieurs à la signature de l’acte.

Dès lors, aucune faute du notaire n’étant caractérisée, sa responsabilité ne saurait être engagée.

Sur les demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formées par les consorts [L], Maître [V] [F] et la SCP ROQUEBERT [F] ET ASSOCIES

Conformément à l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol.

La condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive suppose que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l'exercice du droit d'ester en justice mais également que soient établis le préjudice subséquent et le lien causal entre la faute et le préjudice allégués.

Le caractère abusif de la présente procédure formée par la société MAC IMMO et la société SMILE IMMO n’est pas démontré. Le fait que’elles succombent en leur procédure ne suffit pas à établir un tel abus.

Il convient donc de rejeter les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

La société MAC IMMO et la société SMILE IMMO seront condamnées in solidum à payer à Madame [R] [L] épouse [J], Madame [U] [Q] veuve [L] et Monsieur [P] [L], d’une part, et à Maître [V] [F] et la société civile professionnelle ROQUEBERT – [F] ET ASSOCIÉS, d’autre part, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

En application de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance, sans avoir reçu provision.

En l'espèce, la société MAC IMMO et la société SMILE IMMO, succombant, seront condamnées in solidum aux dépens avec distraction au profit de Maître Grégory PILLIARD et de la SELARL GARRY& ASSOCIES.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société MAC IMMO et la société SMILE IMMO de l’ensemble de leurs demandes,

DÉBOUTE Madame [R] [L] épouse [J], Madame [U] [Q] veuve [L], Monsieur [P] [L], Maître [V] [F] et la société civile professionnelle ROQUEBERT – [F] ET ASSOCIÉS de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE in solidum la société MAC IMMO et la société SMILE IMMO à payer à Madame [R] [L] épouse [J], Madame [U] [Q] veuve [L] et Monsieur [P] [L], d’une part, et à Maître [V] [F] et la société civile professionnelle ROQUEBERT – [F] ET ASSOCIÉS, d’autre part, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum la société MAC IMMO et la société SMILE IMMO aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Grégory PILLIARD et de la SELARL GARRY& ASSOCIES,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE